陳健康 訴 宋麗兵

HCMP 142/2010

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

高院雜項案件2010年第142號

（擬上訴的原本案件：區院民事訴訟2008年第3176號）

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判決書日期： 2010年3月1日

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判決書

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高等法院上訴法庭法官關淑馨頒發上訴法庭判決書：

1.被告人宋麗兵女士，在2010年1月23日提出申請，要求上訴法庭准許，就區域法院法官陳美蘭的判決上訴。案件是區域法院民事訴訟編號2008年第3176號（案件是經土地審裁處轉移至區域法院審理），在2009年12月9至11日審訊，判案書在12月23日頒下。宋女士在2010年1月4日，向陳法官申請上訴許可，2010年1月11日其申請被拒，她再向上訴法庭提出申請。

2.根據《高等法院規則》第59號命令第2A(5)(a) 條規則，上訴法庭可不經聆訊只基於書面陳述，裁定有關申請。

3.《區域法院條例》(第336章) 訂明，除非上訴法庭信納，(a) 有關上訴有合理機會得直；或 (b) 有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。本案的租務糾紛，不涉及任何普遍的原則，或重要的問題，很明顯不符合條件(b)。本庭只需考慮條件(a) ，是否成立。

4.宋女士的上訴理由，在2010年1月23日她存檔的「申請上述許可— 陳述書」列出。本庭逐一考慮。

5.第一點，她不同意陳法官判決，要她支付2008年11月10日和11日兩日租金，合共$353.33。她聲稱已於2008年11月9日搬離物業，當日一直留在物業等候原告人陳健康先生收樓，曾打電話及留言給對方，都沒有回覆，到晚上9時半她才鎖門離開，在11月10日上午，她把鑰匙寄給陳先生。

6.陳法官在判案書第39段，接納宋女士在11月10日，把物業所有的鑰匙寄回給陳先生，裁定後者理應於11日收到，因此租約在陳先生於11月11日接受物業鑰匙之情況下終止，故宋女士應支付至11月11日的租金。

7.判案書未有指出，法官是否接納宋女士的聲稱，已於11月9日搬離，又或在該日曾嘗試聯絡業主交還物業但不果。

8.即使上述的聲稱屬實，也改變不了事實，陳先生是在11月11日，通過郵寄，才收回物業所有的鑰匙。租客在法律上的責任是清晰的，租賃終止時，有責任向業主交出物業的空置管有權。租客縱使已遷出物業，如果還保存著鑰匙，仍然擁有物業的控制權，便未有履行向業主交出物業空置管有權的責任。直至租客履行這責任為止，他必須支付租金或中間收益。

9.陳法官裁定宋女士須支付租金至11月11日，是正確的。

10.第二點是關於判案書第21段所引述的法律原則。據該原則，連家具租出(furnished)的房屋，附有隱含條件，在租賃開始時房屋的狀態是適宜居住的，如未能履行此條件，租客有權立刻廢除租約。但此隱含條件只適用於租賃開始時的狀況，並非繼續適用於租約期間，或造成業主對樓宇繼續適宜居住的保證。陳法官跟著在第23段裁定：(1) 涉案的租賃，並非連家具出租；(2) 故此並無存在物業是適宜人居住的隱含保證；(3) 縱使有該等承諾，證據顯示，單位並非如宋女士所稱，不適宜人居住，實際上她也在該物業居住了15個月。

11.宋女士擬提出的第二點理由，是針對第 (1) 個裁定。她聲稱她回答法官提問時，確實物業並非連家具出租 (判案書第23段) ，是她誤解了何謂傢俬，法官又沒有向她解釋傢俬的定義，故此作了錯誤的答覆。

12.本庭不認為有必要，先向她解釋何謂傢俬，然後才提出問題。法官的提問，旨在測試她對傢俬的理解，是否一般人普遍的理解。租約的附表二，已列明租約中包括的「傢俬及設備」，法官毋需再向她詢問這些「傢俬及設備」的存在。

13.再者，即使租賃是連家具出租，隱含條件只適用於租賃開始時的狀況，並不是業主對樓宇繼續適宜居住的保證。宋女士在第二點提出的指稱，也不足以令本庭推翻陳法官上述第 (3) 個裁定，況且這還是一個事實的裁定。

14.第三點也是涉及事實的裁定。判案書第29 至30段裁定：(1) 聽取證人供詞後，法官不接受宋女士指稱，維修水管的工程，會把單位變爲不適宜人居住，以致陳先生必須提供其他適當的住所予她；(2) 至於宋女士財物的安全，她可以把貴重的物件另作適當的存放安排，毋需因此拒絕工程的進行；(3) 更換水喉的工程不能進行，純因宋女士不合理及不合作的態度，她不能因此反稱陳先生未有更換物業的喉管違反租約第9條。

15.宋女士在第三點提出的指稱，本庭不認為有合理的機會，足以推翻上述有關事實的裁定。

16.她在第三點下半部的指稱，似是針對判案書第31 至33段的裁定，本庭於第四點一併處理。

17.第四點，她不同意判案書第32段的描述，居住在物業的15個月内，她每天「放心」用物業内的水洗澡、洗頭、洗臉、漱口。她放心用水與否，不是重點。第31 至33段主要的裁決是：(1) 每次開動水龍頭最少約5分鐘，水確實會恢復清澈；(2) 她確有用浴室内的水；(3) 使用濾水器後，廚房内的水是適於食用的。

18.本庭不認為有任何事實基礎，推翻上述有關事實的裁決。陳法官考慮過所有的證據，只判給她購買濾水器的費用，作爲業主不適當保養水管導致她蒙受的損失，是正確的。

19.第五點是針對陳法官2010年1月11日作出的訟費命令。陳法官拒絕上訴許可的申請，命令宋女士支付對方在該申請的訟費。訟費的命令，屬主審法官的酌情權，本庭不會在這情況下干預。再者，對方如果沒有在該申請有訟費的開支，評定訟費的聆案官，自會處理。

20.第六點也是針對訟費的命令。陳法官判宋女士，須支付對方在訴訟的訟費，完全是正常的結果。

21.宋女士所提出的上訴理由，不具合理得直機會，她的申請完全缺乏理據，本庭拒絕上訴許可。本庭又根據《高等法院規則》第59號命令第2A(8)條規則，作出命令，規定她不得根據第2A(7)條規則，要求法庭在雙方出席的聆訊中，重新考慮其申請。