Wang Jia Yan 及另一人 對 李丹

LDRT 158/2025

[2025] HKLdT 48

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號 LDRT 2025年第158宗

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判案書

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前言

1.是次審訊，是要處理一宗租務糾紛。

背景事實

2.兩位申請人（統稱為「申請人」）是灣仔道67號2樓（又稱唐三樓）的註册業主，該單位被分間成A室、B室、C室（「該處所」）出租，該三個分間單位相鄰，各自的大門外便是一條共用的短而窄的公用通道（「該公用通道」），該公用通道接連必經的出入閘口，該出入閘口面向該處所的大門，兩者相近。申請人一直授權趙詠豪先生（「趙先生」）代為處理該處所的租務事宜。

3.趙先生代表申請人於2024年3月27日，透過一間地產代理公司職員岑女士（「岑女士」）的安排，與答辯人簽署了一份書面租約（「該租約」）。該租約訂明申請人把該處所出租予答辯人作為居住用途，租期由2024年4月1日至2026年3月31日，每月租金港幣4,000元，於每月首日支付，並設有由2024年3月27日至31日五天的免租期，答辯人須支付該處所的水、電費，包括免租期期間的水、電費，並在該租約附表二第5條分別列明了兩者的開始度數。另外，申請人也簽收了答辯人支付的三個月租金按金。

4.由該租約開始至今，答辯人向申請人支付的所有金額如下：-

(1)  三個月租金按金，以每月租金港幣4,000元計算，合共港幣12,000元

(2)  2024年4月1日至30日租金港幣4,000元

(3)  2024年5月1日至31日租金港幣4,000元

(4)  2024年6月1日至30日租金港幣4,000元

總額合共港幣24,000元。

5.除了上述金額外，答辯人並沒有向申請人支付任何其他金額[1]，也沒有繳交水費、電費，而答辯人一直佔用該處所至今。

6.申請人於2025年4月25日，展開是次訴訟，以答辯人自2024年8月1日開始一直欠租，違反該租約為理由，要求答辯人交還該處所的空置管有權，以及支付欠租和中間收益。

7.該租賃是一個受香港法例第七章《業主與租客（綜合）條例》第IVA部（「該法例」）規管的分間單位租賃，原因是它符合了該法例第120AAB(1)條的規定，該處所是分間單位，租客是自然人，租賃是用作答辯人的住宅的租賃，並在2022年1月22日之後開始，而且不屬於該法例附表6指明的租賃，也便屬於該IVA部適用的範圍。事實是訴訟雙方均同意該租約屬於該IVA部規管的租賃，而申請人也已按照該IVA部的規定，向差餉物業估價署申報，並獲簽發租賃通知書（表格AR2），符合法定追討欠租的先決條件。

訴訟背景

8.是次訴訟是申請人以答辯人欠租為理由提出的第二次訴訟，其實早在2024年8月21日，申請人便曾在土地審裁處展開了LDRT 347/2024案件（「該前案件」），同樣以答辯人欠租為理由，要求收回該處所和追討欠租及中間收益，所不同者是欠租的起始日。在該前案件中，申請人指控答辯人是自2024年7月1日開始欠租，並於2024年10月14日在無人反對的情況下，依據香港附屬法例第17A章《土地審裁處規則》第15條，獲得在無反對的情況下，判答辯人敗訴的命令（「該得直令」）。

9.然而，本席於2025年2月19日，在答辯人申請下，於考慮了訴訟雙方提交的證據後（當時訴訟雙方皆親自行事），先後擱置了該得直令和撤銷該前案件的申請，其中的主要原因是申請人在該前案件中，是以答辯人自2024年7月1日起欠租為訴訟因由，卻忽略了其收取了答辯人三個月租金按金的做法，是違反了該法例第120AAZC條（「該按金條文」）下第(2)和(3)條文中，業主不得收取受規管的分間單位的租客超過兩個月租金按金的規定。在這情況下，申請人多收取的一個月租金按金，也便可被視為答辯人已支付了2024年7月1日至7月31日的租金，而因此並没有欠付7月份租金[2]。

10.事實上，答辯人便曾因為申請人多收取了她一個月按金，違反了該按金條文而向有關當局投訴，導致申請人因此而被刑事檢控，並在2025年2月7日於裁判處承認控罪後，被定罪和罰款港幣2000元（「該刑事案件」）。

11.在是次訴訟中，申請人主動提出由於該按金條文的規定，因此答辯人多繳付的港幣4,000元按金，應被視為她支付了2024年7月份的租金，也便以答辯人自2024年8月1日開始欠租為唯一申請理由。

12.答辯人則在2025年4月28日存檔了反對通知書。

13.在2025年6月4日的初次聆訊中，申請人由趙先生代表出席聆訊，答辯人則親自行事，二人在庭上均確認是是次租務糾紛的當事人，清楚了解是次訴訟的爭議。本席有見於他們均沒有律師代表，遂提醒雙方相關的法定程序，包括證人證供、文件證據、法例條文和法律原則的援引、審訊程序的各個環節，並再三說明本案件與該前案件是兩個各自獨立不同的案件，任何需要援引的證人證供和文件證據都需要在本案中獨立提交，並作出了安排審訊的指示，當中包括雙方須在2025年7月2日或之前提交證人陳述書。

14.然而，答辯人並沒有在2025年7月2日之前提交證人陳述書，而她的解釋，卻是她在該限期過後，於2025年7月9日至22日期間，因為先後與他人和警方發生爭執而受傷住院。縱然利用限期過後才發生的事情來作為逾期提交證人陳述書的申請理由，流於牽強，本席還是在申請人不反對和訴訟雙方均確認審訊可如期進行的情況下，准許她在2025年7月29日的聆訊中提交了證人陳述書。

15.是次審訊也便如期於原訂日期進行，申請人改由黃大律師代表，並由趙先生作為事實證人出庭作供，答辯人則繼續親自行事，亦是唯一證人。

申請人的案情

16.申請人的唯一訴訟因由是答辯人違反該租約的條款，自2024年8月1日開始欠租至今，只曾支付上述第4段所述的港幣24,000元。依據該按金條文，除卻申請人有權管有兩個月的租金按金合共港幣8,000元，並同時把多收的一個月按金港幣4,000元列作2024年7月份的租金支付外，答辯人實際上只支付了2024年4、5、6月份的租金，也即是她自2024年8月1日開始便欠租至今，卻一直佔用該處所，截至審訊日，已累計欠租超過一年。

答辯人的案情

17.答辯人承認她只支付了上述的港幣24,000元，她在反對通知書中提出的唯一反對理由是趙先生侵擾了她的安寧享用權，她聲稱的事實依據如下：

(1)  趙先生、他的妻子（「趙太太」）和岑女士早在2024年4月2日已經向她表示因為鄰房A室的租客（「該鄰居租客」）投訴她衣着暴露，不想繼續把該處所出租給她，她於當時便表明只要對方作出賠償後便會立即遷出，但是不獲接納（「該聲稱事件一」）。

(2)  2024年5月，趙先生要求她支付不合理的電費（「該聲稱事件二」）。

(3)  2024年6月初她有見於趙先生和鄰居都希望她搬走，遂要求趙先生作出賠償後便會立即遷出，但不獲接納（「該聲稱事件三」）。

(4)  2024年6月中，該處所的冷氣機滴水弄壞她的床褥，趙先生既不安排維修，又不賠償（「該聲稱事件四」）。

(5)  趙太太在2024年11月17日襲擊她，導致她受傷，警方正在進行調查，她將會追討對方人身損害賠償（「該聲稱事件五」）。

(6)  申請人違反該法例，濫收三個月的租金按金，在2025年2月7日於該刑事案件中被定罪判罰，也再在2025年3月21日該前案件中敗訴（「該聲稱事件六」）。

(7)  該處所曾被中斷水電供應（「該聲稱事件七」）。

爭議議題

18.本案需要處理的議題如下：

(1)  議題一：答辯人是否於2024年8月1日開始欠租，因此而違反了該租約中租客必須準時交租的根本性條文，足以讓申請人有權終止該租約，收回該處所和追收欠租和中間收益。

(2)  議題二：如果是，答辯人提出趙先生打擾了她的安寧享用權的聲稱，是否有效的抗辯理由。

(3)  議題三：如果不是，申請人應得的濟助為何。

相關的該租約條文及該法例條文

19.該租約與本案相關的條文如下：

(1)  第1條：答辯人須於每月首日向申請人繳付租金港幣 4,000元，若逾期七天未付，則申請人有權追討所欠的租金。

(2)  第7條：若答辯人拖欠租金及/或其他款項超過七天，申請人可合法收回該處所，而該租約將立即被終止。

(3)  第7條：申請人可從按金內扣除因答辯人違反該租約而令申請人蒙受的損失，而此項權利不會影響申請人因答辯人違約而可採取的其他合法行動的權利。

(4)  附表二第4條：任何一方可給予另一方不少於一個月的書面通知或一個月租金作代通知金，提早解除該租約，惟該書面通知不得早於由租期起計之12個月內發出。

20.該法例第IVA部（適用於該法例訂明的受規管的分間單位的租賃）與本案相關的條文如下：

(1)  按照第120AAZF條的規定，附表7的條文須隱含地納入每項規管租賃內，對業主及租客均有約束力，在與該租賃其他規定有抵觸的情況下（及在該抵觸範圍內），以其作準。

(2)  附表7第4部第7條規定租客須在到期日或之前，向業主繳付租金。

(3)  附表7第12(1)(a)及(2)條規定，如租客違反附表7第7條，沒有在到期日後的15天內繳付租金，業主可重收處所，而相關租賃亦即時終止。

(4)  按照第120AAZI(1)條，業主不得在租期屆滿前終止該租賃，即使該租賃中有任何規定看來是容許如此終止該租賃亦然。同時，按第(2)(b)款另規定，業主可按照附表7第7條強制執行重收權或沒收租賃權，再按第(3)款，如有關租賃訂有任何沒收租賃權的條件（附表7第4部所列者除外），該等條件屬作廢及無效。

(5)  按照第120AAZH條，租客可藉給予業主事先書面通知書在租期屆滿前終止該租賃，惟終止通知書不得在終止日期前的30日內給予，以及終止日期不得早於租期第一年的最後一日。此外，租客須在終止日期當日或之前向業主交回有關分間單位的空置管有，及清繳根據有關租賃應向業主繳付而仍未付的所有款項。

(6)  該按金條文（該法例第120AAZC條），就租金按金一項有以下規定：

「120AAZC.租金按金

(1) 如分間單位規管租賃的租客，須為該租賃向業主繳付租金按金，則本條適用。

(2) 即使租賃有任何規定，租客應繳付的租金按金，不得超過在租賃下的2個月租金。

(3) 如租賃的規定要求租客繳付超過2個月租金作為租金按金，該規定須視為要求租客只須繳付相等於2個月租金的租金按金。

(4) 即使租賃有任何規定，租客繳付的租金按金，在租賃的租期內須由業主保管，而除第(5)款另有規定外，租金按金須在不遲於以下時間，免息退回予租客 ——

(a) 如 ——

(i) 該租期是有次租期接續的首租期——該租期屆滿時；或

(ii) 該租期是次租期，或是沒有次租期接續的首租期——租客在以下時間向業主交回有關分間單位在空置情況下的管有後的7日屆滿時 ——

(A) 該租期屆滿時；或

(B) 該租賃提前終止時；或

(b) 清繳根據有關租賃應由租客向業主繳付而仍未付的款項後的7日屆滿時，

上述時間以較後者為準。

(5) 業主可從租金按金中扣除任何欠租款額，或從該按金中扣除任何因租客違反租賃而導致業主蒙受的費用、開支、損失或損害賠償。

(6) 在本條中 ——

2個月租金 (2 months’ rent) 就租賃而言，指在該租賃開始時應繳付的每月租金款額的2倍。」

相關法律原則

21.確立已久的法律原則是除非租約明文規定，否則租客繳交租金的責任是完全獨立於租約內任何業主需要履行的條款或責任的。換言之，即使業主沒有履行租約條款，租客仍然需要如期繳交租金，而不能以向業主追討其違反租約的賠償，而要求以追討的賠償來抵銷欠租，除非兩者之間的關係是緊密相連，以致僅考慮業主的請求而不考慮租客的請求會產生明顯不公：Charmway Development Ltd v Long China Engineering Ltd [2001] 3 HKC 515 第519G-520B段；Ridge Ltd v Golden Castle Ltd [2005] 3 HKC 592 第12至13段；King Tier Ltd v Lau Josefina Rodriguez DCCJ 1885/2009，未經彙編，2009年9月10日 第12段。

22.除非租約明文規定，業主在租約下需要履行的責任並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約下的責任，租客也必須履行繳交租金的責任：陳健康訴宋麗兵，DCCJ 3176/2008，未經彙編，2009年12月23日[3]第10段。

23.一般而言，除非租約明文規定，否則租客不能以業主打擾了安寧享用權 (quiet enjoyment) 為理由，要求以賠償來抵銷欠租：Charmway Development Ltd v Long China Engineering Ltd [2001] 3 HKC 515 第520C-E段；Ridge Ltd v Golden Castle Ltd [2005] 3 HKC 592 第15-18段。

24.確立已久的原則是要構成干擾安寧享用權，是需要對物業的享用造成一定程度的實質性物理干擾的：Ridge Ltd v Golden Castle Ltd [2005] 3 HKC 592 (CFI); King Tier Ltd v Lau Josefina Rodriguez DCCJ 1885/2009，未經彙編，2009年9月10日。

議題一

25.答辯人承認她自2024年8月1日以後，從來沒有支付租金，而一直佔用該處所。在這事實承認下，即使該租約第1條和第7條訂明租客逾期7天不交租可被沒收租賃權該兩條條文，因為受制於該法例第120AAZI條而作廢，可是，申請人仍然可以按該法例附表7第12(1)(a)及(2)條規定，以答辯人違反附表7第7條，沒有在租金到期支付日後的15天內繳付租金為理由，終止該租約，強制收回該處所，追討欠租和中間收益的。

議題二

26.在上述前題下，本案需要進一步考慮的是答辯人提出趙先生打擾了她的安寧享用權的聲稱是否成立，以及是否足以構成反對是次申請的理由。

該聲稱事件一

27.關於該聲稱事件一，訴訟雙方不爭議的案情是在該租約展開後不久，趙先生便多次接獲該鄰居租客投訴答辯人衣着暴露，趙先生、趙太太和岑女士大約在2024年4月2日，相約了答辯人在街外見面，並告知該鄰居租客的投訴。

28.申請人的說法是趙先生一方曾向答辯人提出該鄰居租客的投訴，惟因不獲答辯人同意，所以雙方並沒有達成任何協議而作罷。之後，答辯人與該鄰居租客爭吵不斷，雙方因此而報警多達二十多次以上。

29.答辯人的說法是其時她正在享用自助餐，卻被趙先生一方要求會面，赴約後被告知因為其他租客投訴她衣着暴露而不想繼續出租該處所予她，她便在當時反駁對方的投訴，表示她有在家中選擇衣着的自由，她卻也主動提出只要對方作出金錢賠償，她便會搬離該處所，只是對方並沒有接受而離去。

30.本案不爭議的背景事實是答辯人與鄰居關係惡劣，屢被投訴作出滋擾行為，也被投訴衣着暴露，並時常將該處所大門敞開，引致鄰居不滿，經常向趙先生投訴。本席明白答辯人在自己處所內的衣着模式本來與趙先生無關，然而，不能忽略的是該處所的大門正好面對該等分間單位的主要出入口，兩者距離非常接近，答辯人被鄰居投訴因為該處所的大門經常開啟，她的衣飾引致鄰居出入時尷尬，而向作為業主代表的趙先生投訴，要求處理，趙先生因此聯同兩位女士，再相約答辯人在街外處理其他租客的投訴，尋求解決方案，誠可理解。

31.在雙方商討過程中，即使趙先生如答辯人所言曾經提及因此而不想繼續出租該處所予答辯人，可是趙先生在答辯人不同意該投訴和提出提早終止該租約需要賠償的條件後，並沒有接受而離去，也在該時段沒有採取進一步的積極行動终止租約，反而是讓答辯人繼續佔用該處所，並收取她5月份和6月份的租金，趙先生其時因為處理投訴而相約答辯人尋求可行解決方案的做法，不可能構成侵擾安寧享用權。

32.值得補充的是從答辯人與趙先生之間，於緊接該事件之後的WhatsApp通訊中可見，雙方當時仍然維持偏向良好的業主與租客之間的關係，期間答辯人便曾多次在WhatsApp中，感謝趙先生在一些事情上的協助[4]。

該聲稱事件二

33.關於該聲稱事件二，答辯人指控趙先生濫收電費，尤其針對他在6月9日向她發出的手寫電費單，說是不合理地由3月15日開始計算，包括了她尚未入住的時間，也投訴該處所的獨立電錶不準確、該鄰居租客偷取該處所的電力等等。

34.趙先生的說法是該處所和隔鄰的兩個分間單位均各自有獨立的電錶，他向答辯人索取的電費是利用電力供應公司發出的繳費單所徵收的電費，再分別計算了每個分間單位各自獨立的電錶的上期和下期的讀數的差額，再用繳費單的徵收金額與各分間單位的電錶讀數差額相除，從而計算出每個分間單位的應付電費。雖然賬單描述是以3月15日開始至5月14日，實質徵收金額是以3月27日，答辯人於免租期期間真正使用該處所開始計算，也即是要求答辯人繳交的電費金額其實已剔除了3月26日以前的用量，而答辯人的另外兩個投訴，也只是答辯人的虛稱，並無實據。

35.本席需要指出的是是次案件是業主因為租客欠租而提出的民事訴訟案，而並不涉及答辯人提及的刑事檢控，而從訴訟雙方在本案中提出的證據考慮，除了答辯人在WhatsApp中向趙先生作出了上述粗略概括的投訴外，並沒有進一步提供具體可信的證據證明趙先生濫收電費，答辯人在盤問下也未能推翻趙先生上述的解釋，而該聲稱手寫收費單的的開始用電度數也與該租約記錄的開始用電度數相符。無論如何，趙先生在答辯人作出投訴後，亦有見於答辯人聲稱需要安排電力供應公司調查該單位的電錶和用量，所以沒有更進一步積極地迫令答辯人繳交電費，答辯人也從來沒有支付分文，而在是次訴訟中，申請人也沒有向答辯人追討電費。

36.單就本案的證據而言，整件事件難以構成法律上業主打擾租客的安寧享用權。況且，即使規管租賃的業主多收租客電費，或會構成該法例下的刑事罪行而被定罪、罰款、命令退還多收款項[5]，可是，該法例並沒有容許租客可以因為業主多收電費，卻又選擇繼續佔用該分間單位而毋須繳付租金。

37.再者，基於上述普通法下確立已久的原則，該租約既没有容許租客可以因為業主多收電費而免除其支付租金的責任，因此答辯人的聲稱不管怎樣也不可能成為她不繳交租金的合法理由，更何況答辯人根本從來沒有支付任何電費，她委實沒有任何多付的電費可以抵消欠租。相反，她既然一直佔用該處所，也便負有支付租金的必然責任，整件事件不可能被視為侵擾她的安寧享用權利，更不可能成為她拒付租金的藉口。

該聲稱事件三

38.答辯人的說法是大約在2024年6月9日開始，她和趙先生因為濫收電費的指控和鄰居的投訴鬧得不愉快，趙先生和鄰居都希望她搬走，她也便向趙先生提出只要對方賠償她三個月的代通知金和若干個月的租金補償，她便會立即搬走，只是，她不停自己和透過岑女士聯絡趙先生都不獲回應，她也大約在6月22日到差餉物業估價署針對趙先生作出多項投訴。最後大約在7月16日，她見趙先生和岑女士出現在該處所門外，遂再次要求趙先生賠償，卻始終不獲回應。

39.趙先生的說法是答辯人對鄰居和他的態度惡劣，經常粗言穢語，出言侮辱和威嚇，並做出各種滋擾性行為，答辯人和該鄰居租客便互相報警達二十多次之多，令他不勝其煩。他表示在2024年6月初，答辯人主動提出只要給她補償金，她便會即時遷岀該處所，他也便隨即徵求申請人同意，再透過岑女士與答辯人磋商，其時答辯人曾一度要求只要給予她港幣48,000元，她便即時交回該處所給他，他也便透過岑女士向答辯人表示接受，祈求終止答辯人多月來帶來的滋擾，不料答辯人旋即改變立場，加入各項新增條件，致令他不能接受她的出爾反爾，最終向她表明不接納她的要求，該租約繼續，她需要準時支付租金。他承認這段期間大多是透過岑女士與答辯人磋商，也確實盡量避免直接與答辯人聯絡，理由是答辯人的無理纏繞，可以高達一天有超過一百個訊息和來電，不時夾雜着侮辱字句，令他不勝負荷。

40.在這議題上，趙先生的說法的重點與whatapps記錄相符，該等記錄顯示了是由答辯人大約在2024年6月上旬主動提出提早終止該租約的方案，要求只要趙先生支付港幣48,000元作為補償，她便會立即遷離該處所，而趙先生也曾大約在2024年6月10日，透過岑女士向答辯人表示願意接受該方案，支付港幣48,000元，可是，答辯人隨即提出其他要求，包括付款時間、方式、收款後毋須即時遷出，而是要繼續佔用至月尾等等，最終趙先生明確地拒絕接納答辯人新增的條件，並表明該租約繼續而答辯人需要準時支付租金，對於答辯人就着遷出方案的條件的反覆要求和帶有挑釁性的言詞，他甚少回覆，答辯人在庭上也確認趙先生最後並沒有和她達成最終協議。

41.縱觀訴訟雙方提出的相關證據，主要集中在答辯人、趙先生和岑女士的WhatsApp對話，明顯地，答辯人一直採取主動，積極地要求趙先生向她支付補償金，她便會立即搬走，提早終止該租約，直至趙先生透過岑女士表示同意後，又隨即加添其他條件。無論如何，不能爭議的是最終雙方並沒有達成提早解除該租約的協議，趙先生也明確表明拒絕接受答辯人的方案，該租約繼續，答辯人需要準時支付租金。

42.從整件事件的發展經過和各人的言行考慮，雙方當時只是洽談提早解除該租約的可能性，並就協議條款進行磋商，雙方均有初步意願提前解約，最終只因答辯人突然改變立場和增加條件而告吹。在這情況下，趙先生一方的言行不可能構成侵擾答辯人的安寧享用權，答辯人也不能以此作為毋須支付租金的口實。

43.況且，既然雙方沒有達成解除租約的協議，趙先生也清楚說明拒絕答辯人的解約條件，租約繼續，並囑咐答辯人準時交租，而答辯人也繼續佔用該處所，她也便必須履行租約下準時支付租金的責任。

44.值得補充的是，雖然答辯人在當中的WhatsApp通訊中提出願意提早終止該租約退回該處所，但是該等訊息並沒有把該租約中斷，理由是她提出的方案是帶有先決條件的，而該等條件因為不獲申請人接納而不成效；再者，由於其時尚在該租約的首年租賃期，依據該租約附表二第4條，以及該法例第120AAZH條的規定，答辯人不得在該租賃期的首年單方面提早解除該租約，她也没有按該租約或法定規定正式向申請人發出一個月的書面通知以提前終止該租賃，還一直佔用該處所，並從來沒有按該法例條文清繳根據有關租賃應向業主繳付而仍未付的所有款項，因此，該租約並沒有因為她的WhatsApp訊息而中斷，而是一直繼續，她也因此必須按月支付租金。

該聲稱事件四

45.答辯人投訴於上述商討提前解約期間，大約在2024年6月中旬，適逢該處所的冷氣機滴水，弄濕她的床褥，向趙先生投訴無果，不獲處理，而她要求趙先生即時補償港幣48,000元，她便立即搬走的方案，卻因為不獲接受和付款，她也便可根據該法例，享有兩年規管租賃的保障，所以有權繼續在該處所居住而毋須支付租金。

46.趙先生並不爭議申請人一方有責任維修，但是他不同意答辯人的聲稱，理由是答辯人根本沒有提供實質證據證明。他的說法是縱使他已告知答辯人可自行安排維修，他會在她提供維修單據後支付維修費用，可是，不但單據欠奉，而且沒有實質證據證明答辯人因為冷氣機滴水而蒙受金錢損失。

47.本席認為答辯人聲稱的冷氣機滴水事件，不可能成為反對申請人是次收回處所和追討欠租和中間收益的抗辯理由。首先，儘管申請人並不爭議他們負有維修冷氣機的責任，可是按上述普通法下確立已久的原則，除非租約另有明文規定，否則租客繳交租金的條款，是完全獨立於租約內任何業主需要履行的條款或責任的。因此，基於該租約既沒有訂下租客可以因為業主不履行維修責任，而可以免除其支付租金的責任，也沒有訂下業主履行維修責任是租客交租的先決條件的條文，因此即使申請人作為業主沒有履行維修該冷氣機滴水的責任，答辯人作為租客依然必須如期繳交租金。

48.再者，該法例（包括附表7的強制性隱含條款）同樣地並沒有容許租客可以因為業主沒有履行維修責任而毋須支付或延遲支付租金。即使該法例第120AAZF條條文和附表7第5條規定業主須維修其在處所內提供的固定附着物及裝置，並在收到租客通知，要求維修後，須在切實可行的範圍內，盡快進行維修。只是，該法例並沒有容許租客可以因為業主違反此條文而拒絕或延遲支付租金，相反，附表7第6條條文提供予租客的解決方案是在業主沒有履行第5條所訂的維修義務時，租客可藉給予業主不少於30日的事先書面通知，終止有關租賃。然而，該條文並沒有免除租客仍然需要清繳根據有關租賃應向業主繳付而仍未付的所有款項。

49.換言之，該法例並不賦予租客以業主沒有履行維修責任而毋須或延遲支付租金的特權，答辯人根本不能以此作為不支付租金的理由。還有，答辯人如要以業主沒有承擔維修責任而終止有關租賃，是需要符合上述附表7第6條的程序的，可是，答辯人不但沒有給予申請人該法例訂明不少於30日的事先書面通知，終止該租約，而且一直佔用該處所，她也便需要按該租約準時支付租金。

50.再者，答辯人也未能說明如何可以無視該法例第120AAZF條條文和附表7第6條條文的規定，要求業主即時支付港幣48,000元以作為遷離該處所的法律基礎，更遑論提供可以讓答辯人在餘下的租賃期繼續在該處所居住，卻毋須支付租金的法律依據。

51.此外，在本案中，答辯人根本未能提供具體可信的證據證明冷氣機滴水造成她實質的金錢損失，單憑電話訊息傳送的床褥相片，不足以支持她聲稱冷氣機滴水損毁了她自稱價值港幣18,000元的床褥的說法，不但單據欠奉，而且損毁未明，滴水和損毁的因果關係欠缺證明，單憑她的個人聲稱不足為證。

52.不管怎樣，根據上述早已確立的法律原則，在缺乏租約明文規定的情況下，她聲稱因為業主沒有履行維修責任而引致的損失，在法律上並不能作為免除、抵銷或扣除她支付租金的責任或金額，也便不能構成是次訴訟的有效抗辯理由。

該聲稱事件五

53.對於答辯人聲稱被趙太太於2024年11月17日毆打事件，雙方說法殊異。趙先生的說法是因為答辯人把數十個空酒樽放置在該公用通道，阻塞了該出入通道，也便在當天連同趙太太和三位清潔人員到達該處所門外清走該等酒樽，期間因為答辯人向他吐口水，引發趙太太上前和答辯人理論，被答辯人拉扯進該處所，他聽到發出很多聲音，遂進入該處所查看時看見答辯人騎坐在趙太太身上。其後，警方到來，答辯人和趙太太一同往醫院驗傷，最終，警方以沒有足夠資料作出檢控，不再需要二人保釋。

54.答辯人在庭上承認她是故意擺放該等酒樽在該公用通道，以迫使趙先生出現，最終趙先生確實到達該處，並帶同趙太太和數名工人清走她的酒樽，她聲稱之後被趙太太撲前毆打她，並播放錄影片段為證。

55.總括所有相關證據，包括雙方提供的錄影片段和相片及證人供詞，答辯人承認是她故意擺放數十個酒樽在該公用通道，目的是迫使趙先生出現，她在庭上確認趙先生當時是帶同趙太太和其他工人前往清走該等酒樽，她也沒有反駁趙先生指稱她在當時報警其實是向警方指控趙先生清走屬於她的酒樽，只是在警方到場後，她才改稱被趙太太襲擊。

56.在這情況下，即使當日趙太太和答辯人確實發生了肢體碰撞，不管是答辯人拉扯趙太太進入該處所內，還是趙太太撲前進入該處所，在現有的證據而言，那明顯是她們兩人之間的個人行為和衝突，沒有證據顯示那是一個由申請人指使或代表申請人而作出，有預謀和有計劃的襲擊事件。

57.不爭議的事實是趙先生當時的目的是要清走答辯人放置，堵塞在該公用通道的酒樽，沒有證據顯示他是故意安排趙太太上門襲擊答辯人，否則他不可能帶同三個清潔工人一起到場。再者，答辯人的聲稱襲擊事件，明顯是發生在趙先生一方採取清理該等酒樽行動之後，否則，答辯人報警時不可能不提及被襲擊事件，而是在警方到場之後才提及。明顯地，答辯人和趙太太之間發生的事，是她們兩人之間在後來突然發生的個人行為，沒有任何證據顯示那是由申請人或趙先生主使或安排，又或趙太太是代表他們行事。

58.事實是，答辯人的投訴集中於她和趙太太兩人之間於該處所內的互動，根本不牽涉申請人或趙先生，而且，答辯人就該事件的描述流於簡單概括，而她所提供的錄影片段也只有短短數分鐘，該片段是整個過程的那一個環節不能知曉，而且畫面晃動不定，影像短促，對象不明，根本不能顯示當時發生了什麼事。事實是，雙方都表示已向警方提供所有相關證據，最終警方還是以沒有足夠資料作出檢控，不再需要二人保釋。

59.在這情況下，答辯人以此作為申請人侵擾她的安寧享用權的說法不可能成立，也不能以此作為拖欠租金的理由。

該聲稱事件六

60.答辯人的立場一直至審訊時，仍然是由於趙先生沒有接納她在2024年6月提出的提早終止該租約的方案，即使在該前案件展開，甚至被撤銷後，她也從來没有接受該租約曾被中斷，因此她強調她有權繼續佔用該處所，反對申請人終止該租約，收回該處所，除非她獲支付她要求的損失賠償金額。

61.至於按該租約支付租金的責任方面，答辯人聲稱因為申請人在該前案件中敗訴，也在該刑事案件中被判定有罪，足以證明答辯人沒有欠租。可是，這抗辯理由顯然不可能被接納。

62.本席早在該前案件的判決中，和是次訴訟初期的聆訊中，多次清楚說明該前案件和本案件並不相同，該前案件是申請人以答辯人於2024年7月1日起欠租作為訴訟因由，而因為申請人多收取的一個月租金按金應被視為答辯人已支付了7月份的租金，所以該前案件被撤銷完全是因為答辯人沒有在2024年7月1日欠租之故，但是該撤銷並不等同於答辯人在2024年8月1日和以後沒有欠租或中間受益，也不可被視為豁免了答辯人需要在2024年8月1日和以後支付租金和中間收益的責任。

63.在是次訴訟中，答辯人根本提不出任何法律依據證明該前案件的撤銷可以免除她支付2024年8月1日和以後的租金的責任，她以（基於答辯人2024年7月1日欠租作為訴訟因由的）前案件的撤銷作為（基於答辯人2024年8月1日欠租作為訴訟因由的）本案件的抗辯理由是完全欠缺法律基礎支持而必然失敗的。

64.同理，答辯人提出因為申請人[6]在該刑事案件中被定罪和罰款，所以證明答辯人並沒有欠租這論點同樣地不可能成立。 答辯人自己也未能說明該刑事案件如何可免除她支付租金的責任，更遑論提供任何法律依據來支持她的說法。該刑事案件，純粹是因為申請人多收了答辯人一個月的租金按金而觸犯了該按金條文而被定罪，而該多收取的一個月租金按金港幣4,000元，在本案中亦已被視作為答辯人支付了2024年7月份的租金，因此，該違法事件和定罪根本不會免除答辯人於2024年8月1日和以後繼續佔用該處所而需要支付租金和中間收益的責任。

該聲稱事件七

65.對於答辯人聲稱該處所曾遭「斷水斷電」的概括說法，答辯人在本案中並沒有提供任何具體可信的證據予以證明，因此不能成立。無論如何，沒有爭議的事實是答辯人一直佔用該處所，她也始終未能說明，更遑論提供法律依據以支持，如何可以在她持續佔用該處所的情況下，因為她那聲稱，而毋須支付任何租金。

兩個月按金

66.在庭上，答辯人提出另一個新增說法，那是針對申請人收取了她的三個月租金按金，說是即使把當中的一個月租金按金港幣4,000元扣除用作支付2024年7月份的租金，申請人仍然保管着她所支付的兩個月的租金按金港幣8,000元，所以她並沒有欠申請人任何租金。

67.無可置疑地，答辯人這說法並不成立，理由是按照該租約第七條條文，申請人有權保留按金直至該租約終止時，在答辯人沒有違反該租約招致申請人損失，又或是扣除因為答辯人違反該租約，而引致申請人蒙受損失的情況下才退回與答辯人。

68.無論如何，該租約受制於該按金條文，綜合該租約及該法例，申請人是有權依據該按金條文第120AAZC(4)條，保管着答辯人的兩個月的租金按金直至該條文訂定的限期為止，答辯人無權要求以該兩個月的租金按金用作支付租金的用途，申請人依然可以答辯人自2024年8月起欠租為由提出是次申請。

答辯人的指控總結

69.本席綜合考慮了所有相關證據，基於該租約並沒有任何明文規定容許答辯人可以因為業主沒有履行租約條款而毋須或延遲繳付租金，因此，答辯人繳交租金的責任是完全獨立於租約內任何業主需要履行的條款或責任的，因此，單單因為這個原因，答辯人提出的所有抗辯理由，包括她指控申請人的多項聲稱違約事件，完全不可能成立，答辯人是必須每月向申請人支付租金的。

70.況且，如上所述，確立已久的原則是要構成干擾安寧享用權，是需要對物業的享用造成一定程度的實質性物理干擾的。依據上文本席就着答辯人的每項聲稱事件的分析，答辯人根本未能成功證明她聲稱申請人的違約指控，又或是曾經打擾了她的安寧享用權。關於答辯人投訴申請人侵擾了她的安寧享用權的指控，不但答辯人未能具體證明她的聲稱事件屬實，而且她也未能展示該等聲稱事件如何對該處所的享用造成一定程度的實質性物理干擾；反之，她該等聲稱事件，在本質上並不屬於侵擾安寧享用權的範疇，在程度上也不可能嚴重至構成侵擾安寧享用權的程度。

71.值得一提的是，申請人提供了一封由差餉物業估價署發出，日期為2025年8月1日的信函，信中總結了該署的調查結果，並申述沒有證據證明趙先生滋擾答辯人或違反該法例第IVA的相關規定。

72.無論如何，如上述法律原則的闡述，即使申請人沒有履行該租約條款，甚或是侵擾了答辯人的安寧享用權（本席並不信納這是事實），在答辯人選擇繼續佔用該處所的前提下，她仍然需要如期繳交租金，而不能以向業主追討其違反租約的賠償，而要求以追討賠償來抵銷欠租，也不能以業主打擾了她的安寧享用權作為抗辯理由[7]，而免除她支付租金的責任或是以賠償來抵銷欠租，更何況答辯人在本案中根本沒有，也實在由於法律原則就着抵銷權和反申索的規範，以及土地審裁處的司法管轄權的範疇[8]而不可能在本案中提出有關侵擾安寧享用權的反申索。

議題三

73.基於以上原因，答辯人的所有抗辯理由無一成立，本席裁定答辯人自2024年8月1日起，違反該租約的規定，沒有準時於每月的首日支付租金，而是一直長期拖欠，卻繼續佔用該處所，因此，申請人有權展開是次訴訟，亦應該獲得頒令收回該處所的空置管有權和追討答辯人自2024年8月1日起的欠租和中間收益。

74.另一方面，由於是次訴訟是申請人首次成功藉訴訟來針對答辯人以欠租為理由，而獲得審裁處批准沒收租賃權並強制執行重收權，也便受制於香港法例第4章《高等法院條例》第21F條的規定，審裁處必須給予答辯人不少於七天的寬限期，讓答辯人將所有欠租或中間收益及訴訟的訟費（如有）透過把所有款項繳存審裁處向申請人清還，以換取獲得租賃權沒收的寬免，來恢復該租約的有效性。因此，本席須按例給予答辯人獲得租賃權沒收的寬免的機會，申請人只可在答辯人沒有於寬限期內把所有款項存放到土地審裁處的情況下，才可另行向審裁處申請强制執行收樓判令。

命令

75.本審裁處在考慮了訴訟雙方提交的所有證據和陳詞後，作出以下命令：

(1)  除以下第(3)段所述外，答辯人須把該處所的空置管有權交還申請人。

(2)  答辯人須支付申請人由2024年8月1日至交回該處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月4,000元計算。

(3)  如果答辯人在2025年9月18日或之前，繳存土地審裁處上述第(2)段的所有欠租/中間收益（包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益），則答辯人可獲沒收租賃權的寬免，而該處所的租約亦恢復有效。

(4)  除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、易辦事、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。

訟費

76.關於訟費方面，該法例第120AAZZB條訂明「在根據本部進行的法律程序中，法院不得就訟費針對某一方作出命令，但如該一方以瑣屑無聊或無理取鬧的方式進行訴訟，則屬例外。」。換言之，除非訴訟一方以瑣屑無聊或無理取鬧的方式進行訴訟，否則根據該法例第IVA部進行的法律程序，應以不作訟費命令處理。

77.是次訴訟是按該法例IVA部提出，上述法例條文也便適用於本案。依循這法例條文考慮，不作訟費命令的原則並不如申請人一方的陳詞，僅規限於只是針對規管租賃或分間單位的專屬議題，或該IVA部下的一些特別條文的應用，因此申請人一方嘗試以「本案與一般收樓申請無異，與訟雙方並非在就任何新法例的規例有所爭議」而要求追討訟費的論點並不可取。

78.再者，答辯人曾經成功地倚賴該按金條文中規管業主只能收取受規管的分間單位租客兩個月租金按金的規定，而在該前案件中勝訴的事情，不足以顯示「答辯人理應十分熟知該條例第IVA部的整套規則」。再者，即使答辯人熟悉該法例，也無論如何不可以以此而被歸類為第120AAZZB條條文中的例外情況。

79.誠然，答辯人提出的抗辯理據偏向薄弱，而援引作證明的幾件事件也未能支持她的抗辯理由，然而，該等理據也實在涉及上述法律原則和法例條文的考慮，而答辯人倚賴為證的事件，雖然最後都未能支持她的抗辯理由，但是整體上有部份也是建基於曾經發生的事情，並非完全憑空捏造，故弄玄虛。綜合考慮，答辯人的訴訟行為在本質和程度上尚未嚴重至可被定義為「以瑣屑無聊或無理取鬧的方式進行訴訟」。

80.還有，關於答辯人漠視了提交證人陳述書的期限，確有不當，她卻也急趕在申請延期提交證人陳述書的聆訊中即時提交了證人陳述書，並確認審訊可如期進行，最終審訊也預期完成，因此，本席不認為答辯人是存心拖延審訊。至於答辯人在審訊時，於盤問過程中雜亂無章和重複問題，就本席觀察，是因為答辯人不熟悉盤問程序和不善於文書處理，並不是蓄意浪費審訊時間或阻礙審訊進程。

81.綜合考慮了所有相關因素，本席不認為本案存在着任何特別因素，可歸類為第120AAZZB條條文中屬於例外的情況，足以偏離不作訟費命令的方向，因此，本席頒下訟費命令，不就本案，包括所有保留訟費，作出任何訟費命令。

82.本席感謝黃俊銘大律師的協助。

第一申請人：由曾宇佐陳遠翔律師行轉聘黃俊銘大律師代表應訊。

第二申請人：由曾宇佐陳遠翔律師行轉聘黃俊銘大律師代表應訊。

答辯人：無律師代表，親自應訊。