陳木儂 對 巫佳豪
Read the full judgment text of LDPE 147/2013 on BabelCite. This LDPE judgment was delivered on 29 April 2013.
1. 申請人是本案處所 "香港新界大圍城運道1-7号交通城大廈7字楼11号室" 的業主，答辯人是租客。
Cites 6 cases
|
LDPE 147/2013 香港特別行政區 土地審裁處 申請編號 LDPE 2013 年第147宗 ________________
________________
_______________ 判案書 _______________ 背景 1.申請人是本案處所 "香港新界大圍城運道1-7号交通城大廈7字楼11号室" 的業主，答辯人是租客。 2.申請人由於答辯人未有繳付租金，申請收回處所的管有及追收租金。 雙方的證供 3.申請人方面的證人: 申請人陳木儂女士 ("陳女士"); 黎鎮瑞先生("黎執事"); 徐琴華小姐("徐小姐")。 4.答辯人方面的證人: 答辯人巫佳豪牧師 ("巫牧師")。 雙方在本案不爭議的事實 5.申請人與答辯人在2012年5月11日簽訂租用協議書，租期由2012年7月1日起至2021年6月30日，租金每月為7,000元，於每月的1號繳付給申請人。 6.租用協議書第1條訂明: 本案處所約二千平方呎，申請人將本案處所出租給答辯人作為成立基督教教會之用，稱為聖殿。 7.租用協議書第2條訂明: 答辯人只可以作為基督教教會聚會和團契及教會事工之用，不能作任何商業的用途，也不可從事任何買賣活動。 8.租用協議書第4條訂明: 由於答辯人是作為教會之用，申請人不收答辯人的租用按金。 9.租用協議書第7條訂明: 由於本案處所已有一定的年期，所以有關樓宇結構，水渠滲漏等等的問題由業主方負責維修，即是由申請人負責所有維修事宜。 10.租用協議書第8條訂明: 答辯人負責所有的租用後裝修和設備事宜，所有費用由答辯人負責,唯不得改變申請人物業的主力結構。 11.租用協議書第9條訂明: 申請人提供物業現場的空調設備一部(十匹機)，熱水器一個，鋼琴一座。 申請人的案情 陳女士的證供 12.陳女士的證人陳述書甫開始即說: "極力反對答辯人巫佳豪牧師的一切答辯及反申索，他對本人收樓的依據，全是他們聶(原文)造事實無中生有。本人完全反對"。 13.陳女士70歲，一向為神做事盡心盡意，在兩年前朋友介紹巫牧師到本案處所紿陳女士十幾位基督徒逢星期六查經，2012年4月底，巫牧師帶來朱元帝先生("朱先生")一起查經。陳女士的證供指巫牧師騙去陳女士570,000元，也騙取她的美容用品、美容器材、美容產品，價值二十萬元左右。 14.陳女士的證人陳述書指陳女士受蒙蔽，以特平租金七千元租給巫牧師(陳女士認為市價兩萬元左右）。經相議後，巫牧師口頭說是租五年，並可給一間房陳女士用，閣樓可給陳女士放東西，到2012年5月11日簽約時卻改為十年，陳女士當時沒有留意細節，相信巫牧師是牧師，不會亂來，在簽約期間，陳女士心裏總想要相信神，就必相信巫牧師。所以陳女士没有留心看清楚就簽了。在審訊時陳女士承認疏忽。 15.2012年6月1日本案處所開始裝修，巫牧師没有聘用裝修師傅，陳女士帶來了兩位教友，日夜不停裝修，出錢出力。2012年7月7日，聖殿完工。開始敬拜。但一個半月之後，大埔有兩位女土來到聖殿門口，她們大罵朱先生是騙子，並在門口鐵門寫上字樣。聖殿没有人來作敬拜，加上不時有人上門追債，巫牧師在門口貼上一張通告:内裏水浸，電線短路，暫停敬拜。 16.陳女士的證人陳述書指2012年6月1日巫牧師把陳女士放在聖殿的美容用具、產品、儀器，沒有經陳女士同意，全部搬到火炭去。 17.自從本案處所出租以來，陳女士一直沒有鎖匙，陳女士亦沒有一人到聖殿拿東西，陳女士的證供指巫牧師也不敢白天到聖殿，因巫牧師怕追債的人看見。巫牧師幾次叫陳女士一起做事，都要在晚上九點到十點的時候才敢進去。 18.陳女士的證人陳述書指放在聖殿的舊傢具是一位社工郭文緯的。 19.陳女士的證人陳述書指相片(A)是聖殿裡面的房間，是以前陳女士做美容生意的房間，巫牧師要陳女士留給他作辦公室之用，裡面大部份的雜物，包括檯上面的是巫牧師自己帶來的雜物，巫牧師已租用幾個月了，從來沒有叫陳女士搬東西走，因為很多留下來的物品巫牧師也適用。 20.陳女士的證人陳述書指相片(B)是聖殿旁邊出租前陳女士用作做美容的工作間，出租前巫牧師要求陳女士把美容床留給他用作休息之用， 陳女士答應了他。所以房裡面的物品，他要留下的就留下了，有部份的雜物亦是巫牧師個人帶來的物品。相片(B)（2)是聖殿閣樓上面的休息間，出租前朱先生要求陳女士留下床及衣櫃裡的被單給他，有需要時過夜之用，所以陳女士也答應留下給他用。 21.陳女士的證人陳述書指相片(C)是聖殿裡面洗手間門口的防滑地板，出租前已是這樣的，已租了幾個月，但沒改動過，還是用陳女士幾十年來的設施，巫牧師租用幾個月來沒有向陳女士提出問題。 22.陳女士的證人陳述書夾附本案處所大廈管理處在2013年3月15日發出的證書，陳述:"今天到大圍交通城大廈訪問各位業主及管理員，他們未曾聽聞7樓11號有流水落樓下(6樓11號)也沒有人投訴管理處"。備註陳述:"於2013年3月15日及之前管理未有收到7/F Unit 11有滲水之投訴或通知"。 23.陳女士並沒有在2012年9月7日招呼徐小姐在本案處所過夜。陳女士亦沒有收到巫牧師在2012年12月20日致陳女士的通知書。 24.陳女士到土地註冊處查閱土地用途，才知道本案處所不可以作教會用途，地契公契清楚寫明只可作工業用途,不可作教會之用，陳女士的證供指巫牧師明知故犯。陳女士不想違反法例,所以要求收樓。 25.陳女士的證供指巫牧師自2013年1月1日起，並未有繳付本案處所的租金給陳女士。 黎執事的證供 26.黎執事是內地人，在每星期一，三，五日前往香港，其餘時間留在深圳，他的公事繁忙。巫牧師委派他為本案處所的聖殿執事。從2012年6月1日開始建聖殿以來，黎執事日夜都住在聖殿裡做裝修。巫牧師並沒有聘請裝修師傅，整個聖殿的裝修過程只有黎執事和幾個人親手建造。 27.聖殿的地板比較舊，黎執事提議地板要換，黎執事買地板回聖殿，自己鋪地板，也自己聘請師傅來鋪地板。 28.2012年7月7日裝修完畢，開始敬拜。不夠一個半月，大埔來了兩位女士，到門口大吵大嚷："朱元帝是騙子！還錢！"當時黎執事在場，叫她們離開。 29.黎執事的證供指巫牧師所說，陳女士不肯將她的東西物品搬走，導致聖殿的發展空間不夠。完全不符事實。黎執事的證供指陳女士放在聖殿裡價值十多萬的財物被巫牧師私下搬走了。 30.黎執事的證供指巫牧師2012年9月初就不敢於聖殿開門，黎執事要進去敬拜也不能。巫牧師在門口贴上"内裏水浸，電線短路，暫停敬拜。"但事實並沒有這樣的情況發生。黎執事的證供指這是因為巫牧師避見追債的人而編造出來的。更沒有維修及更換空調等事情。 31.黎執事的證供指聖殿有七人小組，黎執事是其中一人。每星期都會匯報工作，討論及處理問題。小組並沒有發出巫牧師在2012年12月20日致陳女士的通知書。 徐小姐的證供 32.徐小姐以普通話作供，法庭傳譯員多次須要徐小姐再次重覆陳述，方可準確傳譯。 33.徐小姐是內地人，在香港有公司，來港時是住在酒店。徐小姐是聖殿七人小組其中一人。 34.由於徐小姐2012年8月參加接受洗禮班，因此在2012年9月7日並沒有來香港。 35.徐小姐的證供指本案處所沒有受到水浸。 答辯人的案情 巫牧師的證供 36.巫牧師租用本案處所作爲教會之用時，本案處所原先是殘舊不堪的，多得很多熱心的教友奉獻支持，裝修成金色的教會。 37.陳女士卻開始招呼她的傳銷朋友到訪炫耀，巫牧師曾訓誨她不可將聖殿當作買賣的地方，只能用作崇拜、禱告和學習聖經真理之用，額外的就只可用作社會福利用途，例如：免費幫老人家量血壓，給青少年學生免費作自修室等社福用途。陳女士卻藉口她的朋友要來探訪不能拒人於千里之外。又不先聲明本案處所已租給巫牧師作教會傳道之用，反而迎合傳銷朋友上來向巫牧師推銷產品而不事先徵得巫牧師的同意，濫用業主之名分和巫牧師的寬容。巫牧師認為陳女士妄顧聖經教導，將聖殿作爲買賣的地方，來滿足陳女士的虛榮心和私慾。巫牧師認為多次苦口婆心的勸導，她卻充耳不聞，甚至怪責認為不給她面子，讓她在朋友面前失去面子，其實巫牧師只是依聖經上記載説明，聖殿是不容許作爲買賣的地方，傳銷更加是買賣的罪魁禍首，跟聖經的道理和公義的真理背道而馳。 38.陳女士由2012年7月1日出租本案處所給巫牧師後，遲遲不肯將她的個人物品搬離本案處所，令到教會發展的時間空間受阻，差不多有一半的地方為她放置雜物，像個回收場一樣。直到2013年1月31日陳女士才將小部分的雜物搬走，但仍有大批雜物不肯搬離，巫牧師在租用後的半年多期間多次要求陳女士將雜物搬離，她卻用多番理由推卸，巫牧師覺得租金並不合理。 39.由於陳女士有很多東西放在本案處所内，巫牧師及執事會執事多次請她搬走雜物，陳女士藉口沒有地方放置，一直不肯將雜物搬離，甚至巫牧師要提出徵收陳女士的倉租費，她也是不理會。巫牧師在2012年12月20日發出致陳女士的通知書: "本教會執事會議決定向業主徵收倉租每月港幣四千元。本教會將於2013年1月1曰起從租金7,000元中扣回4,000元作為閣下私人物品存倉費用" 。 40.起初由於陳女士的表面熱心，教友選出陳女士為教會的長老，她自己也提出可以每天義務到教會幫忙打點和開門關門，並要求巫牧師給她教會鎖匙，誰知問題就因此而出來了，因爲陳女士濫用了巫牧師給她鎖匙的用處，她竟然招呼她的大陸朋友在教會内煮飯、過夜、起居飲食等行爲，卻要巫牧師和教會會友為她和她的朋友支付費用，電費和水費及用去教會的物品。於是在巫牧師和執事的苦勸下，陳女士惟有認錯，然後將教會鎖匙交回。 41.由於陳女士有很多雜物放在本案處所内，她有需要時，就馬上要求給她開門滿足她的要求，即時就要去取東西，連晚上九時十時也不例外。巫牧師忙於其他的工作，於是以基督愛人和信任的精神，將單位鎖匙交給陳女士，誰知陳女士再次招呼她的朋友到教會内"開餐"煮飯，沐浴，甚至招呼她大陸的朋友在教會過夜，濫用了巫牧師對她的信任，更在2012年9月7日帶朋友回去教會"開餐"後，開花洒儲水又忘記關水喉離開，以致水浸，浸壞了複合地板，甚至影響電力裝置有問題而燒了部分器材及電箱基本設備，因此引致水冷式冷氣設備大量滴水不能再用，本案處所的基建設備應由業主負責維修，在租約中的第7條有詳細説明，更何況這是因業主濫用本案處所鎖匙及疏忽忘記關水喉引致地板及電力和冷氣裝置不能使用。 42.由於本案處所的電力、冷氣和地板的損壞，巫牧師曾請電力、冷氣和地板維修師傅來報價維修，但是由於損害程度甚大，維修和更換有關的項目高達六、七萬元。巫牧師唯有請陳女士負責維修，但陳女士卻扮可憐，又說自己老了，又說自己沒收入，不肯負責，巫牧師唯有扣起2013年1月的租金作爲有關維修的部分費用。 43.租約第7條説明，有關樓宇結構，水渠滲漏等的問題由業主負責維修，即是由陳女士負責所有維修費用，而且這個電力、冷氣和地板的損壞，也是因陳女士濫用愛心疏忽看管而搞出來的結果，巫牧師只是容許她去拿東西，結果她招呼大陸的朋友飮食居住及忘記關水喉引致水浸破壞，沒有理由由巫牧師和教會會友負擔。 44.自從因維修問題被陳女士拖延，冷氣電力故障不能使用，教會聚會因此暫停，巫牧師唯有抽空發展另址處理商人團契的事務，較少在本案處所辦公。陳女士常常背後批評巫牧師和教會：「沒有善用單位地方」，「怎可能停止聚會」，「租了給牧師都沒有好善用，搞到教友無所適從越來越少人參與」。陳女士私下頻頻接觸地產經紀問租問價，有所企圖。在她的傳銷朋友的甜言蜜語説服和引誘下，不停的要求巫牧師將該本案處所在星期一至星期五轉作商業用途，星期六和日才用作崇拜和聚會用途。巫牧師堅決反對陳女士的要求，因爲陳女士未履行有關維修的責任，同時，租約的内容説明不能將聖殿作爲商業用途。 45.在2013年3月1日陳女士趁巫牧師回去聖殿視察時，竟然糾黨向警方報案誣衊巫牧師在前晚搬走本案處所的傢俬物品及破壞單位電力設施，要求警方拉人封屋。 46.巫牧師得到慷慨商人奉獻支持開設社會企業，又設立社會服務基金，服務邊緣青年，得到義務社工幫助，使他們立志成爲社會有用的人，所以曾接待那些吸煙的、紋身的、嗜賭的人重建人生使命的神聖工作，卻被人誣衊利用本案處所作非法用途。巫牧師只因維修費用的原因扣起一個月七千元租金，陳女士即藉詞教會變了邪教又用作非法用途，四處散播謠言，中傷巫牧師人格操守，最終目的只因不能再利用巫牧師和教會得益，就立即申請土地審裁處申請收樓。巫牧師不停勸導陳女士不要背叛聖經真理，蔑視上帝使命，但她卻一意孤行自以爲是的自私行爲。 47.最後巫牧師還發現陳女士更私自配備本案處所後備鎖匙，喜歡隨時回去拿東西就回去，更加私自任意將信箱的幾封政府的信取去沒有歸還，令到巫牧師遲了向稅局報稅和遲了遞交有關向政府申報的文件，要另外向政府再申請有關文件和報稅表， 因而被罰款1,200元。 答辯人的反申索 48.由於水浸浸壞了複合地板，影響電力裝置，錦華維修工程在2013年3月8日工程報價單，維修費用合共66,800元。 49.由於水浸情況，導致一部分體冷氣的水塔完全毀壞，須要全新安置一部十匹分體冷氣連安裝，Wui Shun Air Condition & Electrical Engineering Co 在2013年4月12日電子郵件報價，費用大約80,800元(先前估價是68,000元。) 50.遲遞交報稅表的罰款1,200元。 51.答辯人的反申索/或反申索的金額可與租金對沖的金額為合共148,800元。 52.訟費，利息及其他法庭認爲適合的濟助。 答辯人的陳詞 53.答辯人的代表沈律師陳詞，申請人的申索，只是由於答辯人欠繳租金申請收回處所的管有，申請人並沒有提供證據，證明本案處所的租約不成立。申請人亦承認疏忽，年紀老邁，沒有留意租約的細節。不應因此而逃避責任。 54.沈律師認為，黎執事和徐小姐不是經常在香港，不可能知道本案的詳細情形，本席不應考慮黎執事和徐小姐的證供。沈律師亦認為，徐小姐的證供沒有憑據，本席不應考慮。徐小姐既然否認2012年9月7日在本案處所留宿，他不可能知道本案處所發生的事情。沈律師亦認為徐小姐多番閃避回答盤問。 55.沈律師亦認為，申請人的證人陳述書沒有反對答辯人對她的指控。 討論 證供的可信性 56.本席尊重沈律師的陳詞。但本席並不認同，本席不應考慮黎執事及徐小姐的證供。 57.本席考慮雙方證人的證供及雙方的陳詞提及的事宜，認為就重點事實爭議方面，申請人方面的證人陳女士，黎執事及徐小姐的整體上的證供，誠實可信，他們清楚交待所知所聞，沒有被盤問難倒，亦無廻避證供之嫌。本席亦認為，沈律師認為徐小姐多番閃避回答盤問，只是因為法庭傳譯員多次須要徐小姐再次重覆陳述，方可準確傳譯。反之，巫牧師並非可靠證人，本席在庭上細聽他的證供，亦小心觀察他作供時的神態舉止，認為其案情有不合理和不可信的地方。 58.因此，若然申請人方面的證供和答辯人的證供有矛盾，本席會接納申請人方面的證供。 59.沈律師亦認為，陳女士的證人陳述書沒有反對答辯人對她的指控。 60.本席尊重沈律師的陳詞，但本席認為，陳女士的證人陳述書已經陳述陳女士反對答辯人的一切答辯及反申索，並回應有關陳女士佔用本案處所及水浸事宜。 雙方的爭議 61.綜合雙方的證供，本席認為雙方的爭議，可歸納為下列6點: 爭議的第1點:違反用途限制 62.陳女士到土地註冊處查閱土地用途，才知道本案處所不可以作教會用途，地契公契清楚寫明只可作工業用途,不可作教會之用，陳女士的證供指巫牧師明知故犯。陳女士不想違反法例,所以要求收樓。 63.高等法院上訴法庭法官楊振權(當時官階)在梁偉志對梁麗貞[2010] 2 HKLRD 812的判案書:
64.本席認為即使本案處所地契，清楚寫明只可作工業用途，不能作教會之用，申請人/答辯人沒有違反香港法例。即使申請人/答辯人違反土地契諾，亦不會令出租本案處所合約非法。因此本席裁定申請人不可以由於出租本案處所違反地契，收回本案處所。 爭議的第2點:申請人受蒙蔽，合约年期改為十年 65.陳女士的證供指陳女士受蒙蔽，以特平租金7,000元租給巫牧師(陳女士認為市價兩萬元左右）。經相議後，巫牧師口頭上說是租五年，簽約時卻改為十年。 66.區域法院暫委法官陳宇文在FACE MAGAZINE MARKETING LIMITED 及PROFESSIONAL COMPUTER SYSTEM COMPANY LIMITED DCCJ 551/2009 （無彙報的案例，日期為2010年8月6日）的判案書:
67.本席認為陳女士没有留心看清楚租用協議書內容，這行為是她自己的疏忽而不能因此嘗試引用非其所為而逃避簽署租用協議書所需承擔之責任。 爭議的第3點: 巫牧師騙去陳女士現金及美容用品 68.本席認為這方面的申請並不屬於土地審裁處的司法管轄權。（參閱第17章《土地審裁處條例》第8條）因此，本席無權處理。 爭議的第4點: 本案處所水浸 69.巫牧師的證人陳述書附件陳女士的取匙還匙紀錄:
70.申請人方面的證供否認本案處所曾經水浸，徐小姐的證供陳述在2012年9月7日並沒有來香港。陳女士的證人陳述書夾附本案處所大廈管理處發出的證書，管理處未有收到本案處所有滲水之投訴或通知。但申請人沒有傳召管理處的負責人出庭作證，因此，只是陳女士的傳聞證供。《土地審裁處條例》第10(6)條:
71.在考慮所有的證供及衡量相對可能性後，本席接納申請人方面的證供，裁定本案處所在2012年9月7日並沒有曾經水浸。 爭議的第5點: 答辯人徵收申請人的倉租費 72.巫牧師在2012年12月20日通知陳女士教會執事會議決定向陳女士徵收倉租每月四千元。將於2013年1 月1日起從租金7,000元中扣回。巫牧師認為本案處所差不多有一半的地方為陳女士放置雜物，像個回收場一樣。 73.陳女士的證供指巫牧師要求陳女士把美容床留給他用作休息之用， 有部份的雜物亦是巫牧師個人帶來的物品。朱先生亦要求陳女士留下床及衣櫃裡的被單給他。陳女士並沒有收到巫牧師在2012年12月20日致陳女士的通知書。黎執事的證供指聖殿七人小組並沒有發出巫牧師在2012年12月20日致陳女士的通知書。 74.本席在考慮所有的證供後，並不接納巫牧師的說法。本席信納陳女士的證供，呈堂證供照片上的兩張床都是陳女士答應給答辯人使用，屬於陳女士的物品充其量只是數個小型的儲物櫃，巫牧師亦曾經同意可給一間房陳女士用，閣樓可給陳女士放東西。 75.本席裁定答辯人不可以向申請人徵收倉租。 爭議的第6點: 答辯人的反申索 76.《土地審裁處條例》第8條:
77.本席認為，業主在租約的責任只是有關樓宇結構，水渠滲漏等的問題由業主負責維修，業主並沒有責任向租客給予損害賠償。答辯人的申索並非是根據租賃條款，即《土地審裁處條例》第8(d)條的規定，違反租賃的條件，繳付損害賠償，土地審裁處並無司法管轄權處理答辯人要求申請人賠償的申索。若然答辯人認爲由於申請人違反租約，令到答辯人有所損失，或由於申請人侵權的行爲，令到答辯人有所損失，答辯人應循其他法庭處理答辯人的申索，土地審裁處並無司法管轄權處理。 78.區域法院法官陳美蘭(當時官階)在陳健康對宋麗兵DCCJ 3176/2008 （無彙報的案例，日期為2009年12月23日）:
79.本席認為在法律上，租客是沒有權利因處所漏水，令他蒙受損失，所以不交租。申請人在法律上無隱含保證，本案處所是適宜答辯人租用的目的。本席認為申請人在租約下的責任並非答辯人支付租金的先決條件，即使申請人沒有履行其租約的責任，答辯人也必須履行答辯人作為租客付租的責任。 80.無論如何，即使本案處所曾經漏水，答辯人並沒有提交任何專家報告，證實答辯人的損失。根據答辯人的證供，巫牧師曾請電力、冷氣和地板維修師傅來報價維修，但是由於維修和更換有關的項目高達六、七萬元，巫牧師唯有扣起2013年1月的租金作爲有關維修的部分費用。但是，答辯人提交的兩個報價單，遲至2013年3月8日和2013年4月12日才發出。答辯人沒有提供任何解釋，為什麼若然如答辯人所說，水浸是在2012年9月7日發生，答辯人扣起2013年1月的租金作爲有關維修的部分費用，答辯人卻遲至2013年3月才收到報價單。因此，本席不接納答辯人所說，由於水浸，答辯人須要維修複合地板，電力裝置和冷氣。本席裁定，答辯人不可以向申請人追討複合地板，電力裝置和冷氣的維修費用。 判決 81.申請人的證供指答辯人自2013年1月1日起，並未有繳付本案處所的租金給申請人，此點答辯人在審訊時亦沒有否認。在考慮所有的證供後，本席裁定答辯人未有繳付由2013年1月1日起的租金，因此本席裁定申請人由於答辯人未有繳付租金，申請收回本案處所的管有及追收租金得直。 82.就訟費事宜，由於本席裁定申請人勝訴，答辯人須支付申請人這次申請的訟費，其款項即時評估為800元。此訟費命令為暫准令，除非任何一方在14天內以傳票方式申請更改，此暫准令則成為絕對命令。 83.根據香港法例第4章高等法院條例21F條對因欠交租金而藉訴訟沒收租賃權的濟助的條文，法庭在審訊沒收租賃權案件時，承租人有權根據條文獲得濟助。因此本席作出以下命令：
申請人: 無律師代表，由康有國先生代表應訊 答辯人: 由翁宗榮律師行的沈玉麟律師代表應訊 |
Cases cited in this judgment
Further hearings and rulings under LDPE 147/2013