Ho Brenda及另一人 對 Chan Chin Man
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1. 根據一份日期為2024年2月19日的租約 （下稱「涉案租約」）， 第一及第二申請人（或以下統稱「申請人」）把香港海怡半島第4期第27座怡南路27號20字樓A室 （下稱「涉案處所」）租予答辯人， 租期為兩年， 由2024年3月1日起至2026年2月28日止， 每月租金為21,000元 （包括管理費、差餉及地租等）， 租客須於每月上期繳付。租客可享有9天免租期， 由2024年2月21日至2024年2月29日。
Cites 12 cases
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LDPD 633/2024 [2024] HKLdT 63 香港特別行政區 土地審裁處 申請編號LDPD 2024年第633宗 _______________
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_______________ 判 案 書 _______________ 背景 1.根據一份日期為2024年2月19日的租約 （下稱「涉案租約」）， 第一及第二申請人（或以下統稱「申請人」）把香港海怡半島第4期第27座怡南路27號20字樓A室 （下稱「涉案處所」）租予答辯人， 租期為兩年， 由2024年3月1日起至2026年2月28日止， 每月租金為21,000元 （包括管理費、差餉及地租等）， 租客須於每月上期繳付。租客可享有9天免租期， 由2024年2月21日至2024年2月29日。 2.惟涉案租約為一年梗約一年生約， 於租約開始11個月後， 任何一方可給予另一方不少於1個月的書面通知提早解除租約。 3.根據申請人提供的涉案租約副本的第4頁附表二第5項「其他」部份， 有以下事項：
4.申請人於2024年5月17日經王婕妤律師事務所向土地審裁處 （下稱「審裁處」）提交申請通知書 （表格22）， 申請收回涉案處所的空置管有權， 理由是答辯人未有繳付由2024年4月1日起之租金。 答辯人的抗辯理由 5.答辯人於2024年6月3日遞交反對通知書， 聲稱其於租賃涉案處所前， 已向地產代理講明單位必須要全屋更換好食水喉管才會考慮。 6.答辯人稱，於2024年2月4日簽署臨時租約前， 香港置業代理徐慧意小姐 （下稱「徐小姐」）表示已詢問第一及第二申請人， 獲回覆食水喉管已全然更換。但答辯人於2024年2月18日及20日經管理處分別到水錶房及涉案處所進行檢查及查核管理處紀錄， 發現涉案處所沒有更換食水喉的紀錄。這點亦於涉案租約的附件第8點獲得申請人簽名確認[3]。答辯人認為申請人一直說謊， 誘騙租客上當 - 申請人已於2024年2月5日簽署臨時租約時收下了答辯人1個月的上期租金本票， 銀碼為21,000元。 7.答辯人又稱，在簽署臨時租約及正式租約時，徐小姐均要求她先行簽署， 然後徐小姐才交由申請人簽署。徐小姐表明， 如有任何一方欲在正式租約上作任何條款的增減或修改， 必須經雙方同意方可作實。 可是當答辯人於2024年2月19日晚上到香港置業分行取回涉案租約正本時， 發覺第一申請人除了自行刪除租客加在附件二「其他」部份的第4點外， 更在租客不知情及未有同意的情況下單方面後加及修改條款， 尤其是第7點[4]， 並擅自取走了兩個月按金本票， 銀碼共42,000元， 等同搶劫。 8.另外正式租約內有多處修改， 皆沒有作出簽署作實， 即業主與租客方仍未能達成一致共識，申請人卻收取了兩個月的租金按金及一個月的上期共63,000元， 並拒絕退還。 9.答辯人稱， 2024年2月19日當天晚上已即場向地產代理的經理司徒偉文（下稱「司徒先生」）投訴， 並要求取消這宗不公平交易。 惟司徒先生致電第一申請人時， 後者回覆表示她會沒收答辯人的訂金， 並追討餘下一年死約的租金及其他損失。答辯人感覺受騙， 並已向警署報案。 10.至2024年3月10日， 答辯人又經地產代理收到涉案租約， 發現第一申請人再單方面在第4頁加上第8點[5]。 11.答辯人於2024年3月12日入住涉案處所， 更安排石油氣師傅上門開錶及作安全檢查， 但獲告知熱水爐是非法安裝， 電線外露， 沒有安全證書， 有漏電風險， 需要暫時停止使用。答辯人又稱數天沒有熱水洗澡， 被逼往酒店暫住。 12.答辯人續稱涉案處所有多處缺陷， 這包括室內對講機失效， 窗戶鬆脫[6]， 向業主投訴也不獲回覆。 就連入住時說好的大廈會所設施業主也不簽名協助申請。 徐小姐的誓章 13.徐小姐於2024年6月21日向審裁處提供了她的誓章， 並附有她與答辯人於2024年2月4日至2024年2月9日， 2024年2月22日及2024年4月8日的 WhatsApp 對話截圖副本[7]。 14.根據上述WhatsApp 對話截圖副本， 總的來說，答辯人於2024年2月4日早上向徐小姐表示有興趣租賃涉案處所， 並著徐小姐向她發送一些涉案處所的相片以供參考。其後，徐小姐與答辯人相約在當日的下午3時40分左右到涉案處所實地視察[8]。 根據徐小姐記憶， 答辯人在涉案處所內停留約半小時。 15.於2024年2月4日晚上約19時32分，徐小姐透過 WhatsApp 回覆答辯人有關申請人的租賃條件： 「27座20A， 業主 offer, 可3月1日起租， 月租$21,000， 免租期5天 （2月25日-29日）。答辯人隨即回覆如下：
16.其後， 約於當日晚上21時06分， 答辯人表示：
17.答辯人並要求徐小姐詢問第一申請人有關涉案處所的水喉更換情況。 18.徐小姐隨即與第一申請人確認， 並於2024年2月4日晚上約22時15分透過 WhatsApp 回覆答辯人如下：
19.答辯人隨後與徐小姐約定於翌日， 即2024年2月5日上午10時到徐小姐所在公司的地舖， 即香港置業位於海怡半島西商場的地舖。 20.於2024年2月5日上午約10時36分， 徐小姐收到答辯人的WhatsApp 說： 「有朋友幫我查到27座話曾經有人燒炭喎 ……」 21.於是，答辯人便要求徐小姐於當日簽署有關臨時租約之前，再次帶她到涉案處所實地視察[9]， 答辯人亦要求徐小姐代為查冊並且檢查申請人的身份信息。 徐小姐告訴了答辯人涉案處所的業主登記名字。 22.徐小姐解釋， 根據地產代理的一般流程， 臨時租約一般是租客先行簽署。 如果業主與租客同時在場, 亦會是租客先行簽署， 之後是業主簽署。租客在簽署臨時租約的同時， 需要繳付一個月的租金作為初步訂金。 23.於2024年2月5日， 答辯人， 第一申請人及徐小姐簽署臨時租約， 並且交予徐小姐一張東亞銀行的本票作為初步訂金， 金額為港幣21,000元。 24.至2024年2月6日， 徐小姐透過 WhatsApp 與答辯人溝通有關簽署正式租約 （下稱「該正式租約」）的日期，答辯人建議為2024年2月19日。 25.於2024年2月18日， 在簽署該正式租約之前， 答辯人曾要求涉案處所樓下的保安人員到涉案處所實地視察， 並且要求保安人員英姐說明外牆水管是否已作更換， 及聲稱需要檢查外牆水管。 及後，答辯人聲稱室內冷氣機有灰塵， 並且用她自備的塑料袋/ 膠帶把室內冷氣機封好。 26.於2024年2月19日， 即簽署正式租約當日， 徐小姐稱已向答辯人清楚解釋所有該正式租約中的條款。 徐小姐稱亦曾經3次口頭向答辯人提出是否需要、願意與她一同前往業主所提供的地點進行簽約， 答辯人回覆她不用。 27.徐小姐又稱， 答辯人於當日堅持要求在該正式租約中加入其他部分， （即涉案租約附表二第5項「其他」的內容）， 可是因為該其他部分的內容是如果雙方認為有需要才會添加， 所以徐小姐便向答辯人說明， 如果對該正式租約有任何地方需要刪減或添加， 均需要經簽署雙方同意。 28.徐小姐稱， 答辯人與她的丈夫林先生於2024年2月19日當晚， 前往香港置業位於海怡半島西商場的地舖， 當時徐小姐當著答辯人與她的丈夫及徐小姐的上司司徒先生面前， 以香港置業會議室的電話致電第一申請人，答辯人亦在電話中與第一申請人清楚討論該正式租約的條款， 並詢問了許多細節問題。 29.當時， 第一申請人在是次電話中亦就該正式租約中所提及的保證金退回天數， 作出了多次讓步及妥協[10]， 但是答辯人從未向司徒先生提出要「取消這宗不公平交易」[11]。 30.徐小姐又稱已於當日將第一申請人已簽署的海怡半島會籍登記表格， 交予答辯人[12]。 31.又於2024年2月22日， 徐小姐將該正式租約之副本以WhatsApp發送予答辯人， 而該正式租約附表二第5項其他條款中之第8點已經由第一申請人自行刪除並且在該點的首尾兩個位置簡簽確認刪除。徐小姐稱， 她相信答辯人對該正式租約之其他條款並無異議。 32.及至2024年2月24日， 答辯人帶同3名警務人員到香港置業位於海怡半島西商場的地舖，聲稱地產代理詐騙她。 當時3名警務人員向徐小姐表明來意， 亦分別聽取了答辯人及徐小姐的陳述。根據徐小姐所說，3名警務人員之後表示按照雙方的陳述， 事件不存在詐騙， 他們並且離開了香港置業位於海怡半島西商場的地舖。 33.徐小姐稱，答辯人於2024年3月13日才第一次向她提及涉案處所的熱水爐有問題， 而徐小姐亦有致電第一申請人， 並通知她答辯人要求進行維修。 當時， 第一申請人亦答應會負責維修熱水爐及相關費用。 但是， 答辯人卻遲遲未有通知徐小姐甚麼時間方便維修師傅到場維修[13]。 34.又至2024年4月2日， 徐小姐稱收到第一申請人的通知， 謂無法聯絡到答辯人。 而徐小姐嘗試致電答辯人亦不果。 2024年6月24日的聆訊 35.本案於2024年6月24日在本席席前聆訊。 36.徐小姐回覆答辯人盤問時稱， 就有關在涉案租約附表二第5項「其他」部份的修改， 是答辯人於2024年2月19日下午1時許簽署該正式租約時，首先主張在附表二第5項「其他」部份加上第4點：「梗約期間， 若單位出現因樓上單位漏水及、或滲水， 業主須協助處理， 要是問題未能解決， 租客可提出免補償條件下提早終止租約。」 她已向答辯人說明， 如果對該正式租約有任何地方需要刪減或添加， 均需要經簽署雙方同意， 但答辯人仍要求先行加上， 希望申請人會同意。 37.徐小姐稱曾詢問答辯人會否一同前往申請人處一起簽約， 但答辯人表示不用。 所以徐小姐稍後約下午3時許至申請人處所時， 這番申請人也要求增刪附表二第5項「其他」部份的第4、6及7 點。徐小姐承認， 這附表二第5項「其他」部份的第4、6及7 點， 只是申請人在答辯人簽署後自行加上， 未有徵得答辯人同意， 在法律上是無效的。 徐小姐也承認，在她得悉答辯人不同意這些條款後， 她應該把這些未經合約雙方同意的條文刪去， 以避免不必要的誤會。 38.至於保證金的退回安排， 答辯人則不同意徐小姐所說雙方已取得共識是業主須於收回交吉的物業或一切租客欠款後（以較遲者作準）「5天」內無息退還該保証金予租客， 答辯人堅稱說她的意願是在業主須於收回交吉的物業後即日退還該保証金， 徐小姐則稱答辯人當天最後沒有表示不同意「5天」內無息退還該保証金予租客的安排， 而當時已是舖位的關門時間。 39.答辯人又堅稱， 她是於2024年2月19日晚上知悉第一申請人擅自加入涉案租約第4頁附表二第5項「其他」部份的第4、6及7點後， 覺得是受到不公平對待， 才提出「取消這宗不公平交易」，並不是如徐小姐所說沒有即時提出。 失實陳述 40.根據上文第18段， 徐小姐於2024年2月4日曾透過WhatsApp 答覆答辯人： 「問了業主， 該單位真心裝修了20多萬， 也問了水喉更換狀況， 全換。」 41.答辯人於2024年2月10日引用區內街坊稱屋內水質偏黃， 原因是水錶房至進入單位的一段水喉是鐵喉， 會嚴重生銹， 所以向徐小姐再度查詢涉案處所水喉全換的意思， 是否包括水錶房至進入單位的一段[14]， 但徐小姐似乎誤會了她的意思， 仍然重覆她於2024年2月4日給予答辯人的答案。 42.本席認同這是失實陳述, 但水錶房至進入單位的一段水喉， 不是包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用， 在一般情況來說是大廈的公用部分[15]。在The Incorporated Owners of Summit Court v Full Surplus Investment Limited & Another [2007] 3 HKLRD 351一案， 香港上訴法庭在判詞第39段中也作出詳細分析：
43.因此， 大廈的個別業主無權， 亦不會更換水錶房至進入單位的一段水喉。徐小姐的誤會實是情有可原。 44.失實陳述確是可影響合約有效性的一種因素， 可是，因失實陳述而訂立的合約是“可使無效” (voidable) 而不是“無效的”(void)， 即是受失實陳述影響的一方如在知悉有關的失實陳述後，仍選擇繼續履行合約， 她便確認 (affirmed)了合約的存續 (subsisting)， 並不能撤銷該合約。 45.於本案， 即使如答辯人所說， 她於租賃涉案處所前， 已要求單位必須要全屋更換好食水喉管， 但申請人作出了失實陳述， 答辯人最遲於2024年2月18日經管理處分別到水錶房及涉案處所進行檢查及查核管理處紀錄， 已發現涉案處所沒有更換食水喉的紀錄， 可是她沒有即時通知申請人中止租賃， 她繼續於2024年2月19日簽署正式租約，在交付銀行本票時也沒有加入先決條件[16]。 46.即使於2024年2月22日下午14:52， 答辯人也只是向徐小姐提出免除地產代理佣金， 及要求司徒先生處理與申請人商談沒有更換涉案處所的食水喉問題， 甚至要求減租。 47.又其後徐小姐於18:54 分回覆謂，地產代理方面願意減收3,500元佣金，即答辯人只須支付地產代理佣金7,000元， 有效期至2月29日[17]， 但申請人不同意減租，答辯人仍於2024年3月12日以行動展示她的意願， 繼續入住涉案處所， 卻於扣除已被申請人收取的一個月上期租金後的首個需要繳付租金的月份， 即由2024年4月1日起拒絕繳付租金。 48.在王耀清及另一人訴蔡振宗及另一人， DCCJ 3660/2003（無彙報的案例，日期為2005年4月18日）一案， 該案的被告人 （租客）也遭遇到與本案答辯人相類似的情況。 於2002年11月1日， 業主及租客雙方本同意一兩年租約， 由2002年11月21日起至2004年11月20日止，被告人希望以租賃單位作網上遊戲機中心之用。 可是在簽署租約10日後，該案的被告人發現該單位實在不可作網上遊戲機中心之用， 該案的原告人有失實陳述， 他於2003年1月15 日向該案的原告人表示他會於該月底把該單位交回原告人[18]。 49.可是於本案， 直至本案聆訊之日， 即2024年6月24日， 答辯人仍存觀望審裁處判處對她有利的判決， 拒絕即時把涉案處的空置管有權交還申請人[19]。因此本席判定答辯人已確認 (affirmed)了涉案租約， 並喪失了撤銷涉案租約的權利: 見 Chitty on Contracts第35版第1冊第10-144至10-145段, 第10-147至10-149段及第28-055[20], 28-056[21] 及28-057[22]段及 Nip Wun Nan v Chan Oi Ling, CACV 75/1985 (無彙報的案例，日期為1985年6月11日）的判案書37段。 涉案租約的有效性 50.申請人與答辯人於2024年2月5日簽訂臨時租約， 該臨時租約有業主與租客雙方的身份，出租物業的詳情，租金的數額及租期等，也包括「室內傢具清單」，這與該正式租約內的條款一致， 在法律上已具備有效租約的必要條款。根據這臨時租約的第14條：
51.同樣， 答辯人投訴第一申請人擅自修改涉案租約， 但正如答辯人所明白， 這些後加條款因得不到雙方同意而失效， 這卻不會影響整體租約的有效性。答辯人更於2024年3月12日入住涉案處所，她不能反口稱因業主與租客方未能達成一致共識而撤銷涉案租約， 否則她是以何身份佔用涉案處所？ 52.無論如何， 2024年2月5日的臨時租約或該正式租約已訂明租賃雙方的身份，出租物業的詳情，租金的數額及租期等， 涉案租約已具備在法律上有效租約的必要條款： 見鄧慧鳳訴孫樂維及另一人，HCSA 26/2008 (無彙報的案例，日期為2009年3月24日) 一案的判案書第16段。 53.至於業主退回保證金的安排， 無論是徐小姐所說的業主須於收回交吉的物業後5天， 還是答辯人堅持的業主須於收回交吉的物業後的0天， 即使雙方沒有共識， 同樣也不會影響涉案租約的有效性， 若是申請人在收回交吉的涉案處所後無理拒絕退回保證金， 答辯人便可在小額錢債審裁處興訟尋求濟助。 涉案處所的缺陷 54.答辯人稱涉案處所有多處缺陷， 並於2024年2月18日提出， 且要求徐小姐擬備一張清單， 以展示涉案處所在接收時的狀況。這清單亦得到雙方於2024年2月19日加簽確認[23]。 55.雖然答辯人認為涉案處所有多處缺陷， 後來更發現這包括熱水爐是非法安裝，有漏電風險等， 但這並不會減低或影響答辯人繳付租金的責任。區域法院法官陳美蘭(當時官階)在陳健康對宋麗兵DCCJ 3176/2008 （無彙報的案例，日期為2009年12月23日）的判案書有以下指出：
56.又就物業是否連家具租出， 在呂祖仲 訴 丁煒雄, HCSA 4/2018 (無彙報的案例，日期為2018年9月12日), 本港高等法院原訟法庭法官林雲浩澄清：
57.雖然無論2024年2月5日的臨時租約或該正式租約也提及涉案處所包括「室內傢具清單」， 但該清單實質上只包括以下電器或設備[25]，並不包括任何傢具：
司法管轄權 58.當然， 若答辯人認為因申請人種種不是而招致損失， 在徵詢獨立法意見後， 可向有關合適法院提出訴訟， 因為根據《土地審裁處條例》（香港法例第17章）第8條，審裁處沒有司法管轄權處理答辯人提出的反申索 （如有）。 高等法院上訴法庭法官胡國興(當時官階)在黃英對譚炳新(HCMP 2049/2000無彙報的案例，日期為2000年8月1日) 的判案書指出：
59.土地審裁處法官高勁修(當時官階)在Ngai Ngok Pang 及其他對 Lee Syn Yuk, Michelle， LDPD 3030/2012 （無彙報的案例，日期為 2003年5月10日) 的判案書第15段指出：
60.本席翻譯大意為:
裁決和命令 61.基於以上所述， 本席作出以下頒令:
第一及第二申請人: 由王婕妤律師事務所的潘成文律師代表應訊 答辯人: 無律師代表，親自應訊 [1] [ ]內文字是以手寫後加， 卻只有第一申請人草簽， 沒有答辯人的加簽作實。 [2] 同上。 [3] 見證物A2：「已邀請管理處保安部職員 （英姐） 到場查看水錶房及飯廳外圍窗邊後， 認為食水喉尚未有更換過」 [4] 見上文第3段。 [5] 從上文第3段所見， 該第8點已被刪去。 [6] 詳情見有雙方於2024年2月19日草簽的證物A2， 及答辯人認為此有錯漏需要修改的證物R5。 [7] 徐小姐卻沒有提交關鍵日期2024年2月19日及2024年2月20日的WhatsApp 對話截圖副本。 [8] 答辯人的第一次現場視察。 [9] 答辯人的第二次現場視察。 [10] 即由原來的業主須於收回交吉的物業或一切租客欠款後（以較遲者作準）「三十天」改為5天「內無息退還該保証金予租客」。 [11] 在2024年6月24日的聆訊中，答辯人說她有在當晚提出要「取消這宗不公平交易」。 [12] 在2024年6月24日的聆訊中， 答辯人否認有收到。 [13] 在2024年6月24日的聆訊中，答辯人提供了她於2024年3月13 日透過WhatsApp向徐小姐轉述了維修師傅的訊息如下：「熱水爐換電線時間可約這星期六， 3月16日下午二至五點， 費用$350， 如果沒有安全紙， 就要順便做爐具試壓$350， 總數是$700」 [14] 見證物R7。 [15] 見《建築物管理條例》（香港法例第344章） [16] 聆訊時間為2024年6月24日下午2時38分。 [17] 見證物R4。但根據徐小姐所說， 答辯人一直沒有支付任何地產代理佣金。 [18] 最後該案的被告人於2003年3月26日經律師樓通知該案的原告人可取回該單位的鑰匙。 [19] 聆訊時間為2024年6月24日下午3時13分。 [20] “… a contracting party who has not elected to terminate the contract remains bound to perform his obligation unless the effect of the other party’s breach is to prevent performance of the innocent party’s obligation becoming due, …” [21] “[Affirmation] will be implied if, with the knowledge of the breach and of his right to choose, he does some unequivocal act from which it may be inferred that he intends to go on with the contract regardless of the breach or from which it may be inferred that he will not exercise his right to treat the contract as terminated.” [22] “Thus, the innocent party, having affirmed, cannot subsequently change his mind and rely on the breach to justify treating himself as discharged.” [23] 見證物A2。但後來答辯人認為這清單有錯漏， 要求更正， 見證物R5。 [24] 被告人宋麗兵女士，在2010年1月23日提出申請，要求上訴法庭准許，就區域法院法官陳美蘭的判決上訴, 惟上訴法庭於2010年3月1日拒絕上訴許可， 見HCMP 142/2010。 [25] 見證物A1。 [26] 即使《土地審裁處條例》第8 條於2008年獲得修訂，司法機構當時已經解釋， 這項修訂建議旨在賦予土地審裁處新增的權力，以應付業主就租客悔約， 要求審裁處作出收回管有權的命令和相應的損害賠償。 這項修訂建議並非試圖使土地審裁處有權就可能不屬其司法管轄權範圍的案件類別，頒令損害賠償：https://www.legco.gov.hk/yr06-07/chinese/panels/ajls/papers/aj1127cb2-430-2-c.pdf。 [27] 保証金在租約期間，或在租客把物業的空置管有權交還業主之前， 是不可算作租金或其部分， 見新港投資有限公司訴WFC Holding Limited 及其他人， CAMP 52/2020 及CACV 399/2020 （無彙報的案例，日期為 2020年9月8日)。 |
Cases cited in this judgment