Au Catherine Ka Bo 對 Ng Pak Hang

LDPD 245/2026

[2026] HKLdT 36

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2026年第245宗

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判 決 書

(逾期上訴許可申請)

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1.此非正審申請是由答辯人於2026年5月21日提出，要求就土地審裁處 (下稱「審裁處」) 於2026年3月20日所發出的判決 (「該判決」) 提出批准逾期上訴許可，並要求暫緩執行申請人已於2026年4月14日取得的收樓令狀。

背景

2.涉案處所位於香港新界元朗大棠路99號A尚悅.嶺 2座1樓E室連平台。

3.申請人於2026年2月27日向審裁處提交收樓申請通知書，理由是答辯人未有繳付由2026年1月28日起的租金, 因此要求收回涉案處所的管有及追收租金。

4.申請人是根據一份日期為2025年8月20日的租約 (下稱「涉案租約」)，把涉案處所租予答辯人，租期為兩年，由2025年8月28日至2027年8月27日止，每月租金11,200元 (包括政府差餉地租及管理費等)。

5.根據涉案租約第9條，「業主須保養及適當維修該物業內各主要結構部分（包括主要的排污渠、喉管和電線）……。」

6.又根據涉案租約附表二第5(c)段，「在租約期內，業主在收到租客書面通知要求維修後，應於合理時間內負責維修和保養傢俱及設備……。」

7.答辯人於2026年3月4日向審裁處遞交反對通知書，內容包括:

(1)  涉案租約清楚列明洗手間的浴室寶屬於業主負責維修之物件。然而，根據《建築物(通風系統)規例》（香港法例第123J章），業主有責任確保抽氣系統每小時換氣5次之標準。

(2)  答辯人於2026年2月16日已經通知申請人，該浴室寶不能運作，請安排註冊技工或專業人士前往維修，但申請人拒絕，違反涉案租約。

(3)  答辯人已於2026年2月16日存入300元的租金，所以2026年1月只欠租10,900元

8.然而，《建築物(通風系統)規例》（香港法例第123J章）沒有答辯人所稱的每小時換氣5次之標準[1]。相反，《建築物(規劃)規例》（香港法例第123F章）第34條則有如下的辦公室的機械通風規定:

「如因用作或擬用作辦公室用途的任何房間的位置、水平或不適當的周圍環境而無法就該房間遵從第31條的條文至建築事務監督滿意的程度，則須提供 ——

(a)  能以每小時換氣不少於5次的速率向該房間各部分供應新鮮空氣的機械通風設施 ……」

9.涉案處所是一住宅單位，顯然不是用作或擬用作辦公室用途。

10.此外，根據《建築物(通風系統)規例》第3(1)條，該規例只適用於:-

「任何通風系統如敷設有管道或幹槽，而該等管道或幹槽穿過裝置該通風系統的建築物內的任何牆壁、樓面或天花板，由建築物的一個隔室通往另一隔室……」

11.浴室寶顯然不能算作「敷設有管道或幹槽的通風系統，而該等管道或幹槽穿過裝置該通風系統的建築物內的任何牆壁、樓面或天花板。

12.本案於2026年3月20日於本席席前聆訊。

13.無論浴室寶是否能算作「敷設有管道或幹槽的通風系統，而該等管道或幹槽穿過裝置該通風系統的建築物內的任何牆壁、樓面或天花板」，根據區域法院法官陳美蘭 (當時官階) 在陳健康對宋麗兵，DCCJ 3176/2008（無彙報的案例，日期為2009年12月23日）的判案書[2]第10段指出，租客付租金的承諾，獨立於租約内的其他承諾，並不具付屬性質，其履行並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。所以即使根據涉案租約，申請人有責任保養和維修浴室寶而她沒有這樣做，答辯人也必須履行租客付租的責任[3]。

14.因此，答辯人在法律上根本沒有拒絕準時繳付租金的抗辯理據，本席遂作出該判決的頒令：

(1)  除以下第(4)段所述外，答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(2)  答辯人須支付申請人欠租/中間收益如下:

(a)  由2026年1月28日至2026年2月27日的欠租餘額10,900元；

(b)  由2026年2月28日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月11,200元計算；

(3)  答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為365元；及

(4)  如果答辯人在2026年3月30日(“濟助期屆滿日”)或之前把以上第(2)段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)，連同以上第(3)段中所述的訟費支付申請人，則答辯人可獲沒收租賃權的寬免，而涉案處所的租約亦恢復有效。

逾期上訴許可申請

15.答辯人於2026年5月21日就該判決提出逾期上訴許可申請，其理由竟是如下:

「業主在2026年2月27日聲稱開始張貼判決通知書[4]，但業主其實是在2月28日才第一次貼第一張和第二張通知書，……，所以業主前後只在28日及29日兩天張貼通知書……」

16.首先，這是一個新的理據，之前答辯人從來沒有提出。於2026年6月3日的聆訊中，申請人亦提供了她分別於2026年2月27日、2026年2月28日及2026年3月1日張貼收樓通知書的截圖讓本席參考。

17.另根據《土地審裁處規則》第30B(2)(a)條，任何針對審裁處的判決、命令或決定的上訴許可申請，在向上訴法庭提出前，必須自該判決、命令或決定日期起計的28天內向審裁處提出。即就該判決提出上訴許可申請的限期，已於2026年4月17日屆滿。可是答辯人是於2026年5月21日才提出逾期上訴許可申請，逾期達34天，是非常嚴重。

18.假若擬上訴人未能於法定期限內提出上訴許可申請，法庭是否行使酌情權延長提出上訴許可申請時限，一般會考慮 (1) 延誤時間的長短; (2) 延誤是否有合理解釋; (3) 擬上訴的成功機會; 與及 (4) 批准延期是否會對擬上訴的對方不利。

19.如果申請人的延誤嚴重及就延誤的解釋並不合理，申請人必須顯示他擬提出的上訴具有真實的成功機會，才可得到逾期上訴許可。在KNM v HTF，HCMP 288/2011 (無彙報的案例，日期為2011年9月7日)，高等法院上訴法庭法官霍兆剛 (當時官階)在判案書的第19至20段指出:

“19. Where a delay is inexcusable although insubstantial (which is the situation in the present case), a party seeking an extension of time must show a real prospect of success on the merits: see Secretary for Justice v Hong Kong & Yaumatei Ferry Co Ltd [2001] 1 HKC 125 at 129I applying Chiu Sin Chung v Yu Yan Yan Angela [1993] 1 HKLR 225 at p. 229 line 45.

20. Therefore, in the circumstances of this case, the threshold for the grant of leave is not simply the test of a reasonable prospect of success but rather the test of a real prospect of success on the merits.“

20.此外，高等法院實務指示第 16.4 項《藉執行程序強制執行不動產的管有判決》規定: 若申請人擬向審裁處強制執行管有土地的判決的程序，必須以誓章表明：—

(a)   申請人經已將一份以中英文書寫的致所有佔據涉案處所人士的通告，通知他們有關是次法律程序，連續 3 天張貼在該處所的大門或入口；以及

(b)   由張貼通告第 3 天起計，至申請人向法庭申請許可之日，最少已過了4 整天。

21.過去，申請人須依照實務指示16.4將一份已獲勝訴判決的通告張貼在涉案處所，以符合上述規定。換言之，要求批准發出管有令狀的申請，要在作出判決起計 7 天之後才可以提交。可是，自2005年2月21日起，審裁處已引入一項新措施，容許申請人在判決作出之前或之後張貼有關法律程序的通告[5]。

22.其張貼通告的目的，正是希望通知佔據涉案處所的人士有關是次法律程序。於本案，答辯人已於2026年3月4日向審裁處遞交反對通知書，即使申請人在張貼通告程序中有不善之處，張貼通告的目的已達，答辯人已知悉是次法律程序，並於2026年3月20日出席聆訊。

23.在英國的Partridge v Gupta [2017] EWHC 2110 (QB)一案亦有如答辯人所說的爭辯，但法庭認為這程序上的缺失（如有）亦無傷大雅。

拒絕逾期上訴許可

24.《土地審裁處條例》第11(2) 條列明在審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。

25.又土地審裁處條例第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。本席經審閱答辯人提出的擬上訴理由，並經聆聽答辯人所作的證供及雙方的陳述後，本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。

26.基於上述理由，本席拒絕應答辯人要求批予逾期上訴許可申請。基於同樣理由，本席亦拒絕暫緩申請人已取得的收樓令狀。

訟費

27.最後, 由於答辯人於是案申請逾期上訴許可敗訴，理應支付申請人的訟費。本席即時評定為200元。

申請人: 無律師代表， 親自應訊

答辯人: 無律師代表， 親自應訊

附件1