Super Homes Ltd 對 Yuen Choi Ha
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LDPD 1129/2024 [2024] HKLdT91 香港特別行政區 土地審裁處 申請編號LDPD 2024年第1129宗 ________________________
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_______________ 判 決 書 (上訴許可申請) _______________ 1.此非正審申請是由答辯人提出，要求就土地審裁處 (下稱「審裁處」) 於2024年9月30日所發出的判決及收樓令提出批准上訴許可，並要求暫緩執行收樓程序。 背景 2.本案的涉案處所包括以下兩個處所：
3.申請人是上述兩個處所的註冊業主。 4.根據一份日期為2023年9月15日的租約（下稱「涉案租約」），申請人把18字樓單位以現況 (as-is condition)[1] 租予答辯人，租期為兩年，由2023年9月25日起至2025年9月24日止，每月租金為23,000元 (包括管理費及政府差餉、地租等)。 5.又根據涉案租約第9條，業主或租客任何一方均可於租約第十二(12)個月後給予另一方不少於壹(1)個月的書面通知或壹(1)個月租金作代通知金提早解除此租約。 6.申請人於2024年8月29日向審裁處提交收樓申請通知書 (表格22)，指答辯人未有繳付根據涉案租約由2024年6月25日起的租金，因此要求申請收回兩個涉案處所的管有及追收租金。申請人於收樓申請通知書中進一步解釋，因為天氣潮濕，答辯人在租約期內出差期間沒有好好保護18字樓單位，導致該單位需要維修。申請人同意安排答辯人到同座頂樓連天臺特色單位，即32字樓單位暫住。可是答辯人搬到32字樓單位後，出爾反爾，要求無條件退租。申請人不允，而答辯人拒絕申請人的一切安排。日前18字樓單位已經維修妥當，申請人要求答辯人搬回18字樓單位，但答辯人拒絕亦繼續佔用32字樓單位。 7.根據申請人提供的租約資料，同廈32字樓的A及B單位，面積相同，現時的租金為每月45,000元。 8.答辯人於2024年9月11日向審裁處遞交反對通知書，內容包括：
2024年9月30日的聆訊 9.本案於2024年9月30日本席席前聆訊。申請人由劉嘉敏女士（下稱「劉女士」）代表應訊，答辯人則親自應訊。 10.劉女士稱，申請人於2024年6月3日收到答辯人發出的WhatsApp信息，指雨天兼天氣潮濕，18字樓單位天花及牆身發霉，要求申請人派員處理。根據答辯人當時提供的照片，申請人認為18字樓單位只是受潮濕問題影響，這可能是因為2024年5月29日本港遭受颱風吹襲所致。申請人遂於2024年6月4日派遣清潔女工處理及除霉，可是答辯人並不滿意。 11.劉女士續稱，至2024年6月12日，答辯人再次發出信息，說大廳天花又發現霉菌，更有滴水情況，即使開啟冷氣亦無濟於事。申請人於2024年6月15日安排一間稱為「水道屋」的水務工程公司上門檢測，其認為是因樓上及樓下的單位開啟冷氣，室外又潮濕，18字樓單位卻又沒有開啟冷氣，致使18字樓單位室內有溫差，天花有水珠積聚繼而滴水。答辯人並不接受解釋，堅持因18字樓單位有滲水情況，令她蒙受損失。 12.劉女士稱，當時答辯人提出無條件退租，除非申請人能安排另一單位供她居住[3]。剛巧申請人有32字樓單位未有租出，雖然該單位較18字樓單位大一倍，裝修亦豪華，但申請人仍經答辯人同意後，安排答辯人搬遷及暫時入住32字樓單位至2024年7月1日，條件是答辯人需配合申請人委託的地產代理帶客進入參觀。可是答辯人於2024年6月18日又經申請人的地產代理提出無條件退租，劉女士認為既然答辯人已同意申請人的安排入住32字樓單位，答辯人不能出爾反爾，申請人不能接受。答辯人其後拒絕任何溝通，且不讓地產代理帶客人進入32字樓單位參觀，亦沒有繳付由2024年6月25日起就有關18字樓單位的租金。 13.最後，劉女士補充，涉案租約的死約期已經屆滿，申請人已於2024年9月16日向答辯人發出終止租約通知書[4]，要求答辯人於2024年10月24日交回18字樓單位及32字樓單位。可是根據上文第5段引述的涉案租約第9條，申請人無權早於2024年9月25日前提出終止涉案租約。 14.答辯人首先否認她曾出差。答辯人又稱，自2024年2月開始，她發現天花異常潮濕，有蟲及有發霉情況，她遂委託工程師作出檢測報告，證明18字樓單位是不能居住的。答辯人聲稱根據涉案租約，她是租賃18字樓單位的「一個完整單位」，可是本席未能在涉案租約中發現有相關字句。 15.相反，根據涉案租約第4(d)條，業主聲明不負責有關損失：
16.雖然根據涉案租約第3(b)條，業主有承諾租客可寧靜享用18字樓單位的權利 (covenant for quiet enjoyment)，可是根據法律典籍Halsbury’s laws of Hong Kong, 第36冊（業主與租客），第2版 （2023年）的第 [235.361] 段，答辯人所指的情況，並不足以構成違反租約：
17.本席當時即引用區域法院法官陳美蘭 (當時官階) 在陳健康對宋麗兵DCCJ 3176/2008 （無彙報的案例，日期為2009年12月23日）的判案書指出：
18.本席更質疑答辯人所委託的「工程師」[6]，是否有專業資格判定18字樓單位是不能居位的。無論如何，根據上述陳健康對宋麗兵的案例，即使18字樓單位是不適宜人居住的，在業主沒有責任的情況下，答辯人仍須根據涉案租約準時繳付18字樓單位的租金。 19.答辯人隨即表示她期間已沒有佔用18字樓單位，但她承認她的退租建議是在死約完結前提出，而申請人亦沒有接納。 20.另一方面，答辯人承認，她佔用32字樓單位，是經申請人同意，亦承認申請人一直不停要求她配合申請人委託的地產代理帶客進入32字樓單位參觀[7]。雖然雙方卻沒有簽下任何租約及協議[8]，但根據答辯人的理解，她是有權佔用32字樓單位，直至申請人把18字樓單位維修妥當為止。 21.本席認為，由於根據涉案租約，申請人是沒有責任就答辯人的投訴而安排把她遷去32字樓單位，那安排是不必要的、是暫時性的許可 (licence)。根據法律典籍 Megarry and Wade, The Law of Real Property, 第10版第33-007段，這樣的許可是可被撤回的：
22.又在第33-008段：
23.觀乎申請人安排把答辯人遷去32字樓單位的背景，並一直不停要求她配合申請人委託的地產代理帶客進入該單位參觀，本席認為申請人有理由終止該許可的權利。 24.至於答辯人聲稱她的私人物品因18字樓單位滴水而蒙受損失，高等法院上訴法庭法官胡國興在黃英對譚炳新(HCMP 2049/2000無彙報的案例，日期為2000年8月1日) 的判案書指出：
25.土地審裁處法官高勁修(當時官階)在 Ngai Ngok Pang 及其他人對 Lee Syn Yuk, Michelle，LDPD 3030/2012（無彙報的案例，日期為2003年5月10日) 的判案書第15段亦指出：
26.本席翻譯大意為：
27.經本席再三向答辯人闡釋上述各項法律原則的疑問後，本席遂作出以下頒令：
答辯人的非正審申請 28.答辯人於2024年10月2日提出是次上訴許可申請，可是根據她提交的誓章，她只是重複根據其委托的工程師檢測報告，18字樓單位是不適宜人居住的。 29.答辯人更沒有出席是日 (2024年11月7日上午10時正) 上訴許可申請的聆訊。 上訴許可 30.《土地審裁處條例》第11(2)條列明在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。 31.又土地審裁處條例第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。本席經審閱答辯人提出的上訴理由，本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。 32.基於上述理由，本席拒絕答辯人要求批予上訴許可申請。 33.此外，由於本席於2024年9月30日的頒令，漏卻要求答辯人支付申請人佔用32字樓單位的中間收益。本席特此頒令答辯人須支付申請人佔用32字樓單位的中間收益，由2024年8月29日起至交回32字樓單位的空置管有權為止，以每月45,000元計算。 訟費 34.最後，雖然答辯人於是案敗訴，申請人不要求訟費，本席不頒訟費命令。
申請人：無律師代表，由劉嘉敏女士代表應訊 答辯人：無律師代表，缺席 [1] 見涉案租約第14頁特別條款第2條。 [2] 劉女士於2024年9月3日首次到18字樓單位張貼表格22時， 答辯人認為劉女士作出騷擾， 她曾報警求助。 [3] 申請人在同一大廈擁有約30個單位作租賃用途。 [4] 見證物A1。 [5] 該租客的上訴亦於2010年3月1日被上訴法庭駁回。見HCMP 142/2010。 [6] 工程師不等同是屋宇測量師。 [7] 聆訊時間上午10時09分。 [8] 同上。 [9] 即使《土地審裁處條例》第8 條於2008年獲得修訂，司法機構當時已經解釋， 這項修訂建議旨在賦予土地審裁處新增的權力，以應付業主就租客悔約， 要求審裁處作出收回管有權的命令和相應的損害賠償。 這項修訂建議並非試圖使土地審裁處有權就可能不屬其司法管轄權範圍的案件類別，頒令損害賠償：https://www.legco.gov.hk/yr06-07/chinese/panels/ajls/papers/aj1127cb2-430-2-c.pdf。 |
Cases cited in this judgment