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LDPE 1016/2025
[2025] HKLdT 71
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPE 2025年第1016宗
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ACTMORE ESTATE LIMITED |
申請人 |
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(安望置業有限公司) |
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及 |
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YAT CHUN CATERING LIMITED |
答辯人 |
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(日進餐飲有限公司) |
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判 決 書
(上訴許可申請)
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1.此非正審申請是由答辯人於2025年10月27日提出，要求就土地審裁處（下稱「審裁處」）於2025年10月14日的判決提出批准上訴許可。
背景
2.根據一份日期為2025年3月12日的英文租約 (下稱「涉案租約」) ，申請人把香港新界沙田穗禾苑穗禾商場1樓F16及F17號舖 (下稱「涉案處所」) 租予答辯人，租期為3年，由2025年1月1日起至2027年12月31日止，每月租金為38,000元 (不包括政府差餉地租及管理費等) 。租客須在每月第1天準時預繳當月的租金，不得藉詞扣減 (without any set-off (whether legal or equitable) deduction or any cross-claim or counterclaim by the Tenant and/or abatement)。
3.又根據涉案租約附表5，答辯人可享有免租期，由2025年1月1日起至2025年2月14日止。
4.申請人於2025年7月29日向審裁處提交收樓申請通知書，指答辯人未有繳付由2025年4月1日起的租金, 因此要求收回涉案處所的管有及追收租金，管理費及利息。
5.答辯人於2025年8月25日，獲得審裁處批准，可不遲於2025年9月8日提交反對通知書。
6.答辯人在2025年9月8日遞交的反對通知書指稱，它在進場後即發現涉案處所廚房天花板出現嚴重漏水 。答辯人其後更透過上手租客得知，廚房天花漏水的問題一直存在，而申請人一直未有解決問題導致上手租客不再續租。
7.此外，答辯人指穗禾商場已有40多年歷史，涉案處所原有窗戶因上手租客以木板遮蓋 ，導致答辯人在拆除那些木板後才發現窗戶膠邊老化、玻璃破裂、手柄折斷、無法正常開關。申請人卻無理地要求答辯人承擔部份更換費用。
8.答辯人稱，它於2025年5月12日到申請人辦事處要求申請人嚴正處理天花漏水問題 ，申請人同意盡快派高層到場視察。 其後於2025年5月16日，申請人的代表 Amy Ching程淑芬女士（下稱「程女士」）到場，確認漏水問題並承諾短期內會處理，但要求答辯人先行繳付一個月額外租金以示誠意，並表示日後可申請免租。答辯人基於信任及急於開業，遂即場繳交額外租金、管理費及差餉。
9.雖然申請人於2025年5月28日通知答辯人修葺工程已經完成，惟漏水問題未獲改善，申請人亦未履行免租承諾。申請人非但未有履行維修責任，反而於2025年6月24日推卸責任至答辯人於2025年2月完成的冷氣工程 ，並停止一切維修工程 ，更持續追租 ，復於2025年7月起以安全理由切斷涉案處所的電源。
10.答辯人又稱，根據《業主與租客(商業樓宇)條例》，業主有責任提供正常使用之租舖。申請人未能履行維修責任，構成根本性違約，令答辯人無法履行涉案租約的目的 。又根據涉案租約條款第6.2條 ，若因水災等原因導致涉案處所不適於使用 ，租金應暫停支付; 而涉案租約條款第6.3條亦明確指出，如六個月內未能修復，任何一方可終止涉案租約。
2025年10月14日的聆訊
11.本案於2025年10月14日於本席席前聆訊。
12.首先，本席在看畢答辯人的反對通知書內容後，發覺答辯人的主事人對有關租務法例的認識頗有偏差。尤其上文第10段答辯人引述的所謂《業主與租客(商業樓宇)條例》，根本並不存在，想必又是人工智能的產品。
13.隨後，本席即引用區域法院法官陳美蘭(當時官階)在陳健康對宋麗兵，DCCJ 3176/2008（無彙報的案例，日期為2009年12月23日）的判案書指出:
「10. 先例清楚顯示，租客付租金的承諾，獨立於租約内的其他承諾，並不具付屬性質，其履行並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。這已經是既定的規則（可參考：Ridge Ltd v. Golden Castle Ltd [2005] 3 HKC 592; Charmway Development Ltd v. Long China Engineering Ltd [2001] 3 HKC 515）。
…
19. 重要的是，除非合約有明訂的條件規定，業主沒有隱含責任在租約期間維修物業（見 Halsbury’s Laws of Hong Kong 第17（1）冊第255.289段; Fortune Global Development Limited v. Shung Cheong Food Trading Limited, HCA 1786 of 1999; Li Ching Wing v. Xuan Yi Xiong [2004]1HKC353）。即使是單位内的固定附著物(fixtures)，在沒有明訂的維修條款或其他協議的情況下，業主是沒有責任維修或保養至運作狀態(working order)（Penn v. Gatenex Co Ltd [1958] 2 QB 210; Yu Yiu Kong Samuel v. Kobylanski, Stephen Andre, DCCJ 15371/2000）。
20. 概括而言，業主在法律上亦無隱含保證，所租樓宇是適宜人居住的(Jones v. Green [1925] 1 KB 659) 或適合於租客租用的目的。業主甚至沒有責任向租客主動披露物業的渠務問題（Fortune Global Development Limited v. Shung Cheong Food Trading Limited [2002] 2 HKLRD 447）。租客應自行作出檢查，而除非租約另有特別規定，租客接受樓宇於租約開始時的狀況。
21. 唯一例外，是連家具租出 (furnished) 的房屋，則附有隱含條件，在租賃開始時房屋的狀態是適宜居住的，如未能履行此條件，租客有權立刻廢除租約。但此隱含條件只適用於租賃開始時的狀況，而並非繼續適用於租約的期間，或造成業主對樓宇繼續適宜居住的保證。
22. 上文第19至21段所提及的，是根深柢固、既定的規則，從未受爭議。」（後加強調）
14.此案的被告人其後嘗試向上訴法庭提出上訴，但上訴法庭在其2010年3月1日的判決書中同意原審的判決，並拒絕上訴許可[1]。
15.在較近期的 Worldwide Flight Services Holdings S A Royal Caribbean Cruises Limited & Another v Kai Tak Cruise Plaza Limited [2019] 4 HKLRD 56, 上訴法庭在其判案書的第21至22段，也重申租客付租金的承諾，獨立於租約内的其他承諾的法則。
16.在該判案書的第23段，上訴法庭更指出，如果租約寫明租金不得藉詞扣減[2]，租客更沒有任何理據不按租約準時繳付租金：
“... it is now well established that the right to set off can be excluded by clear words. In particular, it has been held that a covenant to pay the rent “without any deduction or set off whatsoever” excludes the right of set-off. See: Woodfall, Landlord and Tenant, paragraph 7.115 and the authorities cited therein.”
17.況且 ，答辯人是承接上手租客的設備而簽下涉案租約的，答辯人理應在簽下涉案租約自行作出檢查 ，並接受樓宇於租約開始時的狀況。涉案租約附表3的內容如下:
“1.1 The Premises shall be handed over to the Tenant on “as-is’ state and condition in which they are found at the date when possession is given by the Landlord together with the Landlord’s provisions as below:-
1. Concrete walls with cement lime plaster finish with
white emulsion painting;
2. Concrete ceiling with cement lime plaster finish with
white emulsion painting (false ceiling left by the ex-
tenant);
3. …
…
14. …
There are fixtures and furniture (“Fixtures and Fittings”) being left inside the Premises by the ex-tenant. The Tenant accepts the same and shall take up the Premises on an “as-is” state and condition. …
1.2 Tenant shall take over the fittings, fixtures and other E & M facilities (if any) (collectively called “Facilities”) at the Commencement Date of the Term and the Tenant hereby acknowledges and accepts all the Facilities on an “as is” basis and the Tenant shall take up full responsibility for the maintenance, upkeep and repair, if necessary, and subject to the prior approval from the Landlord any alteration, additions, relocation and replacement of the Facilities or any part thereof shall be at the Tenant’s own costs. The Tenant is fully aware and agrees that the Landlord does not warrant the legitimacy, completeness, functioning and performance of the Facilities inside or in relation to the Premises to be taken over by the Tenant.” （後加強調）
18.至於答辯人嘗試引用涉案租約條款第6.2 條，其原文如下:
“if the Premises are unfit for occupation and use because of damage or destruction owing to fire, water, storm, typhoon, white ants, earthquake, subsidence, landslide (save to the extent that such damage, destruction is due to the act or fault of the Tenant or to the extent that payment of any insurance moneys is refused due to the act or default of the Tenant) the Rent (or a fair proportion according to the nature and extent of the damage) shall be suspended until the date on which the Premises are again fit for occupation and use.” （後加強調）
19.此段的暫停支付租金條款，根據 ejusdem generis的相類解釋原則，實指是因為天然災害發生的情況，並不包括處所漏水[3]。
20.根據上述的情況，而在答辯人代表文竣達先生再沒有其他補充下[4]，本席遂作出以下頒令:
(1) 除以下第(4)段所述外,答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；
(2) 答辯人須支付申請人由2025年4月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月38,000元計算；
(3) 答辯人須支付申請人本申請的訟費， 即時評定為500元；
(4) 如果答辯人在2025年10月27日 (“濟助期屆滿日”) 或之前把以上第2段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)，連同以上第3段中所述的訟費支付申請人, 則答辯人可獲沒收租賃權的寛免，而涉案處所的租約亦恢復有效。
答辯人的非正審申請
21.答辯人於2025年10月27日提出是次上訴許可申請，稱由於有新的證據 ，證明申請人同意完成解決漏水問題後答辯人才需繳付租金。答辯人夾附了若干WhatsApp通訊記錄於是次上訴許可申請中。
22.首先，但凡上訴人要求法庭接納一些在原審時未有提交的證據，按照Ladd v. Marshall [1954] 1 WLR 1489一案確立的法律原則，他必須符合三個條件，缺一不可:
(1) 他雖然盡了合理的努力，仍然未能取得有關證據在審訊時引用;
(2) 如果接納有關證據，對案件的結果會有重要影響，雖然不一定是決定性的影響;
(3) 有關證據須是表面上可信，雖然不一定是無可置疑的。
23.很明顯，答辯人在2025年10月14日的聆訊, 未有提供這些WhatsApp通訊記錄。
24.根據答辯人的代表文竣達先生 （下稱「文先生」）解釋，
這些WhatsApp通訊記錄實來自申請人相關的三位不同人士, 包括：
（1） 英皇物業管理（香港）有限公司的 Nelson Chan；
日期
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發訊息人
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內容
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5月13日
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Nelson Chan
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文生，想約你星期五下午三點半到F16-17，我公司物管啊姐過黎睇場，想同你當面傾
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文先生
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傾甚麼?
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Nelson Chan
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睇你有咩要求要整，叫管理處一次過搞。啊姐一句，好過我哋講十句，我建議你去見，會加速事情進展
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文先生
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好
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（2） 穗禾商場管理處 （仲量聯行物業管理有限公司）Natalie Cheung:
日期
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發訊息人
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內容
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6月2日
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文先生
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早晨，請問防水情況進展如何?
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Natalie Cheung
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早，上次知道Amy 揾咗判頭去做 Spalling 同打針， 但係由於近日落雨，所以打針好似postpone 到好天先至做
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Natalie Cheung
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Btw文生想問問其他圖係咪已經ready? 消防圖、平面設計圖、P&D 圖等
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（3） 英皇物業管理（香港）有限公司Nic Wong:
日期
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發訊息人
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內容
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5月8日
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Nic Wong
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你好，請盡快繳交3月份及4月份租金，若果租務部確認有關租金減免情況，有關金額會於確認後下一個月以 Credit note 形式退回俾閣下。閣下到時可以用作交租，所以請先盡快繳交3月份及4月份租金，謝謝。溫馨提示，欠款超過30天本司法律部會採取法律行動
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5月12日
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Nic Wong
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你好，剛剛與閣下電話聯絡，得悉閣下聽日會處理有關租金，麻煩請入數後提供入數紙或轉帳記錄給我，謝謝
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5月16日
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文先生
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（文先生提供了支票照片，顯示銀碼為$52,980.00）
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Nic Wong
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你好，總數應該是$52,980.40
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5月19日
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Nic Wong
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你好，文先生，請問張支票入咗了嗎？如果入咗， 請提供入數紙給我們，謝謝
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文先生
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（文先生提供了入數紙照片，顯示入數銀碼為$52,981.00）
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6月6日
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Nic Wong
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你好，收到管理處通知有關滲水已處理好，請盡快安排繳交餘下既租金（圖片顯示補發通知書追討由2025年4月1日開始的租金及管理費連利息共$91,272.34）
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25.答辯人聲稱，程女士於2025年5月16日 到達涉案處所現場視察，當時程女士答應會安排大維修，保證兩年內不滲漏，先決條件是答辯人需先交付一個月的租金，待完成維修後，解決了滲漏問題再安排交租。但「完成維修後，解決了滲漏問題再安排交租」 這句，與答辯人在其反對通知書中所寫的 「並表示日後可申請免租」， 有明顯的分別，其解釋也截然不同。
26.再者，在答辯人提交的這些WhatsApp通訊記錄內，完全找不到相關的文字記錄。文先生解釋，根據上文Nic Wong在6月6日的信息，就正好顯示他所稱「完成維修後，解決了滲漏問題再安排交租」。但這正如代表申請人的朱偉文先生（下稱「朱先生」）所說 ，這段信息記錄不是這個意思 ，因為上文顯示Nic Wong一直有追討租金。
27.本席在再仔細研究這些WhatsApp的上文下理後，較同意朱先生的說法。在5月8 日的通訊中，Nic Wong說「若果租務部確認有關租金減免情況，有關金額會於確認後下一個月以 Credit note 形式退回俾閣下。閣下到時可以用作交租 ......」。而在6月6日的補發通知中，申請人亦有追討利息。如果答辯人所說屬實，即申請人承諾「完成維修後，解決了滲漏問題再安排交租」，申請人不會追收利息。
28.而更重要的是，根據合約法，遵照涉案租約準時繳付租金是答辯人的責任，這不會因為程女士的承諾（如有）而變為有條件的事，因為這缺乏更改合約條款的價值 (consideration)。
29.至於答辯人提交的公證行報告，指「根據現場檢測，穗禾餐廳現場實景情況，天花出現滲漏現象，而且滲漏範圍龐大。」答辯人可考慮是否應向申請人追討責任及損失。可是根據《土地審裁處條例》（香港法例第17章），審裁處是沒有司法管轄權的。
30.高等法院上訴法庭法官胡國興 (當時官階) 在黃英對譚炳新, HCMP 2049/2000 (無彙報的案例，日期為2000年8月1日) 的判案書指出:
「審裁處雖然有處理政府强制性收購土地賠償和有關租用或佔用樓宇費用的管轄權 (參閱第17章《土地審裁處條例》第8條)，但是卻誠然沒有處理其他金錢糾紛的權力。如譚先生因所租樓宇毀爛而招致損失，視乎所涉款額而定，他可在小額錢債法庭、區域法院、或甚至高等法院向黃先生提出賠償訴訟，而這訴因不是土地審裁處有權處理或包涵於此上訴案的。」
31.即使《土地審裁處條例》第8 條於2008年獲得修訂，司法機構當時已經解釋，這項修訂建議旨在賦予土地審裁處新增的權力，以應付業主就租客悔約 ，要求審裁處作出收回管有的命令和相應的損害賠償。「這項修訂建議並非試圖使土地審裁處有權就可能不屬其司法管轄權範圍的案件類別，判給損害賠償。」[5]
32.再者, 審裁處法官高勁修 (當時官階) 在Ngai Ngok Pang 及另一人對Lee Syn Yuk, Michelle, LDPD 3030/2012 (無彙報的案例，日期為 2013年5月10日) 的判決書第15段指出:
“The Lands Tribunal may only, in an application for possession or ejectment, make an order for the payment of damages in respect of breach of a condition of the tenancy (see section 8(8) of the Lands Tribunal Ordinance, Cap 17). A counterclaim is generally treated as an independent action (see Hong Kong Civil Procedure 2013, paragraph 15/2/4). Since the respondent is not also counterclaiming for possession or ejection, the Lands Tribunal does not have jurisdiction to entertain her claim for damages."
33.本席翻譯大意為:
「土地審裁處可以對任何收回管有或強迫離開的申請，就違反租賃的條件作出繳付損害賠償的命令。反申索通常被視為一個獨立的訴訟，參考《香港民事訴訟程序2013》，第15/2/4段。由於答辯人並非反申索要求收回管有或強迫離開，土地審裁處並無司法管轄權處理她的損害賠償的索償。」
34.因此, 即使答辯人認為申請人有違反其普通法或根據涉案租約的責任而導致損失, 答辯人需要申請索償或其他有關侵害賠償的指控, 答辯人應循其他法庭處理它的申索。
上訴許可
35.《土地審裁處條例》第11(2) 條列明在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決 、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。
36.但土地審裁處條例第11AA(6)條規定，除非法庭信納: (a)有關上訴有合理機會得直; 或(b)有其他利於秉行公正的理由 ，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。本席經審閱答辯人提出的擬上訴理由，並經聆聽雙方的陳述後，本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。
37.基於上述理由，本席拒絕答辯人要求批予上訴許可申請。
訟費
38.最後, 由於答辯人於是次上訴許可申請敗訴，理應支付申請人的訟費。可是由於申請人表示不追究訟費，本席不頒訟費命令。
申請人: 無律師代表, 由朱偉文先生代表應訊
答辯人: 無律師代表, 由文竣達先生代表應訊
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