Lui Tze Leung Rick 及另一人 對 Tsang Sui Pang Gideon

LDPD 825/2013

香港特别行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2013年第825宗

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判 決 書

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1.申請人是涉案處所即Flat A, 46/F, Tower M9, Yoho Midtown, No. 9, Yuen Lung Street, Yuen Long, NT的業主，答辯人是租客。跟據租約，租期由2012年6月1日到2013年5月31日，為期12個月，其間雙方都不能退租，此外，租客須於每月1日交租，金額為$11,500。申請人於2013年4月11日入稟土地審裁處，指答辯人違反租約，未有繳交4月份租金，要求收樓及追收欠租。由於答辯人沒有存檔反對通知書，他們又於5月11日提出15號規例的申請，於2013年5月16日獲頒發得直令。命令內容如下:

(1) 除以下第4段所述外，答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(2) 答辯人須支付申請人由2013年5月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月11,500元計算；

(3) 答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為800元；

(4) 如果答辯人在2013年5月30日 (“濟助期屆滿日”)或之前把以上第2段所述的所有欠租/中間收益（包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益），連同以上第3段中所述的訟費繳存土地審裁處，則答辯人可獲沒收租賃權的寬免，而涉案處所的租約亦恢復有效。

2.答辯人現時提出申請擱置上述命令。在本席席前，他確認事實上已經收到了申請通知書，他亦立刻交付了4月份(1-30日)欠租，所以他以為無需存檔反對通知書。不過由於5月份的租金爭議，申請人仍於5月11日向土地審裁處申請得直令。

3.答辯人確認他沒有繳交的5月份租金，也不爭議租約以12個月為期，於2013年5月31日屆滿，期間雙方都不能提早退租。他指他不交5月份租金是因為申請人於4月12日到管理處取消了住戶證，即使他們繳交了4月份租金，也沒有替他及家人申請補發，造成他們各種不便，甚至一家人不敢外出，怕沒有住戶證，不能進入大廈等，因為這原因，他指他們已經於4月28日遷出。他指他們毋須支付5月1日至31日原因是申請人違約在先，破壞他們安寧享受處所。

4.申請人的說法是早於2013年3月31日已發出租約期滿及收樓通知書，而答辯人亦早有遷出的計劃，因此曾向他們提出以2個月租約按金對沖最後兩個月的租金，遭他們反對，因為早前已經因為破裂了的雲石的復修發生爭論，根本不可能以按金對沖租金，不過，答辯人仍一意孤行，不交4月份的租，因而發生了4月份欠租及入稟土地審裁處的事件，答辯人繳交4月份租金後，曾經要求補發住戶證，那是4月15日，他們也與答辯人討論如何安排辦理，不過，在4月24日向申請人提出提早退租的事情，並指已在安排搬遷當中，申請人原本願意配合，於4月25日擬訂了退租協議書及約好了4月28日驗樓，簽署退租協議書及收樓，期間答辯人看過退租協議書及同意內容；但4月28日雙方卻仍然因為雲石的修愎問題沒有簽署退租協議書，答辯人堅稱雲石破裂屬於自然損耗，拒絕賠償，但又拒絕交回鎖匙，申請人看見當時家具已經搬走，不過，答辯人還聲稱可能會繼續住至約滿，申請人只能提醒他要準時交租。之後第二天答辯人給她短訊指願意交樓，但申請人認為他們拒絕處理雲石問題，也沒有簽署退租協議書，便不同意讓他們提早解約，因此決定不接受提早交鎖匙及收樓。之後在5月9日曾重提提早收樓的可能性，卻在同一天遭答辯人拒絕，最終在5月31日收回鎖匙及空置管有權。

5.在法律上，答辯人若要申請擱置法庭的命令，而他是已經收妥入稟通知，命令又沒有違規之處，那麼，他必須要證明他的反對案情有實質的勝訴機會。

6.考慮過雙方的案情，本席認為答辯人不能依賴申請人取消住戶證所以有權不交5月份的租金/中間收益。根據區域法院法官陳美蘭(當時官階)在陳健康對宋麗兵DCCJ 3176/2008 （無彙報的案例，日期為2009年12月23日）的判案書指出：

“10. 先例清楚顯示，租客付租金的承諾，獨立於租約内的其他承諾，並不具付屬性制，其履行並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。這已經是既定的規則（可參考：Ridge Ltd v. Golden Castle Ltd [2005] 3 HKC 592; Charmway Development Ltd v. Long China Engineering Ltd. [2001] 3 HKC 515）。

7.所以本席認為答辯人的說法根本不能成為任何抗辯理由。在本席面前的證據，事實上他也沒有否認交鎖匙的日期是5月31日，在本席面前的證據是他拒絕申請人於5月9日提出提早收樓的可能，在短訊中他指申請人 “…破壞租約無理扣起按金…….上次俾咗最後機會你比鑰匙交按金，你兩次上黎驗樓玩我，你覺得我重會比你玩第三次？我會訂你契直至你交還兩個月按金為止，樓價一直跌，我最多蝕兩萬。你慢慢” ，及後他於5月27日再約申請人交鎖匙，申請人的回答是5月31日下午。

8.本席認為答辯人於5月31日交鎖匙，即是在那天之後申請人才取回處所空置管有權，答辯人有責任繳交5月份的中間收益。

9.再者，答辯人已於小額錢債審裁處入稟向申請人申索退回按金及沒有住戶證引起的損失，這是正確的途徑。本席必須澄清本席沒有就他是否因為申請人的違約行為遷出或申請人是否違約，因為這些不構成不交租的理由，亦是超越了土地審裁處的權限，這議題的事實裁決應由小額錢債審裁處在審理答辯人的申索時處理。

10.由於以上的理由，本席認為答辯人的案情不可能有實質勝訴機會，本席拒絕答辯人的申請，維持於2013年5月16日頒下的得直令。

11.申請人不要求訟費，本席不頒發訟費命令。

第一、第二申請人親自應訊

答辯人親自應訊