徐愛娜及另一人 對 an Xin Chu Cheng Ltd

LDPD 1382/2024

[2025] HKLdT 16

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2024年第1382宗

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判 決 書
(上訴許可申請)

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1.答辯人於2025年3月4日提出此非正審申請，要求就審裁處於2025年2月6日作出的判決提出批准上訴許可。

背景

2.涉案處所位於九龍佐敦道15號華豐大廈1字樓H 及I室。

3.根據一份日期為2023年1月11日的租約 (下稱「涉案租約」)，第一及第二申請人把涉案處所租予答辯人，租期為兩年，由2023年2月1日至2025年1月31日止，每月租金31,800元 (包括政府差餉地租及管理費等)。另根據涉案租約附表二第1段，「租客除在（涉案處所）作住宅用途外，不可將該物業或其任何部分作其他用途。」

4.又根據涉案租約附表二的其他事項：

a.  涉案處所以現狀交樓予答辯人。

……

c. 答辯人之股東 Tse Chi Chun 以私人名義擔保此租約。

……

e. 租客自行購買涉案處所之水、火險及第三者責任保險。

……

i.  若在租約期內涉案處所內發生人為意外而做成損失及傷亡等一概與業主無關。

j. 租金不包括涉案處所之賓舘牌照。

5.於2024年10月30日，第一及第二申請人向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提交收樓申請通知書，指答辯人未有繳付由2024年8月9日至2024年8月31日的租金差額23,593元[1]及由2024年9月1日起的租金, 因此要求申請收回涉案處所的管有及追收租金。

6.由於答辯人沒有在指定期限向審裁處遞交反對通知書，審裁處於2024年11月22日，根據《土地審裁處規則》第15條，下令登錄以下規定申請人勝訴及答辯人敗訴的判決:

(1)  除以下第(4)段所述外,答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(2)  答辯人須支付申請人欠租/中間收益如下:

(i)  由2024年8月9日至2024年8月31日的欠租餘額23,593元；

(ii)  由2024年9月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月31,800元計算；

(3)  答辯人須支付申請人本申請的訟費, 即時評定為1,200元;

(4)  如果答辯人在2024年12月6日 (“濟助期屆滿日”) 或之前把以上第2段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)，連同以上第(3)段中所述的訟費繳存土地審裁處, 則答辯人可獲沒收租賃權的寛免，而涉案處所的租約亦恢復有效；

(5)  除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、易辦事、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。

答辯人於2024年12月6日的非正審申請

7.答辯人於2024年12月6日提出非正審申請，要求擱置審裁處於2024年11月22日所作出的命令，其理由如下：

「本公司向申請人承租（涉案處所），其單位已分間為9個分間單位。本公司為二房東，以長租形式營運及招徠個別新租客。

去（年）2023年8月起，污水從馬桶倒灌，影響住客生活質素。 在2024年1月起加劇惡化， 政府相關部門發出信件要求業主及大廈維修。及後華豐大廈於4月10日發生三級火，並由一樓最先起火。單位已經不能營運， 因此本公司要求解除租約，……」

8.此非正審申請於2024年12月20日於審裁處成員吳紹林席前聆訊。吳成員批准答辯人的非正審申請，同意擱置審裁處於2024年11月22日所作出的命令，並批准答辯人於2025年1月2日或之前提交反對通知書。此外，答辯人確認，無論其權益、責任及負擔為何，答辯人同意第一及第二申請人可於當天取回涉案處所的空置管有權。

答辯人的反對通知書

9.答辯人於2025年1月2日提交反對通知書，指涉案處所於2024年4月10日發生三級火，答辯人所營運的租客已經於當日遷離及提早解除租約。申請人在涉案處所進行維修的4個月後，於2024年8月8日透過WhatsApp 通知答辯人維修完成，及詢問是否繼續營運。答辯人已於當日回覆不會繼續營運，也沒有收取涉案處所的鎖匙，因此答辯人認為它不需履行餘下的租約期。

2025年2月6日的聆訊

10.本案其後於2025年2月6日於本席席前聆訊。

11.申請人由何嘉明先生 (下稱「何先生」) 代表出席應訊，答辯人則由黃樹雄先生 (下稱「黃先生」) 代表出席應訊。

12.本席向黃先生解釋，先例清楚顯示，除非租約有明訂的條件規定，業主沒有隱含責任在租約期間維修物業[2]，又除非租約有明訂任何天災人禍的發生，即可免去租客付租的責任，否則租客也必須履行租客付租的責任[3]。

13.本席隨後頒令以下的判決：

(1)  答辯人已於2024年12月20日把涉案處所的空置管有權交還第一及第二申請人；

(2)  答辯人須支付申請人欠租/中間收益如下:

(a)  由2024年8月9日至2024年8月31日的欠租餘額23,593元；

(b)  由2024年9月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月31,800元計算；

(3)  不頒訟費命令。

2025年3月4日的非正審申請

14.於2025年3月4日，謝知秦先生 (下稱「謝先生」) 代表答辯人就上述的判決提出上訴許可申請，指涉案處所因不可抗力的因素，即2024年4月10日的三級火，使涉案處所無法繼續營業，影響了涉案租約的核心目的，所以涉案租約已「受挫失效」 (frustration)。

2025年4月10日的聆訊

15.此上訴許可申請於2025年4月10日本席席前聆訊。申請人由何嘉明先生 (下稱「何先生」) 代表出席應訊，答辯人則由陳國慶先生 (下稱「陳先生」) 代表出席應訊。

16.在庭上，陳國慶確認謝先生附在上訴許可申請的誓詞，沒有任何補充。何先生認為答辯方只是重複答辯人方在2025年2月6日聆訊中的陳述，本席當時已解釋清楚並頒下判決。

討論

17.有時候，在日常生活中，合約各方或其中一方會因一些特殊情況的發生而無法履行合約的責任。當這些情況發生，而又不是因合約的任何一方之過失所導致，即任何一方也「不可抗力」，法院有機會因應有關之合約內容，裁定有關合約失效，合約各方便解除了各自的合約責任。

18.可是，根據陳健康對宋麗兵一案，HCMP 142/2010 (無彙報的案例，日期為2010年3月1日），香港高等法院上訴法庭在其判決書第10段確認區域法院的判決，在一般而言，業主在法律上無隱含保證，所租樓宇是適宜人居住的或適合於租客租用的目的。

19.涉案租約沒有包含任何「不可抗力」條款 （force majeure clause）可免去答辯人根據涉案租約須要繳付租金的責任，相反，涉案租約要求「租客自行購買涉案處所之水、火險及第三者責任保險」，並聲明「若在租約期內涉案處所內發生人為意外而做成損失及傷亡等一概與業主無關」[4]。

20.又即使涉案租約包含類似條款，案例清楚要求受「不可抗力」影響者需盡可能減低自己的損失[5]。但在此案，申請人於2024年8月8日自願修復涉案處所後，答辯人卻拒絕取回涉案處所使用，當時距離涉案租約屆滿期，尚有約5個月時間。

21.本案的情況又與Li Ching Wing v Xuan Yu Xiong [2004] 1 HKC 353 一案相似。於該案，被告人租用案中的淘大花園E座單位兩年，租期由2002年8月1日開始至2004年7月31日止。可是於2003年3月，本港爆發嚴重急性呼吸道症候群（severe acute respiratory syndrome, SARS），淘大花園E座所受的疫情影響猶為嚴峻，該案的被告人於2003年3月29日已放棄居住其所租用單位，而香港政府亦於2004年3月31日史無前例地向淘大花園E座發出隔離令，勒令10日內任何人不得進出。後來，淘大花園經全面消毒，居民可重返家園。區域法院法官陸啟康(當時官階)認為這情況不足以構成業主與租客之間的租約無效[6]，裁定該案的被告人須繳付租約期內的所有租金[7]。

22.同樣，在Sunbroad Holdings Limited v A80 Paris HK Limited & Another, HCA 735/2020 及HCA 1174/2021（無彙報的案例，日期為2022年7月29日），案中的被告人是一美容集團，亦曾嘗試引用「不可抗力」的理由拒絕繳付2020年2月1日起的租金並停止營業。但高等法院原訟法庭暫委法官梁俊文(當時官階)在其判決書的第40及41段認為，類似的「不可抗力」理據不應輕易引用致使合約任何一方不去承擔他/她的營商風險。梁法官其後在判決書的第44至52段認為，根據該案的租約，業主沒有保證所租舖位是適合於租客租用的目的，同時該租約並不是業主與租客之間的商業合作協議，租客怎樣使用所租舖位全是租客自己的事。

上訴許可

23.《土地審裁處條例》第11(2) 條列明在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。

24.又土地審裁處條例第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。本席經審閱答辯人提出的上訴理由，並經聆聽答辯人代表的陳述後，本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。

25.基於上述理由，本席拒絕答辯人要求批予上訴許可申請。

訟費

26.最後, 由於雙方也表示不要求訟費，因此本席不頒任何訟費命令。

申請人: 無律師代表, 由何嘉明先生代表應訊

答辯人: 無律師代表, 由陳國慶先生代表應訊

[1] 。

[2] 見陳健康對宋麗兵，DCCJ 3176/2008 （無彙報的案例，日期為2009年12月23日）的判案書第19段。

[3] 見Li Ching Wing v. Xuan Yi Xiong [2004] 1 HKC 353，[2004] 1 HKLRD 754。

[4] 見Edwinton Commercial Corporation v Tsavliris Russ (Worldwide Salvage and Towage) Ltd (The Sea Angel) [2007] EWCA Civ 547 第111段：“… Since the subject matter of the doctrine of frustration is contract, and contracts are about the allocation of risk, and since the allocation and assumption of risk is not simply a matter of express or implied provision but may also depend on less easily defined matters such as "the contemplation of the parties", the application of the doctrine can often be a difficult one. In such circumstances, the test of "radically different" is important: it tells us that the doctrine is not to be lightly invoked; that mere incidence of expense or delay or onerousness is not sufficient; and that there has to be as it were a break in identity between the contract as provided for and contemplated and its performance in the new circumstances.”

[5] Treitel, The Law of Contract, 15thed (2020), para 19.079:"... the contract may include a '  force majeure clause which provides for discharge on the occurrence of specified events usually described as being 'beyond the control' of the parties, or of one of them. The concept of something beyond a person's control sets a 'comparatively high hurdle' and a force majeure clause is normally construed so as to protect the party relying on it only if he has taken all reasonable steps to avoid the operation of the event, or to mitigate its results." （underline added）

[6] 見該判案書第11段。

[7] 見該判案書第24段。