林燕玲對陳莉

Case No.LDPD 1402/2019

Court

Lands Tribunal

Date27 Mar 2020

Judge—

Case Document

100%Judiciary

LDPD 1402/2019

[2020] HKLdT 6

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2019年第1402宗

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	LAM YIN LING SENDY （林燕玲）	申請人
	及
	CHAN LEE （陳莉）	答辯人

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主審審裁處成員:

土地審裁處成員彭浩泉

審訊日期 :

2019年11月27日， 12月13日， 16日， 19日及23日

結案陳詞日期：

2019年12月27日

判案書日期 :

2020年3月27日

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判案書

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背景

1.本案的申請人是九龍柯士甸道105號百安大廈A座3字樓A1室 (下稱「該物業」) 的註冊業主。

2.根據申請人於2019年8月7日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提交的申請通知書(「表格22」), 申請人提出收回該物業的空置管有，理由是答辯人未有繳付由2019年6月1日起的租金，每月為47,000元。申請人亦追討由2015年6月1日起至2019年5月31日期間的欠租餘額共215,430元，期間的管理費[1]及維修費等。

3.答辯人原於2019年8月12日提交反對通知書（表格７），其後答辯人於2019年10月24日作出修改[2]，經修改後的表格７內容大致如下：

(1) 答辯人早於2015年５月22日與申請人簽署租務協議（下稱「第一份租務協議」），租用該物業作為一擁有7 間客房的賓館(星際文苑賓館)，租期為4年，由2015年6月1日起至2019年5月31日止，每月租金為50,000元（包括政府差餉及地租，但不包括管理費）。[3]

(2) 香港的賓館生意，在經歴2014年9月至12月的雨傘運動後，已大不如前。至2016年尾，星際文苑賓館的生意很差，答辯人與申請人口頭協議減租至每月40,000元（下稱「第一個口頭協議」），為期至雙方有其他協議為止。答辯人自2017年1月1日起至2018年5月31日（共17個月）每月只繳付40,000元。

(3) 至2018年中，答辯人再與申請人達成口頭協議，租金每月為46,000元（下稱「第二個口頭協議」）。答辯人自2018年6月1日起至2019年1月31日每月只繳付46,000元。

(4) 於2019年初，答辯人再與申請人達成口頭協議（下稱「第三個口頭協議」），租金每月為50,000元直至第一份租務協議完結。答辯人自2019年2月1日起至2019年5月31日每月只繳付50,000元。

(5) 於2019年，當第一份租務協議完結時，申請人從未提出答辯人有少交租金，甚至與答辯人簽訂第二份租務協議（下稱「第二份租務協議」），為期兩年，由2019年6月1日起至2021年5月31日止，每月租金為47,000元。直至申請人向審裁處提出收樓申請，申請人才第一次說答辯人於2015年租約期間欠租共215,430元，因此申請人不得反悔。

(6) 答辯人也否認她自2019年6月1日起欠租，因為自2018年3月28日起，旅館業監督發出的旅館牌照 H/4987，規定：「除非先獲得監督接納，認同C號客房及F號客房浴室滲水的情況已經終止，否則持牌人不得將C號客房及F號客房浴室開放予顧客使用。」

(7) 因為這滲水情況影響星際文苑賓館的生意，答辯人於2019年3月22日已通知申請人或其代表不再續租，但申請人或其代表詐稱她們會解決滲水問題，使C號客房及F號客房浴室開放予顧客使用。

(8) 第二份租務協議的簽署，是基於這欺騙性的或疏忽的失實陳述。

(9) 根據朱黃倫建築師測量師有限公司(CWL Architects Surveyors Limited) 於2018年6月14日的測試結果，滲水的源頭不詳。

(10) 因此，根據第二份租務協議的第4(2)條款，答辯人開始繳付減去C號客房及F號客房浴室不容開放的較低租金如下：

月份數額

2019年6月 47,000元

2019年7月 47,000元

2019年8月 33,570元

(11) 答辯人已清繳所有管理費，否認有欠交。

(12) 答辯人要求反申索損失共561,000元，其計算如下：

自2018年3月28日至2019年8月31日：

每日房租550元 x 2 x 17個月x 30日 = 561,000元

自2019年9月1日開始: 有待計算

(13) 答辯人要求把案件移交區域法院審理。

審裁處司法管轄權的行使

4.根據《土地審裁處條例》（香港法例第17章）第8A條，土地審裁處有權把在審裁處提出的案件移交區域法院審理。該條文內容如下：

「8A 將法律程序移交原訟法庭或區域法院

(1) 在審裁處席前提起的任何法律程序，如屬原訟法庭或區域法院的司法管轄權範圍內而又有以下情況，審裁處可將其移交原訟法庭或區域法院——

(a) 該法律程序非屬審裁處的司法管轄權範圍內；或

(b) 審裁處認為為公正起見，應將其移交原訟法庭或區域法院。

(2) 法律程序可在任何階段根據第(1)款移交。

(3) 凡審裁處根據第(1)款將法律程序移交，原訟法庭或區域法院(視屬何情況而定)的常規及程序即於移交後適用。」

5.但在 陳燕群訴黃金海 [2008] 1 HKCLRT 27一案，上訴法庭在判案書第35及36段有以下評論：

「35． ...... 答辯人在「反對通知書」及所有在土地審裁處提交的文件中，從沒有爭議或否認他由2003年12月1日起沒有支付任何租金。同樣沒有爭議的是他一直居住在或佔用涉案物業。雖然他與申請人簽訂的租約所列明的租期已屆滿多時，以及他在區域法院反申索中指涉案物業有滲水、漏水和水泥批盪剝落等不適宜居住的情況，答辯人從沒表示要退租或把涉案物業交回申請人。就一般法律原則而言，申請人既租住或佔用涉案物業，便需向申請人支付租金或中間收益。

36. 至於答辯人在DCCJ809/2004案中的反申索，他所追討是申請人被指違反租約而引起的損害賠償。倘若他的反申索得值，申請人自然要給予他賠償，但這不等同答辯人可以一直居住或佔用涉案物業而毋需支付任何租金或費用。因此，就申請人的追租和收樓申請，答辯人並沒有提出任何法律上認可的抗辯理由。故此在2007 年6 月8 日當天，土地審裁處在拒絕答辯人的非正審申請後，理應按原定安排就申請人的申請進行審訊。」

6.同樣，於本案，答辯人沒有爭議或否認她由2019年9月1日起沒有支付任何租金，而她也一直佔用該物業經營星際文苑賓館，本席認為「理應按原定安排就申請人的申請進行審訊」，並頒令要求答辯人需支付申請人中期付款，以每月40,000元計算。

申請人的證人陳述書

7.申請人於2019年10月28日遞交證人陳述書，內容如下：

「1．本人是（該物業) 的註冊業主。本人收入的唯一來源是租出物業所收取的租金。

2．約於2014年，由於本人長時間不在香港，本人決定把物業租出，當時的租客是夏月明（「夏女士」）。約於2015年，由於夏女士希望生育，故雙方同意終止當時的租約。

3．在夏女士終止其租約時，本人曾檢查（該物業) 的所有設施，發現沒有任何損壞。本人當時亦有退還按金予夏女士。

4．約於2015年6月1日，本人租出（該物業) 予陳莉，即本訴訟中的答辯人，並於2015年5月22日簽立（第一份租約）......。

5．由於當時本人已經不在香港，便以委託書的方式委託本人的弟弟林志燊（「林先生」）代表本人簽署租約。本人亦曾指示當時草擬租約的律師，除其他外：-

a. 租約的條款須規定租客必須自費負責維修保養所有設備設施及裝修（即租約的第2(6) 及第2(8)款及租約Schedule 9 的第1及第3款）。

b. 租金的變動及物業的出售，均需本人書面的同意和簽名。

6．在租約開始日（即2015年6月1日）前，物業樓下的單位並沒有對本人或夏女士作出過任何投訴。而在租約開始前，答辯人曾自行檢查過物業，沒有發現任何問題。

7．據本人所知，答辯人在物業經營賓館，內有A至G共7個房間供出租。

8．約於2016年10月13日，本人得知答辯人通知林先生，食物環境衞生署（「食環署」）正在物業進行色粉測試。

9．約於2016年10月31日，答辯人收到食環署的來信並交給林先生和本人。該信中表示有關排水渠管進行的色水測試未能確定滲水源頭。而且，據本人理解，所有渠管應沒有任何破損或漏水，證明水不是渠管破損後滲出來。儘管如此，本人亦有通知答辯人必須重視有關滲水的問題。

10．約於2017年3月6日，答辯人通知林先生，屋宇署準備再次安排於2017年3月7日作滲水測試，此次將測試物業內的4 間房。

11．約於2017年11月5日，答辯人通知林先生，房間C的門框旁的地面一直有水流出來。

12．如上述，答辯人在租約開始前並沒有發現物業有任何問題，而本人當然不能知曉答辯人的客人有沒有對物業造成過破壞。當租約開始約兩年半後物業始出現滲水的問題，本人認為此問題必定是答辯人及/或其客人所造成的。

13．其後，林先生即時通知本人及告訴答辯人，租約已清楚寫明（即第5段之內容）所有維修都是答辯人的責任，因此答辯人必須自己處理物業的滲水問題。

14．約於2018年1月5日，林先生收到食環署的來信。信中指出根據在2017年6月2日進行的測試，房間C及房間F地台有滲水至樓下天花。

15．其後，林先生通知本人該信件的內容。本人隨即吩咐林先生聘請弘峻工程顧問（「弘峻」）作檢測，同時本人要求林先生通知答辯人出席該檢測。

16．約於2018年1月14日晚上，弘峻的人員到物業並開始於物業的房間C及房間F 進行檢測。當時，檢測人員發現房間C洗手間及房間F洗手間內，所有的防水膠邊已經老化，並且兩個洗手間的馬桶後（即「枕頭位」）由於膠邊老化產生罅隙。

17．及後，本人收到弘峻發出的報價單。本人隨即吩咐林先生作出相關的維修安排。

18．雖然早在約於2017年11月5日本人及林先生已告知答辯人物業的維修保養應是答辯人的責任，但答辯人一直漠視不理。然而，本人身為業主不願對物業已發生的狀況袖手旁觀，而據本人所知，租約已規定本人所付出之維修費用可以在租約按金中扣除。再者，本人也不希望滲水問題惡化，影響樓下單位。

19．約於2018年3 月6日，弘峻維修房間C及房間F的洗手間，更換房間C及房間F洗手間內所有老化膠邊及在枕頭位蓋上安裝鋁塑板。

20．約於2019年1月22日，由於樓下繼續投訴有滲水問題，本人決定向食環署申請索取所有化驗報告結果。

21．約於2019年2月19日，本人收到食環署的來信及其檢測人員所撰寫的報告。該份檔案編號為YT201617035 （Confirmatory）之報告（「該份報告」）顯示色粉痕跡沒有出現。

22．在2019年2月19日的信中，食環署已經表明，儘管已進行不同的非破壞性測試，包括潔具排水渠口色水測試，浴室地台蓄水其周邊牆壁灑水測試與濕度變化監察，但仍未能確認樓下滲水問題的源頭。因此食環署暫時停止調查滲水問題。

23．本人認為，由此可證本人在2018年3月所安排的維修極有成效，亦足證答辯人沒有定期檢查及維修保養物業。如果答辯人真有盡其責任保養維修物業，則樓下的滲水問題不會出現，更不會發生隨後因其導致的事情。

24．約於2019年1月25日, 答辯人通知本人，牌照事務處（「牌照處」）人員到物業進行例行檢查，發現答辯人有出租房間C及房間F。答辯人聲稱她完全不知道牌照處發佈了不能出租或開放營業房間C及房間F的通知。而本人只是業主，無法得知答辯人出租的事宜。

25．其後，答辯人告知本人：牌照處早前來信規定房間C及房間F不可營業，直至食環署證明房間C及房間F與樓下的滲水問題無關。

26．本人即時要求答辯人提供有關的信件，在收到後發現該信的日期為2018年3月28日，惟答辯人卻未有遵從有關的規定，一直出租房間C及房間F。

27．就此，據本人的回憶，約於2018年4月，答辯人通知本人及林先生，有人到牌照處投訴物業的滲水問題。當時，我們覺得答辯人應該自己會作回覆，而且答辯人並沒有作進一步說明，因此本人及林先生亦未有深究此事。

28．約於2019年4月，由於本人希望協助答辯人，以免其牌照被牌照處吊銷，故本人和林先生主動聯絡牌照處及食環署瞭解並跟進事件。本人把該份報告交給當時代表本人的律師，並委託該律師去信牌照處作出解釋。在本人的指示下，該律師附上所有資料並解釋房間C及房間F已經維修完善。然而本人認為本人與林先生均非持牌人，所以上述信件作用不大。

29．約於2019年3月，由於弘峻未能抽空，而本人亦擔心答辯人，沒有履行保養維修物業的責任，所以聘用另一承辦商於物業的所有7間房間內冚上鋁塑板，進行檢測。由於當時某些房間有人入住，所以答辯人只開放少量房間給本人與承辦商作檢測。該檢測亦發現房間F內的一些瓷磚有鬆脫及罅隙，天花有剝落。本人認為維修物業是答辯人的責任，遂知會答辯人應自行著手處理。

30．約於2019年4月，由於樓下繼續向食環署投訴，食環署人員再到物業進行測試, 但仍未發現滲水問題的源頭。故本人依然認為2018年3月所做的維修仍是非常有效。

31．約於2019年6月，本人收到食環署來信，信中表示因色粉測試並未能找到樓下滲水問題的源頭，所以食環署會或有進一步的檢測。

32．約於2019年7月3日，本人安排一位師傅到物業檢測房間C及房間F。由於當日房間C及房間F有房客入住，師傅無法入內檢測，只能白跑一趟。本人亦有再次提醒答辯人需妥善保養及維修物業。

33．當時，答辯人也向本人表示自己希望儘快處理好滲水的問題，並承諾會棌取相關的行動。但本人所知，答辯人一直沒有採取任何行動，而只是依賴本人代其進行一切維修。

34．約於2019年7月29日，由於2019年7月3日本人師傅未能進入房間C及房間F之洗手間內進行檢測（即上述32段），本人擔心答辯人只顧出租圖利，漠視物業之保養維修，故此本人只好再次安排師傅在房間C及房間F內的洗手間地下刷上防水油漆。

35． ……

36. 約於2016年中，由於本人不在香港，答辯人多次致電林先生，聲稱沒有生意並以此作藉口，向本人要求減租助她渡過難關。有見及此，本人當時有意在能力範圍內對答辯人伸出援手。

37．約於2016年5月31日，本人接受答辯人的請求，提供一次性的減租，減租的金額為每月港幣4,000元，為期7個月（即2016年6月1日至2016年12月31日）（「減租期」）。 7個月的減租期過後，答辯人需繳交原來的租金，即港幣50,000元。以上條款以書面方式清楚記錄，並由本人簽名作實。

38 約於2016年11月中，答辯人又再次以經濟轉差為藉口, 去信本人要求減租港幣10,000元。

39．本人沒有接受答辯人該要求，並去信答辯人拒絕，本人認為本人已經於2016年5月同意作一次性的減租，沒有理由再次減租。信中，本人亦特別提醒答辯人：所有與物業有關的文件及任何決定必須由本人親筆簽名作實，而本人亦不會再簽立任何減租協議。

40．據本人理解，答辯人一直希望本人於2017年1月再次減租港幣10,000元。本人此後並未有理會其要求，亦無簽立任何與此相關的文件。

41．本人認為本人已經同意在減租期內每月減租港幣4,000元，實在沒有可能不顧自己的生活而一減再減。再者，雙方在簽立租約時亦沒有訂明任何減租的機制或條款。

42．而且，對本人而言，港幣10,000元是一個不小的金額，本人絕不可能只經口頭同意就作出減租的決定。

43．約於2017年初，本人發現答辯人欠繳港幣10,000元的租金（即只收到港幣40,000元）。其後，本人曾多次向答辯人催繳未繳付的部份租金，但是答辯人每次都有非常多藉口，例如：要買基金, 聲稱需要更多時間籌錢等等，故此只可交租港幣40,000元，亦稱及後有錢則會補繳所有未繳交的租金。

44．當時，本人因身在國外及約於2017年曾因身體健康問題入院，未能及時採取法律行動，只能一直自行向答辯人催繳。

45．約於2018年5月，本人警告答辯人，若再不依租約繳交全數租金即港幣50,000元及所有欠繳的租金，就會採取法律行動。當時，答辯人聲稱「生意差」，及要求「多點時間籌錢」，更聲稱會於2018年6月1日開始「交多點租」，希望本人能給她多點時間讓她慢慢還清所有欠繳的租金。

46．約於2018年6月開始，答辯人每月向本人繳付的租金為港幣46,000元。

47．據本人的理解，租約的第4款規定，除其他外，如答辯人在應支付應付的租金或其任何未付部分的7天內未有繳清欠款，本人有權，除其他外，終止租約，向答辯人追討欠債及/或從本人持有之按金中扣除。

48．故此，只繳付部份租金並不代表已繳付了租金，這一點答辯人也應是非常清楚的。

49．約於2018年中至2019年初，本人仍不斷向答辯人催繳未繳付的部份租金。

50．除第37段的內容外，本人從來未有口頭同意、默認或默許答辯人扣減、拖欠或免付租金的部份或全部。答辯人也清楚知道自己有拖欠租金，只是一直未有行動清還未繳付的部份租金。

51．本人重申，本人從沒有向答辯人作出任何口頭承諾。而答辯人任何對於本人曾作口頭承諾的指稱，都是完全不合情理及沒有根據。為保障本人的生計，本人也不可能答應答辯人在租金上一減再減，或做出任何損害自己權益的默許或承諾。

52．而且，亦因答辯人承諾會盡快清還未繳付的部份租金，本人才同意答辯人續約的要求。

53．約於2019年2月開始，答辯人向本人表示希望繼續租用物業，並開始繳付全數租金港幣50,000元。

54．約於2019年3月20日，答辯人向本人表示關注房間C及房間F 的牌照情況。當時, 本人已經清楚向其說明：本人已如前述，試圖代答辯人處理其牌照問題，但答辯人仍需自己決定是否續租物業。

55．由此可見，答辯人是在知悉房間C及房間F牌照的問題仍未解決的前提下要求續租，而本人亦有提醒答辯人須考慮清楚再作決定。

56．據本人所知，答辯人曾致電牌照處，而牌照處也表明暫時不會批准使用房間C及房間F。再者，答辯人知道自己負有維修保養物業的責任，但卻推卸不理。

57．約於2019年3月22日，答辯人聲稱不會續租並會於2019年5月31日交還物業及轉回牌照予本人。

58．及後，本人得悉答辯人通知林先生，表示希望續租，但要求簽立新租約時需修改租約內的部份條款。

59．約於2019年5月1日，本人得悉答辯人通知林先生表示希望可以按租約條款續租，並要求林先生以 WhatsApp 提供新租約的草擬本。

60．約於2019年5月30日，答辯人就物業與本人簽立新租約。租金為每月港幣47,000元。

61．新租約生效後，本人確認答辯人已全數繳付2019年6月及7月的租金。

62．答辯人未有向本人繳付新租約的按金。

63．約於2019年8月，答辯人又故態復萌，以各種藉口欠租。答辯人只繳付了2019年8 月租金的部份，即港幣33,570元。

64． ……

65． ……

66． ……

67．據本人所知，答辯人一直有將物業的所有7 個房間出租圖利。

68．約於2019年10月7日在網站www.booking.com 搜尋到有關物業的租務資訊，當中可見可供出租的房間共7 間。另外，據本人理解, 答辯人亦有以「時租」方式經營。

69． ……」

8.在有關日期的指稱，申請人皆有附上有關信件、相片或 WeChat 對話紀錄。

9.申請人的弟弟，即林先生，也於2019年10月24日準備了證人陳述書如下：

「2．約於2015年5月，由於申請人不在香港，便委託本人到譚日明律師行代她簽署與租客陳莉有關（該物業）的租約。

3．由於本人亦經常出差[4]，所以基本上都是通過 WhatsApp與答辯人聯絡。

4．因為申請人長期不在香港，所以由本人負責收取每月的租金。答辯人在2016年年中之前一直全部繳交租金港幣50,000元。

5．約於2016年5月31日，答辯人告知本人她生意差，想要減租，本人便如實轉告申請人。據本人所知，申請人同意每月減租港幣4,000元，但是2017年1月開始答辯人便須按租約的規定每月交租港幣50,000元。

6．據本人所知，申請人曾寫給答辯人的一份文件，清楚地規定減租的金額及時間期限。

7．約於2017年，答辯人再告訴本人因其生意差，所以無法全額交付租金，暫時只交部份租金港幣40,000元。而本人向答辯人表示，本人只能將答辯人的說法轉告申請人。當時，申請人因為身體欠佳，無法處理此事。

8．本人由於工作非常忙碌，而且又不是物業的業主，所以本人當時沒有回應或同意答辯人減租的要求，也只能等待申請人身體康復後處理。

9．約於2018年開始，申請人身體好轉，便開始追討答辯人之前拖欠的租金，然而據本人所知，答辯人沒有償還任何拖欠的金額。

10．答辯人有時會用WhatsApp 聯絡本人，表示希望申請人同意減租。由於決定權不在本人手中，所以本人只是把答辯人的要求轉述給申請人。

11．約於2018年1月5日，本人收到食物環境衞生署（「食環署」）關於物業滲水的信件，本人隨即通知申請人。根據申請人的指示，本人聘用弘峻工程顧問（「弘峻」）在2018年1月14日到物業作檢查。經弘峻的人員檢測後，發現物業七間房間內的洗手間多處收口邊剝落，地台所有邊或角收口位置也有多處膠邊全部老化及損毀。

12．因為食環署信件提及的滲水只涉及物業的C房及F房，所以本人便詢問弘峻C房及F房維修的報價，收到報價後本人便轉告申請人。申請人通知本人先作維修並支付維修費，之後將再由答辯人補償該維修費用。

13．約於2019年5月1日，答辯人告訴本人，她想續租物業。本人便用WhatsApp發送續租的租約給答辯人並對答辯人詳細解釋租約的內容，而本人在2019年5月22至31號期間在電話上和簽約當日亦有親自向答辯人解釋其內容。

14．約於2019年5月30, 本人親自把新租約交給答辯人查看。答辯人審閱完畢後便簽名。之後本人把新租約交給申請人簽名。

15．約於2019年6月8日，答辯人通知本人希望暫緩續約一事，並附上牌照事務處日期為2019年5月29日的信件。由於答辯人已簽署新租約，而本人亦不是業主，本人只是通知申請人，惟答辯人同日亦已經通知申請人，故本人只能回覆答辯人，謂雙方均可尋求法律意見。」

答辯人的證人陳述書

10.答辯人也於2019年10月28日遞交證人陳述書，內容如下：

「如何認識申請人

1．在2015年3月左右，一所名為Iboss的生意中介公司的職員主動接觸我，告訴我有一位夏小姐正在經營賓館生意，但由於夏小姐沒有時間處理賓館生意，所以，希望把賓館生意轉讓。……

2．由於我對經營賓館業務有興趣，所以我就告訴Iboss我願意了解夏小姐賓館業務，……

3．後來，我就透過Iboss認識了夏小姐及申請人的代理人，亦即她弟弟林先生。我從林先生處得知申請人長期居住國外，所以，他就是申請人的代理人，協助申請人處理賓館所有事宜。

4．經多次商討，我決定接手夏小姐在（該物業）經營賓館。

第一份租務協議

5．本人在2015年5月22日透過申請人的代理人林先生簽署（第一份租務協議）。 ……

6．我在簽署第一份租務協議時，也根據同一份協議的附表8 的內容向申請人支付港幣30萬元作為租務按金，及港幣20萬元作為賓館牌照按金。 ……

7．此外，在簽署第一份租務協議時，我應林先生的指示，用我的香港滙豐銀行支票簿一次過向申請人開出45張支票支付該物業的租金，由2015年6月份到2019年5月份，每月港幣5萬元。該45張支票的抬頭人均是申請人。另外，我當日只帶了一本支票簿，所以我就開出45張支票。

8．一直以來，申請人都有透過她的代理人林先生為她與我處理有關該物業以及該賓館的事宜。

該第一個口頭協議

9． 2014年9月26日到2014年12月15日期間，香港經歷雨傘運動。之後，香港經濟開始下滑，繼而影響香港的酒店及賓館業經營環境。

10．在2016年尾，該賓館的業務非常差劣，引致我經營舉步困難。因此，我致電林先生把我的情況告訴他，請求他減租。我希望林先生及申請人能夠體諒我應承減租。當時，林先生及申請人也很理解該賓館情況。最後，我透過林先生與申請人達成口頭協議（該第一個口頭協議）修改了第一份租務協議附表5的內容。根據該第一個口頭協議，我需要向申請人支付每月港幣HK40,000.00而不是原本的港幣HK50,000.00元租用該物業，直到雙方達成進一步協議為止。於是, 我就根據第一個口頭協議在2017年1月1日至2018年5月31日期間向申請人支付每月港幣HK40,000.00作為該物業的租金。

11．有見於此，申請人在2017年1月開始到2018年5月31日並沒有兌現我給她的期票港幣HK50,000.00，林先生叫我另外自行入數到申請人的滙豐銀行戶口支付2017年1月開始的每月港幣HK40,000.00 作為該物業的租金。

該物業漏水情況

12．大約在2018年初的時候，我親自接獲該物業樓下2樓單位業主的代表律師楊羅律師行日期為2018年3月28日的英文律師信通知該單位發生漏水問題，影響到2樓單位的天花情況。其實，我是不懂英文的，我是看到律師信附上的一份漏水報告的圖片意識到2樓單位的天花受漏水問題影響。我於是把情況通知林先生。林先生也十分配合，並安排維修人員到來該單位檢查所有7間客房的浴室地台及周邊牆壁進行維修工序。

13．其實，在此以前，屋宇署/食環署聯合辦事處（「聯辦處」）在2018年3月13也派出人員到來該單位檢視，確認有關浴室地台已作出維修. 其實，聯辦處對該單位的檢視結果我是2019年6月從聯辦處給我的一份標題為「有關九龍柯士甸道105號百安大廈A座3字樓A1室滲水的調查 –附件」文件（「聯辦處調查附件」）得知：因為我在2019年5月去信要求聯辦處提供有關該單位滲水的資料。……

14．我在取得這份聯辦處調查附件前是不知道原來2樓單位業主曾在2015年9月前已向聯辦處就該單位的漏水問題作出投訴。

15．鍳於事態發展，我懷疑該單位在我租用以前已經有滲水的問題，只是申請人沒有向我披露。於是，我在2019年10月26日到百安大廈管理處要求翻查百安大廈歷年來的大廈記錄，即大廈日誌簿。根據該大廈日誌簿，原來早於2015年8月31日， 2樓單位業主亦以該單位滲水事宜做過投訴。……

16．根據聯辦處調查附件，在2018年3月20日，聯辦處人員再次到訪2樓單位複檢，發現該單位的天花滲水跡象持續，經量度後有關位置濕度高於35%。就此, 聯辦處在2018年3月22日及2018年4月26日把漏水個案交予專業主任安排進行覆核測試。

17．與此同時， 2樓單位業主便委託楊羅律師行在2018年3月28日向我發出律師信，告知我他已向食物環境衞生署就該單位的漏水問題作出投訴；而食物環境衞生署就把該單位的漏水個案轉介給屋宇署。該份律師信還附上一份由 David S K Au & Associates Ltd 顧問公司撰寫的檔案編號為 67/469560/02A1/2009(R1)的漏水檢測報告。根據該份漏水檢測報告，該賓館C號客房及F號客房的浴室地台及周邊牆壁出現滲水問題。

18．在2018年3月28日，旅館業監督（「該監督」）向我發出一份編號為H/4987 的賓館（一般）牌照（「該賓館牌照」）。根據該賓館牌照的第23條，「除非先獲得監督接納，認同C號客房及F號客房浴室滲水的情況已經終止，否則持牌人不得將C號客房及F號客房浴室開放予顧客使用。」…… 2018年前，該監督向我發出的賓館牌照是沒有這個限制的。 ……

19．該賓館的7個房間，每個房間只得1個浴室，沒有多餘浴室。另外，該賓館的浴室是連厠所設計。因此，就我無法為C號客房及F號客房的住客提供淋浴及如厠設備。這導致我的賓館盈利大幅下降。

20．雖然因為牌照的限制我無法出租C號客房及F號客房，但我或我的員工有時會在C號客房及F號客房休息、看電視；並儲存林先生的裝修用品。我亦在C號客房及F號客房浴室張貼告示禁止任何人使用浴室。如果其餘5間客房有住客入住，而我或員工有需要上厠所，我們可以借用同層其他賓館的公用厠所或到街上的餐廳借用厠所。

21．根據 CWL Architects Surveyors Limited (前稱 Wong Man Hong Surveyors Ltd) 就2018年6月14日作出的漏水事故檢查而攢寫的一份 Works Order 編號為YT2016170035 (Confirmatory) 及JO檔案編號為 67/469560/02A1/2009(R1) 的漏水檢測報告， CWL Architects Surveyors Limited 未能確定漏水的源頭。……

該第二個口頭協議

22．在2018年中，雖然該物業的漏水情況沒有改善，但申請人居然2次親自致電我責問我是否希望在第一份租務協議期滿後繼續租用該物業，她指責我沒有誠意，經濟好的時候我不應繼續享受優惠租金。申請人語氣不客氣，命令我要加租金。最後, 我買申請人怕，唯有與申請人達成另外一個口頭協議（該第二個口頭協議），取代第一個口頭協議並再次修改了第一份租務協議附表5的內容。根據該第二個口頭協議，我需要向申請人支付每月港幣HK46,000.00 而不是原本的港幣HK50,000.00元租用該物業, 直到雙方達成進一步協議為止。於是，我就根據第二個口頭協議在2018年6月1日至2019年1月31日期間向申請人支付每月港幣HK46,000.00作為該物業的租金。

23．有見於此，申請人在2018年6月開始到2019年1月31日並沒有兌現我給她的港幣HK50,000.00 期票：申請人叫我另行入數給申請人豐銀行戶口支付2018年6月開始的每月港幣HK46,000.00作為該物業的租金。

24．該第二個口頭協議的存在由一段我與申請人的 WeChat 記錄所印證。我在2019年2月1日上午9:29時向申請人發出一段WeChat 短訊如下「肯請林小姐您繼續同意我們以優惠租金46000交租到5月31號租約期滿可以嗎。拜託你了」申請人在同日上午9.34時向我回應「不可以，因為你於2016希望我減租了一次$4000 為期半年，其餘我是沒有同意, 請查看你共交了多少租給我？我是有有權向你追討，另外現在你牌照事情，理應與我無關，但我也協助你，請明白！」…… 我說申請人在2019年2月就優惠租金已反口不承認第二個口頭協議的存在，因為我截至2019年1月份已有8個月繳交每月港幣46,000.00元的租金：如申請人不滿意我繳交每月港幣46,000.00元的租金必定會在我開始交少原本租金的時候就開口反對，不用等8個月的時間過了才來作出反對。而且，申請人或林先生也沒有在8個月的減租期間內的任何時間兌現我給申請人的港幣5萬元的期票。

25．根據聯辦處調查附件，聯辦處專業主任進行的專業調查於2018年10月9日的覆核測試報告顯示，未有發現覆核測試所使用的顏色於受影響單位的滲水位置出現。此外，由於聯辦處上層單位（即該物業）已進行不同的非破壞性測試，可是仍未能完全確認滲水源頭。

該第三個口頭協議

26．在2019年1月中，賓館生意雖然沒有恢復正軌，但申請人卻以WeChat 短訊告知我要把該物業的租金加回當初的每月港幣HK50,000.00。我在2019年2月1日寫道：「約滿前這幾個月還讓我繼續交46000好不好？拜託您啦我46000支票已預備好了，等下就可去入票了。可以嗎？」而申請人回應道「不可以」我看第一份租務協議即將在同年5 月終止租約期只剩下大約4個月，我怕麻煩，我就被逼與申請人達成另外一個口頭協議（該第三個口頭協議），取代第二個口頭協議。根據該第三個口頭協議，該物業的租金恢復第一份租務協議附表5的內容記載的每月港幣HK50,000.00，直到第一份租務協議完結為止。於是，我就根據第三個口頭協議在2019年2月1日至2019年5月31日期間向申請人支付每月港幣HK50,000作為該物業的租金。……

27．其實，在第一份租務協議終止時，我已根據第一份租務協議及/或第一個口頭協議及/或第二個口頭協議及/或第三個口頭協議完全向申請人繳清所有租金；因此，從來不存在我拖欠申請人任何租金的情況。

28．此外，由於第一個口頭協議、第二個口頭協議及第三個口頭協議的存在，我否認我拖欠申請人2015年6月1日到2019年5月31日的租金共HK202,000 或任何部分。我計算我在2017年1月到2018年5月付給申請人的租金以及申請人聲稱我拖欠她的租金如下:

日期
我所繳的租金
原本需要根據合約支付的租金

第一份租務協議

2017年1月到2018年5月
40,000.00 x 17個月 = $680,000.00
（根據口頭協議）
50,000.00 x 17個月 = $850,000.00

2018年6月到2019年1月
46,000.00 x 8個月 = $368,000.00
（根據口頭協議）
50,000.00 x 8個月 = $400,000.00

2019年2月到2019年5月
50,000.00 x 4個月 = $200,000.00
（根據口頭協議）
50,000.00 x 4個月 = $200,000.00

第二份租務協議

2019年6月
$47,000.00
$47,000.00

2019年7月
$47,000.00
$47,000.00

2019年8月
$33,570.00
（根據第二份租務協議第4(2)段）

$47,000.00

共
$1,375,570.00
HK$1,591,000

差額
HK$215,430.00

29． ……

通知申請人不再續租

33．申請人在2019年3月5日還約我在佐敦龍堡國際酒店傾談是否在第一份租務協議完結後續租的事宜，但當時我要考慮一系列經營成本及利益而沒有即時給申請人任何答覆。

34．由於C號客房及F號客房浴室漏水問題嚴重影響該賓館業務，而且該賓館的經營成本節節上升，因此，在我思前想後以後，在第一份租務協議完結前，即2019年3月22日，我以WeChat方式通知申請人我不會繼續租用該物業「早上好林小姐，我同家裡人商量過了，我們決定不續約了，會在5月31號約滿時我們做好所有手續，請您安排時間和銀行本票到律師事務所，然後31號到牌照處轉回牌給您」及「我不用律師，直接退回銀行本票全部押金可以了」。……

35．聯辦處人員在2019年4月29日到訪該物業，並在有關排水渠口進行色水測試。後來我才知道根據聯辦處調查附件，直至目前，仍未能確定引致滲水的源頭。

36．當聯辦處人員在2019年4月29日到訪該物業並進行測試時，該賓館7個房間中只有5個房間可以給我招徠生意。當日，我的去意已决，已立定决心在第一份租務協議完結時遷出該物業。而且直到第一份租務協議完結時候，該賓館牌照因為漏水原因而不許使用C號客房及F號客房浴室的限制並沒有消除。……

37．但是，同日下午2點12分，林先生卻以 whatsapp 短訊通知我，「依家搭的士過嚟」。

38．林先生來到該物業，在得知我決定在第一份租務協議完結後不會繼續租用該物業，林先生不斷遊說我繼續租用該物業經營賓館業務；並恐嚇我說如果我不續租約，他不會把我的港幣30萬元租務按金及港幣20萬元賓館牌照按金退回給我，而且他還說將會為我帶來很多麻煩。並向我作出口頭承諾，告訴我牌照處說已經沒有問題，聯辦處人員檢驗完後，牌照處就會給我發出一張沒有限制的賓館牌照。我可以繼續使用C號客房和F號客房。我就是聽了林先生當面的虛假、失實、欺詐承諾，我才答應申請人續約，繼續租用該物業經營賓館生意。

39．林先生不斷以口頭方式向我作出虛假陳述及/或疏忽失實陳述及/或欺詐性失實陳述，林先生對我承諾他會很快迅速處理並解決C號客房和F號客房浴室的漏水問題，林先生對我說已與該監督聯繫，令該監督向我發出沒有限制的新賓館牌照。林先生在我通知他我不會續約後的2019年4月及5月一直用電話口頭聯繫我，向我作出上述承諾。但原來其實，林先生及申請人是沒有辦法處理C號客房和F號客房浴室的漏水問題及令到該監督向我發出沒有限制的新賓館牌照。 ……

40．我在2019年4月17日利用whatsapp 短訊與林先生聯絡，「Hi林生，有商討好有效的保證大家利益方法了嗎？ 4月20號前請給我答覆啊，如方案可接受，可安排4月25號前續簽, 如沒有好的方法我們就按之前合約5月31號結束合作，望儘快答覆」。林先生的回應是「聽日打俾你傾」。

41．可是，林先生第二天並沒有聯絡我，直至2019年4月21日下午12時33分及12時39分林先生才用語音電話與我聯絡我，根據我的記憶，林先生告訴我他的律師已向牌照事務處發出律師信：上星期牌照事務處徐先生親自回覆話會儘快跟進處理C號客房和F號客房的開放問題，很快我就可以開於C號客房和F號客房出租使用。叫我放心繼續經營賓館。這個通話一分為二，第一個是3分鐘32秒，而第二個是13分鐘13秒，因為第一個通話不知怎麼斷了，我們要再撥號才能進行第二個通話。

42．申請人更委託律師在2019年4月16日向該監督發出律師信要求取消該賓館牌照的限制，並在2019年4月21日以whatsapp 短信形式發送和那個給我嘗試說服我繼續租用該物業。林先生更在同日向我發出whatsapp 短信「已經向牌照處發出律師信」及「上星期牌照事務署徐生親自回覆儘快跟進」……

43．林先生更在2019年5月1日又以whatsapp 形式建議我「先簽兩年到時租金再作調整，我可以保證。」我的回應是，「好的信任你，希望一切順利，之後還請多多關照了」因為我真的相信林先生是會對我說實話，真心的替我爭取沒有限制的賓館牌照，我非常相信林先生。

44．在2019年5月30日簽約前的早上，我還以whatsapp 方式追問林先生漏水的情況。「Hi林生你說上次食環署林小姐來驗過，已通過沒？」及「但昨天說為什麼又要來驗呀？」林先生以whatsapp 方式留言作出回應「陳小姐，早晨啊！唔係啊！食環署驗咗無問題，不過呢，另外屋宇署要再來驗，不過, 就同陳小姐 … 同啊林加文遮係食環署講咗叫佢話屋宇署再來驗要通知我先，係呀！所以無問題嗄！咁今晚照整咗先，封番膠先，你有咩打比我。嗯！拜拜！」林先生處處為我著想的誠懇態度令我非常相信他的話。

45．我是因為倚賴申請人及/或林先生的虛假陳述及/或疏忽失實陳述及/或疏忽失實陳述及/或欺詐性失實陳述，確信林先生及申請人是有辦法處理C號客房和F號客房浴室的漏水問題及令到該監督向我發出沒有限制的新賓館牌照，一切都沒有問題。我才在2019年5月30日與申請人簽署（第二份租務協議）……

46． ……

49．另外，根據我的記憶，林先生也在2019年3月24日透過語音電話緊張地追問我跟申請人發生什麼事，為休麼我不繼續續約租用該物業，並說他會幫我，問我有什麼要求。我就告訴他我跟申請人說不成續約的問題，不合作了。林先生告訴我她會跟申請人談一談，然後，明天打電話給我。這次通話歷時15分鐘47秒。萁實，我已明確對申請人表示不會續約的了，林先生這樣致電我有些多此一舉。

50．根據我的記憶，林先生在翌日2019年3月25日又透過語音電話與我通話，他誇獎我說我準時交租，又會把他的物業賓館管理保養得很乾淨很完整很安全。他說如果我不續約，他不會把按金退回給我，因為他說交給我的時候是7間房，但我現在只交回5間房間給他，我聽了林先生的話後，我很害怕他真的不把任何按金退回給我，因此，我對他說我要時間考慮一下。這次電話的氣氛變得不好。我們就分別收了綫。這次通話歷時14分鐘49秒。

51．根據我的記憶，我在2019年3月29日向林先生發出whatsapp 短訊，「Hello 林生，方便可以 Call 我嗎？」我叫林先生致電我是因為我想跟他談退按金的問題。於是，林先生在2019年3月29日透過語音電話與我通話，他問我考慮如何，他說他可以跟申請人再談一下續租租金價錢的問題。但，我對他說滲水間題解決不了，因為滲水的兩間房不可以出租，而且我與申請人租金價錢談不合，所以，我不想再租下去，我想拿回我的按金。但林先生不同意，這次的通話也是沒有結果。這次通話歷時12分鐘37秒。

52．根據我的記憶，林先生在2019年4月1日透過語音電話與我通話再次游說我，叫我續租該物業。他問我有沒有意思續租，他會再與申請人傾租金價錢。由於林先生不斷游說，我當時唯有對他說我會再考慮，敷林先生收綫。這次通話歷時5分鐘29秒。

53．根據我的記憶，林先生在2019年4月11日透過語音電話與我通話再次游說我，叫我續租該物業。他說他會負責幫我解決所有的問題，即與申請人談好租金的問題、向賓館牌照事務處解決開放C號客房和F號客房讓我做生意的事宜，讓我相信他。該次通話歷時15分鐘46秒。

54．根據我的記憶，我在2019年4月24日與林先生電話交談的內容涉及裝修師傅來賓館處理浴室維修補膠水事宜。……

55．根據我的記憶，林先生在2019年4月26日上午及下午均透過語音電話與我通話告訴我聯辦處人員即將在2019年4月29日到訪該物業並進行測試，叫我預備幫忙配合開房間給聯辦處人員進行測試。林先生再次游說我，叫我續租該物業。他重複說他會負責幫我解決所有的問題，即與申請人談好租金的問題、向賓館牌照事務處解決開放C號客房和F號客房讓我做生意的事宜，又再次叫我相信他。該兩次通話分別歷時31分鐘37秒及7分1秒。

縮減的租金原因

56．我在簽署第二份租務協議後不斷向申請人及/或林先生追問漏水問題及詢問該監督幾時會向我發出沒有限制的新賓館牌照並要求解決問題。但是，申請人無法及/或拒絕解決C號客房和F號客房浴室的漏水問題，而該監督一直都沒有向我發出沒有限制的新賓館牌照。……

57．我在2019年6月7日向林先生發出whatsapp 短訊「CF真的不可以出租呀」。 2019年6月8日向林先生發出whatsapp 短訊「早上好林生，上次的續約書暫時先停一下吧，因為牌照處來這封信，還是不讓開放CF房浴室用，這樣我沒辦法做7 間房生意，只可用五間出租，您看可以怎辦？拜託了林生」及「或准許我先交五間房租，另兩間先封起來不要用，等牌照處准許後再交全租」。

58．我在2019年6月18日再次向林先生發出whatsapp 短訊「Hi林生問清楚律師沒呀？這種情況怎處理？不讓出租我沒辦法交那麼多租呀」林先生的回應是「律師正在跟牌照處跟進」

59．我在2019年6月28日向林先生發出whatsapp 短訊「Hi林生，食環處又再收到樓下漏水業主新的投訴了」及「還有牌照處也打電話問過出這封信的原因，是收到樓下繼續投訴，所以警告CF房因漏水不可以出租使用，請處理，」我在2019年6月30日向林先生及申請人分別發出同一段whatsapp 及wechat短訊，「你好林小姐林先生，牌照處來信警告不可以出租CF房間浴室，是因收到樓下繼續投訴，所以警告CF房浴室因滲水問題不可以出租使用，如違規使用出租CF房間，將會被取消全部7間房的營業牌照，這是非常嚴重的問題，這次認真同業主林燕玲小姐及林先生商討，在沒有處理好因滲水問題而被樓下不斷投訴而影響了我的正常經營7 間客房權的情況下, 現只有5 間客房可以出租，是否可公平的准許我在政府牌照處沒准許開放CF房間浴室期間，暫時准許我交5 間房的房租，等完全處理好滲水情況後牌照出信開放可正常使用出租CF房浴室時我再正常交7 間房」。就這兩段短訊, 林先生並未能給我有效的回應處理漏水及賓館牌照的事宜。申請人只用wechat短訊叫我配合滲水測試。……

60．另，我也在2019年8月3日把（上文的短迅）以Wechat形式送達申請人，但申請人並未能給我有效的回應處理漏水及賓館牌照的事宜。

61．我向申請人交足了2019年6月及7月2個月租金共港幣HK$94,000.00。但我實在不能再為申請人的就解決C號客房及F號客房浴室的漏水問題的承諾作無了期的等待。我在簽署第二份租務協議時是深信林先生及申請人能夠將C號客房及F號客房浴室的漏水問題在2個月（即是60 日）內完滿解決的，因為林先生一直都在說很快能夠解決賓館牌的問題。如果第C號客房及F號客房浴室的漏水問題是長期無法解決，我租用該物業經營賓館業務賺取金錢的經營利潤就大打折扣。我無法賺取足夠收入向申請人繳納租金。

62．因此，我在繳交2019年8月份租金的時候決定行使第二份租務協議第4(2)段賦予我的權利，只向申請人繳交部份租金。

63．第二份租務協議第4(2)段內容節錄如下： “If the Property or any part thereof is rendered unfit for use or inaccessible by … other cause beyond the control of the Landlord and not attributable to any failure of the Tenant to observe and carry out the terms of this Agreement the said rent or a part thereof in proportion to the extent to which the Property shall have been so rendered unfit for use or inaccessible shall abate and cease to be payable forthwith until the same shall have been again rendered fit for occupation or use or accessible Provided always that the Landlord shall not be required to reinstate the Property if by reason of the condition of the same or any local Regulations or other circumstances beyond the control of the Landlord it is not in the Landlord’s opinion practicable or reasonable to do so …”

64. 由於C號客房及F號客房浴室的漏水問題影響， C號客房及F號客房已不適合我用來正常經7 間客房賓館生意，而根據 CWL Architects Surveyors Limited 的漏水檢測報告及根據聯辦處在2019年4月29日在該物業進行的滲水測試結果，專家未能找出漏水的原因。因此，C號客房及F號客房的漏水問題不是我或申請人所能控制；而申請人不能/或拒絕完全徹底處理C號客房及F號客房厠所的漏水問題。鑒於上述情況，第二份租務協議第4(2)段允許或給予我權力去根據該物業不能使用部分的份額計算我向申請人應付的租金並向申請人繳付該租金：直至 C號客房及F號客房的漏水問題解決令該監督向我發出沒有限制的新賓館牌照為止。

65．由於該賓館有7個房間，而2個房間（即C號客房及F號客房）不能使用，因此，我根據以下計算方法向申請人繳付2019年8月份的租金港幣HK$33,570.00：

HK$47,000.00 x 5/7 = HK$33,571.43

66． ……

69. 此外，如果我真的拖欠申請人2015年6月1日到2019年5月31日的租金共HK$202,000或任何部分，申請人一定不會在我提出在第一份租務協議終止時不再續租該物業經營賓館時苦苦挽留我，要用虛假陳述及/或疏忽失實陳述及/或欺詐性失實陳述說服我簽署第二份租務協議。申請人可以乾脆扣減我的租務按金，然後把餘額退回給我。所以，我認為申請人向我追討2015年6月1日到2019年5月31日的租金共HK$202,000或任何部分是說不通的。……

70． ……」

於2015年6月1日到2019年5月31日期間，答辯人有否欠租？

11.在處理這個問題前，本席須先裁定林先生在涉及本案的角色。

12.根據申請人一方，申請人一直是該物業的業主，但由於申請人長居於英國[5]，因此申請人多年來都把該物業的日常租務問題交給林先生處理，但如遇上任何問題，林先生會先諮詢申請人，由申請人作出決定。林先生在接受代表答辯人的楊元晶大律師盤問時，一直否認他在租金的增減上有最終決定權，他更否認他在任何時間有展示他有這個權力。就減租的事宜，他只負責聯絡、傳達訊息；林先生能代表申請人於2015年5月22日簽署第一份租務協議，純然是譚日明律師行得到申請人的指示，律師行的職員高先生亦有向答辯人解釋，林先生只負責協調與聯絡。

13.答辯人並不同意這個說法，認為「一直以來，申請人都有透過她的代理人林先生為她與我處理有關該物業以及該賓館的事宜。」[6] 及「他就是申請人的代理人，協助申請人處理賓館所有事宜。」[7]。

14.就此，申請人的陳述書附件22有此信箋：

「物業：　佐敦柯士甸道105號，百安大廈3字樓A1室

本人林燕玲現考慮租客陳莉小姐所提出之要求，決定於1/6/2016 至31/12/2016止，每月減租金$4000, 1/1/2017 開始照原租約上租金$50000/月。」[8]

15.這信箋並非答辯人所指的任何一個口頭協議。根據林先生的證供，他說這信箋一定已轉交答辯人，但他已忘記用甚麼形式交給答辯人[9]。答辯人則肯定她沒有看過，即使申請人在於2019年12月16日當天審訊前交回林先生與她的 WhatsApp 通訊紀錄上有此文件[10]，答辯人在楊大律師主問及代表申請人的黃惠琳大律師（下稱「黃大律師」）盤問時仍堅稱這信箋是偽造的[11]。本席無奈重新傳召林先生到庭解釋，林先生在下午補回全部WhatsApp 通訊紀錄[12]，顯示答辯人在2016年5月31日當天回覆林先生的紀錄如下，答辯人才承認她記錯了：

「收到、多謝了！

這幾天快哭了 ……29-30-31-1-2全部沒訂單……有也取消了、沒人住……」

16.本席懷疑答辯人的記憶力非常差，或根本她的所謂記憶是說謊。

17.就此，楊大律師在結案陳詞中表示，申請人及答辯人雙方都沒有把其全部與本案有關的WhatsApp 或 WeChat 通訊紀錄呈上法庭，尤其質疑林先生沒有把對自己不利的WhatsApp 或 WeChat 通訊紀錄呈堂[13]。對此本席不以為然，因為林先生這些補回的WhatsApp通訊紀錄，根本是對申請人有利的。再者，在這些補回的WhatsApp通訊紀錄中，有一「短期租約修訂書」，其內容如下：

「此合約由業主及租客於2016年5月26日訂立:

合約之一方為：

* 持有香港身份證號碼/商業登記號碼;

地址： (以下稱之“業主/業主代表”)

合約第二方為：

* 持有香港身份證號碼/商業登記號碼;

地址：陳莉 Pxxxxxx （以下稱之“租客“）

業主及租客雙方同意修改相關單位租約條款，其他條款保持不變

相關單位：

九龍柯士甸道105号百安大廈A座3字樓A1室星際文苑賓館（以下稱 “該單位“）之物業。

修改相關單位之租約條款：

1. 業主/業主代表與租客同意於2016年6 月1日開始修改該單位租金為HKD46,000圓。

2. 業主/業主代表與租客同意維持該單位租金HKD46,000圓為期6個月，即2016年6 月1日到2016年12 月31日。

3. 本協議所有條款的定義和形式將以香港特別行政區的法律為依據，……。

4. 業主及租客確認接受這合約內所有條款的約束

頜約兩方於上述立約的年月日憑此親筆簽字為據

……」

18.此短期租約修訂書有答辯人的簽名。答辯人同意，但認為這只是她的減租申請書。可是，無論這是短期租約修訂書或減租申請書，皆支持林先生的說法，即他不會私下同意更改第一份租務協議的內容，這包括租金的訂定，一切都交由申請人決定，及以書面作實。[14]

19.相反，答辯人聲稱的三個口頭協議皆沒有實質證據支持。最接近答辯人聲稱的第一個口頭協議的證據，是一封答辯人於2016年11月16日發給申請人的信函：

「致業主林小姐、林先生大鑒，

本人等意來信希望請求寬減租金，本人深知此舉對業主造成不便，唯盡力經營，不敵近年經濟轉差，收入銳減，實無其他辦法，特此請求。

……

……

本人明白業主定價，有其計算道理，唯本人努力至誠經營，不敵環境因素。望業主念及本人之誠意，起租至今，未嘗遲交付租金，也盡心履行合約條款，保養裝修，望減租至HKD40,000。如市道回升，當還原原有租金。讓我們在堅難級段能維持下去。多謝！

本人非常感謝林小姐林先生對本租客的大力支持由2017年1月1日開始減租至每月港幣肆萬圓（HKD40,000）望能給予簽名做實。本人在合約期滿內不會再要求減租了！

在此多謝業主的理解各支持。多謝！！

Tiffany Chan」[15]

20.申請人及林先生皆稱從來沒有答應答辯人這第二次減租的請求，林先生更表示，假使申請人答應，她們必定如2016年中減租至每月46,000元那次一樣有書面作實。[16] 相反，申請人稱，她更於2016年12月6日回覆答辯人拒絕再次減租如下：

「致租客：陳莉（Chan Lee）

承租地址： Flat A1, 3/F Pak On Building No 105 Austin Road Kln

(九龍柯士甸道105号百安大廈A座3字樓A1室

本人收到你於16-11-2016信，再要求減租每月壹萬，這是非常過份，本人不會答應。而且你提出的一切要求沒有本人親筆簽名不能作實，另外林先箅只是協助處理事且，有關租賃每一件決定必需有我親筆簽名確認，否則本人一概不會承認及視作無效，有關減租請照本人31 May， 2016年，大家所答應之事項由2017年1月1日交回每月五萬蚊租金。」[17]

21.申請人在盤問下補充她於約2016年12月9日在英國郵局以普通郵寄方式把該拒絕信直接寄到香港賓館地址給答辯人，自己亦留了一個副本。由於答辯人其後仍不斷向林先生請求減租，因此申請人相信答辯人收到此信件。答辯人則堅稱她從沒有收過此申請人的回覆，但無論如何，本席同意林先生所說，答辯人是知道減租一事，是需要經申請人簽名作實的，因為根據林先生的WhatsApp通訊紀錄，於2016年12月尾，答辯人又提出：「很多已結業......同行......租金付不起了」

她更於12月22日說：

「Hi林生傳了Email給你姐姐簽減租紙、可簽署同意後再傳給我了，麻煩你了」

22.答辯人則稱，由2017年1月開始繳付每月租金40,000元，直至2018年6月起改為繳付每月租金46,000元，申請人一直沒有提出異議。答辯人又稱，申請人與她首次見面，是於2017年6 月5日[18]，當時申請人身在香港, 並前往百安大廈領取新的智能匙扣以方便於該大廈晚上11時關門後進出，雙方並交換通訊電話，以便日後使用WeChat 聯絡[19]，但申請人也沒有提出租金問題。而根據申請人的證人陳述書第43段解釋：

「約於2017年初，本人發現答辯人欠繳港幣10,000元的租金（即只收到港幣40,000元）。其後，本人曾多次向答辯人催繳未繳付的部份租金，但是答辯人每次都有非常多藉口，例如：要買基金, 聲稱需要更多時間籌錢等等，故此只可交租港幣40,000元，亦稱及後有錢則會補繳所有未繳交的租金。」

23.申請人指於2017年起，由於答辯人未有繳付全數租金，申請人多次向答辯人追討未果。當時申請人因身體欠佳需要住院，因此申請人主要指示林先生致電催促答辯人繳付租金。申請人在庭上補充她當時發現身體出現問題，看了多次醫生，並於2017年6月於香港仁安醫院接受手術， 6月11日才出院[20]，加上當時申請人與前夫正辦理離婚手續[21]，令其情緒不穩定及無精神去處理租務問題。於2018年，申請人仍需就其身體狀況覆診。

24.另根據WhatsApp 通訊紀錄，於2017年1月3日，答辯人傳給林先生她於當日轉帳予申請人銀行戶口40,000元的入數紀錄，並說：

「林生早晨、之前經您和您家姐同意由2017年1月1號開始減租至每月4萬元正、已準時轉帳了、請查收、還麻煩您姐姐林小姐盡快給我一封簽署減租同意書了、謝謝！」（後加強調）

25.林先生回覆說：「Ok謝謝」。隨後的2月3日、3月2日、4月3日、5月2日、6月6日、7月5日、8月2日……等如是這17個月，答辯人也傳給林先生她於當日轉帳予申請人銀行戶口40,000元的入數紀錄，林先生的回覆同樣是「謝謝」，雙方亦沒有再提及減租同意書的問題。林先生解釋當時他於收到短訊後向申請人打電話查問，才知道申請人根本沒有同意過減租至40,000元，是答辯人「呃」他。他之所以沒有於WhatsApp立刻反駁，是因為他並非業主，沒有權力，而申請人亦表示她會稍後直接向答辯人追討。所以他在其後收到答辯人入數的訊息後，他只會禮貌地說「Ok」或「謝謝」[22]。至於答辯人發給申請人的45張期票，自從2016年5月26日申請人同意減租至每月46,000元後[23]，林先生當日提供了申請人在香港的銀行戶口號碼給答辯人，此後林先生再沒有依期把支票存入銀行。

26.答辯人的證供從來沒有說收到申請人確認或簽署減租同意書。本席認為，對答辯人來說，如此重要的一個協定，答辯人居然沒有催促申請人以白紙黑字寫下協議並簽署以保障自己，實在令人難以置信。申請人及答辯人過往就租金增減，雙方均有文件簽署紀錄，答辯人未能解釋為何這次並沒有任何文件紀錄。

27.申請人的陳詞為由於答辯人繳交了租金按金30萬，扣減了17個月的欠租後，仍尚餘大約13萬可作扣減之用，加上答辯人承諾會繳交欠租，而申請人又不在港，因此，申請人沒有立刻採取法律行動是可以理解的，即使如此，亦不等於申請人同意／默許答辯人的做法。

28.奇趣的事跟著發生，根據答辯人自己的證供，「申請人居然2次親自致電我責問我是否希望在第一份租務協議期滿後繼續租用該物業，她指責我沒有誠意，經濟好的時候我不應繼續享受優惠租金。申請人語氣不客氣，命令我要加租金。最後，我買申請人怕，唯有與申請人達成另外一個口頭協議（該第二個口頭協議）」[24]。雖然答辯人在庭上表示申請人很兇，但始終也是越洋電話，況且該物業的漏水情況沒有改善，本席看不到甚麼理由答辯人要「買申請人怕」，於2018年6月，把原來的每月40,000元（如有協議的話）要提升15%至每月46,000元。

29.答辯人在盤問下表示第二份口頭協議是在上述2個加起來共1小時的電話通話中達成，在電話中申請人表示若不加租便告答辯人，亦指責答辯人經常麻煩到申請人／林先生，又不處理樓下投訴／滲水問題。答辯人用了很長時間去求情，希望可以交少一點租金以渡過難關，但被申請人拒絕，在申請人堅持答辯人最少要交港幣46,000元租金下，雙方達成了協議。答辯人在盤問下解釋她不想受氣，怕申請人罵她，所以便答應交多一點租。申請人的陳詞是答辯人的解釋完全不合情理，租金金額對賓館生意影響甚大，而當時答辯人亦承認她已知道有滲水問題，答辯人不可能只因為不想受氣便同意交多一點租，去租一個有滲水問題的單位。此外，既然答辯人聲稱的第一份口頭協議有效期亦是直到雙方有另行協定為止，答辯人根本沒有需要／動機／理由去答應申請人每月交比第一份口頭協議多港幣$6,000元的租金。除了是因為答辯人一直知道申請人從來沒有同意／默許自己繳交港幣4萬元租金，若進入法律程序自己將會理虧外，答辯人實在沒有任何理由同意在這個時候增加其繳交的租金到港幣46,000元。

30.其後於2019年2月，答辯人已知悉牌照處發佈了不能出租或開放房間C及房間F，及「賓館生意雖然沒有恢復正軌」[25]，還把每月的租金回復至50,000元水平。於此，本席特別注意到，答辯人於2019年2月1日早上9時26分在WeChat 短訊中說：

「肯請林小姐您繼續同意我們以優惠租金46000 交租到5月31号租約期滿可以嗎，拜托您了」[26]

但在8分鐘後，即9時34分，申請人隨即回應說：

「不可以，因為你於2016年希望我減租已經了一次$4000為期半年，其餘我是沒有同意過, …… 我是有有權利向你追討 ……」

31.接著，答辯人說：「約滿前這幾個月還讓我繼續交46000好不好？」[27]，而不是甚麼有口頭協議。

32.答辯人的案情為申請人於2019年1月中以WeChat告知她要把租金加回港幣50,000元，答辯人因「怕麻煩」，「被逼」與申請人達成第三個口頭協議。答辯人在庭上聲稱在約2019年1月份，申請人「罵到她喊」，聲稱下個月她一定要交5萬租金。答辯人在盤問下表示賓館生意不好，人工水電每樣都是支出，有很多時淡季均是沒有盈利的，實在沒能力繳交5萬元租金。因此，她「無咁多錢」交租，並在短訊中再請求申請人希望可以交少一點租，但都被拒絕。

33.以下是申請人與答辯人於2019年初至2019年2月1日的WeChat對話紀錄：

日期發送對話方對話內容備註

1月2日申請人陳小姐，有關任何或該賓館之所需的有關証書都為經營者負責繳付的，請明白。另外你已多次沒有照合約上租金繳交，請按照合約上租金繳交吧！謝謝！

答辯人是的林小姐，我同我先生都非常感謝您在經濟低迷時期同意給我們適當減租，讓我們倆能度過難關可以繼續經營到現在，在此再次非常的感謝您同林先生的一片善心，上述電之事望您不要太在意，我只是想滙報你聽事情已處理好了，請您放心，還有非常謝謝您們一路以來的關照喔。過年回港時一起飲茶，祝開心快樂每一天喔

1月25日答辯人你好林小姐，剛才牌照處來檢查關於樓下漏水投訴，牌照處已出信第23條C F Room 不可營業，直到有食環署証明不關3樓A1室漏水問題，望知悉！

2月1日答辯人早林小姐，在此我兩夫妻真心懇請您看在兩夫妻盡心敬業的全心全意經營這個賓館又準時交房租的份上，拜託您可以繼續以46000優惠價姶我們以交租給您直到我們約滿可以嗎，辛苦經營真的不容易我們，還望您多多支持和關照！一路以來我們真的非常感恩您同林先生對我們這幾年的支持和關照，即將約滿後我們也在萬分期待您可以給到我們最優惠的租金價格，讓我們有個滿心歡喜的心情等待您的答覆

答辯人肯請林小姐您繼續同意我們以優惠租金46000交租到5月31号租約期滿可以嗎，拜託您了

申請人不可以，因為你於2016希望我減租已經減了一次$4000為期半年，其餘我是沒有同意過，請查看你共交了多少租給我？我是有權向你追討，另外現在你牌照事情，理應與我無關，但我也協助你，請明白！
我已經幫了很多，如果你還不滿足我也沒有辦法！

答辯人沒您正確的答覆，各大小訂房平台上的訂房日期我也只能開到5月尾了
因訂房平台不等人的，我們不敢開約滿之後日子的

申請人上次已經給你一個租金，但是你要求底得非常，所以大家都需要考慮。

答辯人那您給我們個最優惠價可以嗎？

申請人我考慮一下吧！

答辯人真的要計劃下半年的月價訂單了
Booking很多平台上的客人都會提前幾個月一年訂房的，不要失去新的一年新訂單

答辯人約滿前這幾個月還讓我繼續交46000好不好？拜託您啦，我46000支票已準備好了，等下就可去入票了，可以嗎？

申請人不可以

答辯人有一點牌照沒問題的

申請人陳小姐，請問你入租金未？

答辯人排緊隊

申請人好， thank you

答辯人 2019-2月1号已入數了答辯人是以中國銀行支票存了50,000元入申請人的戶口。

申請人 thank you

申請人陳小姐，致於續租事，......

* 「備註」是本席加上的。

34.本席在考慮各項證據後，包括答辯人在2017年1月3日還向林先生說：「還麻煩您姐姐林小姐盡快給我一封簽署減租同意書了」，本人裁定答辯人在相對可能性下未能證明她與申請人有甚麼三個口頭協議。

35.在 Central London Property Trust Limited v High Trees House Limited [1947] KB 130 一案，原告人是業主，與被告人租客訂立了一份長時間的租賃協議，而被告人把部分建築物分租給其他人。後來戰爭爆發，很多人逃離建築物所在地區，被告人難以把建築物分租出去，原告人遂開始減少被告人需繳交的租金；不過，原告人沒有交代究竟減租生效期有多長，結果，英國上訴法庭裁定，原告人作出了減少租金的承諾並視它有法律效力，原告人不得向被告人提出在戰爭期間的租金餘額申索。在這案中， Denning 法官列出這不容反悔原則的4個先決條件：

（1）一方作出接受另一方繳交較合約規定為小的款額之承諾或陳述，且視該承諾或陳述有法律效力；

（2）接受承諾或陳述一方對該承諾或陳述作出回應而使其情況改變（whether by altering his position or in any other way）；

（3）承諾或陳述雙方均明白該承諾或陳述可只在某些情況下有效；及

（4）作出承諾或陳述一方可向接受一方發出通知終止該承諾或陳述。

36.可是，在後來的D & C Builders Ltd v Rees [1966] 2 QB 617一案中，Denning 法官強調這不容反悔原則的應用，只限於雙方有真正的共識：

“Where there has been a true accord, under which the creditor voluntarily agrees to accept a lesser sum in satisfaction, and the debtor acts upon that accord by paying the lesser sum and the creditor accepts it, then it is inequitable for the creditor afterwards to insist on the balance. But he is not bound unless there has been truly an accord between them.”

37.本席認為林先生的「Ok」或「謝謝」是模棱兩可 (equivocal)，不是真正的共識。本席亦信納林先生所說，在2016年6月起，因為申請人吩咐他不再需要把答辯人交來的期票存入銀行，其後林先生更說，從申請人處得知答辯人的銀行戶口有問題[28]，那些支票不能兌現，而證據亦顯示，自從2016年12月起，答辯人已間歇使用其他銀行賬戶向申請人繳交租金[29]。林先生又解釋，他們沒有急著採取追租行動的原因，是申請人持有答辯人已交付的按金共500,000元[30]。

38.又根據第一份租務協議第4(4)條款，收取任何租金並不代表業主放棄向租客追討任何租客違約的權利：

“The acceptance of any rent by the Landlord hereunder shall not be deemed to operate as a waiver by the Landlord of any right to proceed against the Tenant in respect of a breach by the Tenant of any of the Tenant’s agreements or obligations herein contained.”

39.在較近期的 Rock Advertising Ltd v MWB Business Exchange Centres Ltd [2016] 3 WLR 1519 , 英國上訴法庭認為原告人雖然同意暫緩被告人的欠租債項，但同時沒有放棄追索，這實際上對被告人沒有造成損害，沒有造成不公平的情況：“There is no finding in the judgment to the effect that it has suffered any detriment. To the contrary, it has done no more than pay the £3,500 by way of a licence fee, a sum less than that which it was obliged to pay under the original agreement.”[31]

40.同樣，本席認為申請人向答辯人追回她少交的租金沒有造成不公平的情況。

41.楊大律師嘗試假設，如申請人不同意減租給答辯人，以答辯人的經濟狀況，答辯人提前退租後申請人就算依賴第一份租務協議向答辯人追討餘下租金，答辯人是很大機會無法支付拖欠的任何租金而令申請人蒙受損失。但假如申請人與答辯人協議同意收取繳付每月40,000元（第一個口頭協議，如有）及每月46,000元（第二個口頭協議，如有），那麼，答辯人就不用退租而申請人就能繼續收取一些租金。本席認為這純然是楊大律師的假設，根本沒有甚麼證據支持。況且，在Rock Advertising Limited v MWB Business Exchange Centres Limited [2019] AC 119， [2018] 2 WLR 1603，英國最高法院在判案書第18段認為這仍有待商榷：

“The only consideration which MWB can be said to have been given for accepting a less advantageous schedule of payments was (i) the prospect that the payments were more likely to be made if they were loaded onto the back end of the contract term, and (ii) the fact that MWB would be less likely to have the premises left vacant on its hands while it sought a new licensee. These were both expectations of practical value, but neither was a contractual entitlement. In Williams v Roffey Bros & Nicholls (Contractors) Ltd [1991] 1 QB 1, the Court of Appeal held that an expectation of commercial advantage was good consideration. The problem about this was that practical expectation of benefit was the very thing which the House of Lords held not to be adequate consideration in Foakes v Beer (1884) 9 App Cas 605: see in particular p 622 per Lord Blackburn. There are arguable points of distinction, although the arguments are somewhat forced. A differently constituted Court of Appeal made these points in In re Selectmove Ltd [1995] 1 WLR 474, and declined to follow Williams v Roffey. The reality is that any decision on this point is likely to involve a re-examination of the decision in Foakes v Beer. It is probably ripe for re-examination. But if it is to be overruled or its effect substantially modified, it should be before an enlarged panel of the court and in a case where the decision would be more than obiter dictum.”

漏水維修責任誰屬？

42.第一份租務協議及第二份租務協議分別有以下條款;

“2. The Tenant to the intent that the obligations hereunder shall continue throughout the said term agrees with the Landlord as follows;

...

(6) To keep all the interior of the property including the flooring and interior plaster or other finishing material or rendering to walls floors and ceilings and the Landlord’s fixtures therein including all doors windows electrical installations and wiring and fire fighting apparatus in a good clean tenantable substantial and proper repair and condition and as may be appropriate from time to time painted and decorated and so to maintain the same at the expense of the Tenant and to pay or reimburse to the Landlord the reasonable cost of replacing all broken and damaged windows whether the same be broken or damaged by the negligence of the Tenant or owing to circumstance beyond the control of the Tenant.

…

(8) To maintain all lavatories and water apparatus (when used exclusively by the Tenant his employees invitees and licensees) in a good clean and tenantable state and in proper repair and condition at all times during the said term to the satisfaction of the Landlord and in accordance with all regulations for the time being affecting the same.”

...”

43.雖然答辯人推說她不懂英文, 但本席接納林先所說，在雙方簽署第一份租務協議前，譚日明律師行的高先生有重點解說租務協議內容，答辯人當時亦確認她明白所有條款後才簽約的[32]。此外，正如答辯人自已承認，簽署第一份租務協議的律師費並非由申請人支付[33]，高先生沒有理由不向她解釋租約內容。

44.另有關簽署文件者責任的法律原則，可參考Chitty on Contracts, 第13版第5-101段:

“This category of mistake is derived from a small group of cases most of them of modern times, although the doctrine existed at least as early as 1584. The general rule is that a person is estopped by his or her deed, and although there is no such estoppel in the case of ordinary signed documents, a party of full age and understanding is normally bound by his signature to a document, whether he reads or understands it or not. If, however, a party has been misled into executing a deed or signing a document essentially different from that which he intended to execute or sign, he can plead non est factum in an action against him. The deed or writing is completely void in whosoever hands it may come. In most of the cases in which non est factum has been successfully pleaded, the mistake has been induced by fraud. …”

45.簡單地說，這法律原則要一個成年和精神健全的人，為自己簽署的文件負責，但若簽署者是被誤導下簽了一張文件，而這文件的性質與他被誤導而以為的性質，有重要分別，那麼他便可以拒絕為這簽署的文件負責，這文件對他來說也是無效的。大多數以這理由勝訴的人，都是被別人欺詐誤導的。

46.但不是任何簽署者理解的性質與文件的確實性質的差別，都會容許簽署者引用這答辯理由，簽署者一定要證明他所理解的文件性質是甚麼，而這性質與簽署了的文件，性質是基本上或完全的不同，因而可以說他從沒有意圖簽署這文件。於英國上議院的案例Saunders v Anglia Building Society [1971] AC 1004, Viscount Dilhorne 在該案第1022頁說：

“I agree with my noble and learned friend, Lord Pearson, that the difference between what a document is thought to be may be in substance or in kind. It will not suffice if the signer thought that in some respect it would have a different legal effect from what it has; nor will it suffice if in some respects it departs from what he thought it would contain. The difference, whether it be in kind or substance, must be such that the document signed is entirely — the word used by Byles J. — or fundamentally different from that which it was thought to be, so that it can be said that it was never the signer’s intention to execute the document.”[34]

47.若簽署人在簽署文件時，因為不小心而簽署了與他理解的性質不符的文件，他也不可以拒絕為這文件負責。Chitty on Contracts 第13版第5-106段討論了這原則：

“A person who signs a document may not be permitted to raise the defence of non est factum where he has been guilty of negligence in appending his signature. It was formerly held in a number of cases, of which the leading one was Carlisle and Cumberland Banking Co v Bragg that negligence was only material where the document actually signed was a negotiable instrument, for there was not otherwise any duty of care owed by the person executing the document to an innocent third party who acted in reliance on it. But these cases were much criticised, both by the courts and by writers, and they were eventually reconsidered by the House of Lords in Saunders v Anglia Building Society, above. Bragg’s case was overruled, and it was held that no matter what class of document was in question, negligence or carelessness on the part of the person signing the document would exclude the defence of non est factum. This does not depend on the principle of estoppel but on the principle that no man can take advantage of his own wrong.”

48.又雖然第一份租務協議及第二份租務協議主要是以英文寫成，但其附表9是用中文的，答辯人推說她不懂英文更是無關宏旨。該附表9內容如下：

「1．租客（或其代表）已檢查該物業，及接受該物業之現有狀況（包括各項設備、設施及裝修）。

2．租客必須每月1號準時根據租約交租予業主不能超過五天，否則業主有權收回該單位及 ……，租客在租用期內不得退租，否則須按照所餘租期之時間計算租金，並且賠償予業主追討損失。

3，租約期間，該物業之外部維修由業主負責，內部維修（包括各項設備、設施及裝修）、消防設備保養全由租客負責。由2015年5月1日起[35]，該物業內之所有維修由租客負責。

4． ……

5．業主同意將有關之賓館商業登記轉名給租客，租客需每月交管理費及對該行業購買所有保險，有關該行業務之保險費租客必須自己購買。如有其他人仕追討任何賠償，業主不會負責。

6．業主同意簽署正式租約之同時將該物業之<賓館牌照>名義轉予租客，同時租客須繳付港元$200,000予業主，作為牌照按金，直至租約完結或雙方同意終止租約時，……

7．租約期間，若因租客之疏忽， …… 引致該物業之<賓館牌照>被有關之政府部門取消，該<賓館牌照>按金則會由業主沒收，作為業主損失之賠償。

8． ……

9． ……」

49.此外，根據普通法，除非合約有明訂的條件規定，業主沒有隱含責任在租約期間維修物業[36]。即使是單位内的固定附著物(fixtures)，在沒有明訂的維修條款或其他協議的情況下，業主是沒有責任維修或保養至運作狀態(working order)[37]。概括而言，業主在法律上亦無隱含保證，所租樓宇是適宜人居住的[38]或適合於租客租用的目的。業主甚至沒有責任向租客主動披露物業的渠務問題[39]。租客應自行作出檢查，而除非租約另有特別規定，租客接受樓宇於租約開始時的狀況。

50.答辯人在主問下聲稱，她在2018年3月28日收到樓下2樓業主的律師信前是不知道該物業有漏水情況，可是早在2015年8月31日，樓下業主已到管理處投訴滲水一事，並到該物業找業主，但答辯人卻聲稱她當時不知道為何要找業主。又根據答辯人從聯辦處取得，區兆堅建築及工程設計顧問有限公司（David S K Au & Associates Ltd）於2017年6月14日代表聯辦處撰寫的檢查報告，該物業的「分間房C浴室地台及其周邊牆壁和分間房F浴室地台及其周邊牆壁的防水設施欠妥，導致滲水 ……」，該顧問公司需進入該物業進行測試，答辯人不可能不知道該物業有漏水情況。於2016年10月13日，答辯人已以 WhatsApp 短訊通知林先生：「Hi 林生食環處在文苑放顏色水試緊」，雖然該次測試結果，「仍未能確定引致滲水的源頭。」[40] 於2017年3月6日，答辯人甚至向林先生寫道：「Hi 林生、屋宇署週二來驗樓、因樓下還是漏水問題 ......」答辯人說不知道該物業有漏水情況明顯是說謊。

51.本來，林先生於2017年3月6日接到答辯人說屋宇署來驗樓時，他只回應：「Ok明白」。林先生於2017年11月5日再接到答辯人短訊：「Hi林生、C房門框傍地下一直有水流出來」後，他的取態是：「 Hi陳小姐，合約聲明室內所有設施，由租客負責，謝謝」。直至2018年1月5日林先生收到食環署關於該物業滲水的信件，林先生隨即通知申請人，並根據申請人的指示聘用弘峻。於2018年1月，申請人聘請了弘峻的師傅楊泳禮（下稱「楊先生」）到場觀察並檢測，發現廁所多處收口邊剝落，地台收口位置也有多處損毁，需要進行一系列的保修工程[41]。林先生在庭上補充，在得知本案件進行後，著楊先生提供當時的檢測報告，以供審裁處參考。雖然上述報告沒有楊先生的簽署，但林先生確認為楊先生所寫的。

52.及至2019年3月，申請人更安排另一裝修師傅「言哥」到該物業進行維修[42]。

53.無論如何，根據第一份租務協議附表9第3段，租務協議第2(6) 條及 2(8)條，還是普通法，房間的滲水及維修問題，都應由答辯人負責。本席接納林先生的陳述，不論申請人還是他的幫忙是否無償及不必要的，又即使申請人或林先生提供的服務未能根治滲水問題，這亦不會影響答辯人的維修責任。根據答辯人的證供，她只聘用一名員工 Peter，包辦賓館大大小小的工程雜務，其專業資格不詳，本席懷疑答辯人從來沒有嘗試進行內部維修以解決滲水問題，因為當申請人於2019年3月發現房間F因天花及瓷磚有鬆稅，需要維修保養而通知答辯人時，答辯人只是回應一句：「自然鬆脫」[43]。

54.答辯人聲稱她一直想為該物業進行維修[44]，只是申請人／林先生「搶住做」，一早已作出安排，她才沒有自行維修。答辯人的說法完全不合邏輯，亦與文件證供不乎。早於 2016年10月，答辯人已知道有滲水調查一事，如果她是有心維修的，早該在2016/2017年便立刻作出維修，不需要等到2018年。申請人亦沒有任何理由要搶住去維修。申請人的案情指她是因2018年1月初收到食環署的信件[45]，要求業主於28日內處理滲水問題，否則會向業主發出傳票，申請人才立刻安排維修。林先生在盤問下表示申請人是諮詢過法律意見，指他們需要先進行維修，並在其後向答辯人追討。林先生指當時業主立案法團亦嘗試聯絡答辯人處理滲水問題，但她仍然無任何行動。

55.楊大律師嘗試引用萬邦測量師及顧問行有限公司(Multiple Surveyors Limited) 於2019年8月和9月代表聯辦處撰寫的檢查報告的結論指出，滲水來自E房間的浴室地台及其周邊牆壁 (Infiltration from the floor slab and the enclosing walls of bathroom in Room E)[46]，未有道明這是該物業的外部、還是內部的問題。但楊大律師忽略了該報告D部1E段有關樓宇外牆及天面(building envelope)的測試，該報告認為這些部份滲水是不大可能的。

56.答辯人於審訊最後一日突然出示她於2019年4月與何宗堯先生（下稱「何先生」）的whatsapp對話[47]，表示她當時曾就滲水問題咨詢何先生，而何先生是香港建築業仲裁中心的調解師。根據答辯人的證供，何先生曾到訪該物業查看外牆，C房及F房的情況。答辯人聲稱何先生向她表示該單位的C房及F房是防水膠防水層及結構已經破壞了，需要重新舖過地面，但本席認為，這「舖過地面」未能證明是外部而非內部的問題。又在盤問下，答辯人承認何先生只是「望吓」，全程大約是二十多分鐘，沒有使用任何工具，只是表面看看情況。就該物業外牆，他只是沿路經過時觀察。答辯人亦承認何先生的說法只是其初步觀察。因此，本席同意黃大律師所說，何先生的觀察亦不太適用[48]。此外，答辯人只是依賴記憶轉述何先生的說法，並無任何文件證明。

57.綜合上述報告，本席裁定該物業的滲水不是源自外部的，因此，不論根據第一份租務協議附表9第3段，租務協議第2(6) 條及 2(8)條，還是普通法，這E號房間浴室的滲水及維修問題，也應由答辯人負責。

58.另外，無論根據第一份租務協議或第二份租務協議第2(22)條款，答辯人也需負責滲水招致的損失或費用：

“To indemnify the Landlord against all costs claims demands expenses actions and liability whatsoever in respect of the damage to any person whomsoever arising from the act omission or negligence of the Tenant his employees invitees or licensees or by or through or in any way owing to the overflow of water or the escape of fumes, smokes, fire or any other substance or thing from the Property And the Landlord shall not be under any liability whatsoever to the Tenant or to any person whomsoever in respect of any damage sustained by the Tenant or his employees invitees or licensees caused by or through or in escape of fumes, smokes fires or any other substance or thing from any offices or premises situate in the Building or arising from the act, omission or negligence of any tenant occupier, invitee or licensee of such offices or premises.” （後加強調）

59.因此，本席裁定答辯人需支付申請人聘用的弘峻工程顧問及其後的另一裝修師傅「言哥」的費用[49]。

申請人是否有權向答辯人追討自2019年6月1日起的租金或中間收益？

60.申請人及答辯人均同意雙方就續約問題有兩次會面。第一次是2018年8年份左右，在北角港島海逸君綽酒店，申請人在盤問下補充，在她與答辯人兩次的會面中，答辯人要求減租及希望能續約，但由於當時時間尚早，申請人表示未能下決定。

61.第二次是在佐敦龍堡國際酒店。申請人在庭上表示她約於2019年3月初至8月底從英國回港。沒有爭議的是，申請人在2019年3月5日約了答辯人傾談是否在第一份租務協議完結後續租的事宜。以下是雙方於2019年3月12日起至2019年3月22日的WeChat對話紀錄：

日期發送對話方對話內容備註

3月12日答辯人是的林小姐，這幾天也在同家裡人商量中，如果林小姐同意46000月，通融一下交半年六個月一次租金，我就可以接受繼續經營下去，因為我們真的拿不出那麼多錢了，您也了解到我們真的是有心有出力在做好這個賓館的，希望您可以給到我們個合作機會旅館業監督在2018年3月28日已發出有限制的賓館牌照，持牌人不得將C號客房及F號客房浴室開放予顧客使用。也見答辯人於2019年1月25日發給申請人的WeChat 短訊。

答辯人如果可以20號可以準備好租金同您去律師樓再簽約

申請人陳小姐，這你以$47500每月交吧，因為$46000年交我也不是太想，但是那天已經答應了，我是有信用的，所以才問問你，你想想考慮後回覆我。

3月14日申請人陳小姐，我現在會經律師出信樓下有關C及F房漏水已經房宇處調查結果顯示沒有任何問題，現在我要約你時間檢查餘下五間，請你查看你時間表如果那個房晚上

3月15日申請人好的，陳小姐，星期一我過去時請你印影因大斥修茸時馬桶蓋的發票收據

答辯人你好林小姐之前我們談到的續約問題，年交租我們就不會考慮了，因為真的拿不出那麼多現金了，但每月交租您可否可以給我們個可考慮的最低底價格$46500元月？周二見到你時我就可以確定是否繼續與否了，希望您能認真考慮下我這個容易相處又認真盡心經營的好租客了，謝謝

答辯人可以

申請人及寫一封當時信因為什麼才要換馬桶蓋，我要証明大廈維修力太強。

答辯人「以表情符號表示好的」

3月18日申請人陳小姐，我一陣， 2:30pm上去

答辯人好的

3月20日答辯人早上好林小姐，知道您忙，不好意思又麻煩您了，今天下午您幾點方便，我們可以見個面嗎？想知道您對我誠意提議的續約租金$46500每月交？考慮的同意嗎？希望您能給我們個機會繼續經營好您的這個賓館，盼回覆

申請人你好陳小姐，我因為要告樓下所以真沒有時間，可以減的我也減了，你看那裡有業主在這時候減租？所以$47500/月交已經是我的底線了，如果你不滿就四月轉回牌照給我、如你能接受我便安排律師簽租約，律師費再回覆你！

答辯人我也明白，但真的希望能給點優惠價， $47000可以嗎，明天就可以辦手續每月47,000元就是第二份租務協議訂定的租金

答辯人 5月份管理費加列943

申請人算了，我也希望你開心！

申請人我安排一下再通知你！

答辯人好的，非常感謝！

申請人陳小姐，你需付$5000/$5500律師費簽二年印花另外計，按金會照舊約不能變，另外加上因為這個單位被樓下投訴漏水而租客需要配合所有約時間之化驗或修茸事情，而且會照用每月$50000簽約租金而減$3000作房間不能用之補賞，而我會告樓下，如果你沒有問題我才會約律師事務所！

答辯人配合時間沒問題，但重新簽租約$47000計二年就可以了吧，這樣減會有點不明白呀，怕日後難算呢，

答辯人律師費沒問題

答辯人最主要你我都有保障就可以了

答辯人還有中間會否被樓下投拆停牌照怎辦？

答辯人現在C F房牌照處可以正常出証明信給我們運營了嗎

申請人如果真是會就在約上加租至牌照27-3-2021租約完，我也不想再長解釋，你願就租不願就算，另外我找徐生多次了，他太忙沒回覆，我把去年六月合格報告已經在三月初電郵給他，你為什麼自己不常試找找他。我暫時不安排律師事務所，恃你想想徐先生是牌照事務處職員。見答辯人陳述書第41段。

答辯人好的，我明天去一下牌照處找徐先問清楚C. F房的問題，看什麼時間可以出証正常營業

申請人你給你電郵我，我把合格報告電郵你，你印一份帶給他看吧！這是指CWL Architects Surveyors Limited的測試報告，滲水的源頭不詳。見答辯人陳述書第21段及64段。

申請人你明天問問牌照處徐生會否因為這件事就除掉牌照再說。

答辯人應該不會的，只是對C F 房而已吧

3月21日答辯人 Good morning林小姐，今早打了電話給牌照部徐先生，大概情況他說暫時不可解封C， F房，需業主盡快維修處理好樓下漏水問題才可以，至于影響之後的全部牌照問題暫時沒這個先例，只是真對C. F房了，您安排專業師傅來做吧，我25～26～27空房多

申請人你比他電話号我

答辯人管理費5_月份加至$943

申請人我剛剛打電話比徐先生，他說他每次去你都滿房，所以我會照五萬元租金繼續租你如果不能接受就四月轉牌照五月尾交回該單位。不要講其他了，謝謝！

答辯人他只來了一次

答辯人之前不知道因漏水影響了C F的

答辯人之後已沒再來過了

3月22日答辯人早上好林小姐，我同家裡人商量過了，我們決定不續約了，會在5月31号約滿時我們做好所有手續，請您安排時間和銀行本票到律師事務所，然後31号到牌照處轉回牌給您，

申請人我會交由我律師去處理，你日後 ......

4月1日申請人好的，另外牌照部徐生，是否有封警告信給你，你可否影給我，因為要律師盡快出信去解釋及另他們解除而律師費$1000你們看看要不要律師出信即去做，因為我全個月已經瞭解全件事了，如果你有心續約我才叫林生聯絡同你講整件事。

答辯人沒有任何警告信

申請人當日我打電話俾佢，是徐先生自己向我聲稱已經出了，你可以打電話俾佢，何時解封C及F房，如果佢唔啃，你就要經你自己揾律師，或是我幫你揾我律師，因為這樣是最快解封

* 「備註」是本席加上的。

62.此後，申請人與答辯人好像沒有再多聯絡, 或是雙方也沒有把有關對話呈上法庭。反之，事件似乎由林先生與答辯人跟進，而這也是雙方爭議最激烈之處！以下是林先生與答辯人於2019年4月12日起至2019年5月22日的WhatsApp對話紀錄：

日期發送對話方對話內容備註

4月12日答辯人你好林生，還有上次我要求那個牌照押金20萬，可以寫在新二年合約中，如果因C房F房的滲水問題，而影響了續牌，不需我負責這個問題，望您可參考考慮商量一下唄

4月15日答辯人早上好林生，你通知維修師傅今天有5間房可以做

4月17日答辯人 Hi林生，有商討好有效的保証大家利益方法了嗎？ 4月20号前請給我答覆啊，如方案可接受，可安排4月25号前續簽，如沒有好的方法我們就按之前合約5月31号結束合作了，望盡快答覆

林先生聽日打俾你傾

4月21日林先生已經向牌照處發出律師信林先生傳了一封由林志釉律師事務所於2019年4月16日向牌照處發出的律師信，內容大致說申請人已完成執修，並呈交CWL Architects Surveyors Limited的測試報告，要求牌照處早日取消不能使用C F房間的禁令。

林先生上星期牌照事務署徐生親自回覆盡快跟進

4月23日答辯人早林生，A, B房已留給師傅做防水，你再催下他了

4月27日答辯人林生，為什麼不叫食環署一同照紅外綫，也照樓下漏水單位，找出水源呢？我在同D專家談這件事，他們給的建議「D專家」包括上文第55段的何先生及香港旅館業協會會長。

林先生你可以向食環署林小姐資訊一下

答辯人周一見面你說會好D 4月27日是星期六，週一是4月29日。

林先生沒問題的你亦可以自己資訊一下

答辯人好

4月29日林先生依家搭的士過嚟聯辦處人員於當天需進入該物業進行測試。當天食環署林小姐也在場，說樓下仍在投訴[50]。

5月1日答辯人 Hi林生　你可以安排續簽約時間了，　幫忙問一下家姐如租金便宜些我可以簽久一點，[51]　明天方便打電話翌日，答辯人以 WeChat 通知申請人說：「昨晚已同林先生說了，可以繼續合作，還望之後多多關照」
申請人回覆：「不好意思，在開會，這方面，會有律師事務所跟進，林生會覆你，謝謝！」

答辯人我需要中文的合約書

林先生陳小姐，　我叫律師準備文件，　準備好通知你簽約時間，　謝謝　如果需要合約轉中文需要加錢，　我不建議，　我可以先把合約交給你，　先作資訊你再簽。謝謝
我建議你先簽兩年到時租金再作調整，　我可以保證

答辯人好的信任你，　希望一切順利，　之後還請多多關照了

林先生多謝幫忙

答辯人互相幫助，　謝謝！

林先生放心

5月22日林先生合約，已完成
請看吓附有租務協議草稿

答辯人 Hi林生，明天下午再打給你喔，今天我忙了點

5月24日答辯人 Good morning林生，今天方便你打給我

林先生 Sorry After lunch pls I am meeting now

5月25日答辯人 Good morning林生接著，答辯人傳送一頁類似第一份租務協議附表9 給林先生，但答辯人用手寫上「2019-6月1号開始」以取代「由2015年5月1日起」原文可參閱上文第36段。

林先生 Morning陳小姐，律師話係續約，所以有租約第一日到而家，所以日子無變

答辯人日子以2019-6月1號續約
之前已結束
你方便時請電話我答辯人傳送一頁類似第一份租務協議第一頁給林先生，上面寫著「中英文可改成續約形式」

林先生晏啲打俾你接著，答辯人傳送一頁類似第二份租務協議附表4 給林先生，即“for a term of (2) years commencing from 1^st day of June 2019 and expiring on the 31^st day of May 2021 (both days inclusive)”

林先生我意思大概係話，續約日期係2019年開始, 之前所有嘢就跟返第一份合約2015年
下午打俾你
Thx

5月27日林先生陳小姐，你看看這樣ok?
Thx 林先生傳了給答辯人一頁準備加在第二份租務協議最後的一頁，內容如下：「業主及租客雙方同意遵守附表9 的附加條件， ...... 此合約內的英文本與中文本存有差異, 將以英文本為準。......這份是續約，租客清楚查閱每頁每條條款。」
答辯人以表情符號回覆Ok。

林先生如果續約合約冇問題，我今晚或者聽晚過嚟攞嚟俾你簽，你簽完之後我會帶走合約打政府哩印，打好之後交還合約給你一人一份， thx

答辯人好的

林先生完整合約，明天給你簽， thx 林先生傳了給答辯人未有簽署的第二份租務協議

5月28日林先生陳小姐呢度改咗少少請你睇下， thx 林先生傳了給答辯人第二份租務協議的最後一頁，內容更改如下：「這份是續約所有條款照舊有條款只是年期及金額有變，租客清楚查閱每頁每條條款。」

5月30日答辯人 Hi林生你說上次食環署林小姐來驗過，已通過沒？
但你昨天說為什麼又要來驗呀？

6月7日答辯人怎辦？

林先生等我律師了解下情況

答辯人 C F真的不可以出租呀
盡快處理下喔

6月8日答辯人早上好林先生，上次的續租書暫時先停一下吧，因牌照處來這封信，還是不讓開放C F房浴室用，這樣我沒辦法做7間房生意，只可用五間出租，您看可以怎辦？拜托了林生

林先生我星期一律師研究下再回覆你答辯人回覆用表情符號表示很苦惱。

林先生明白請等律師意見

答辯人或准許我先交五間房租，另兩間先封起來不要用，等牌照處准許後再交全租

林先生明白我會把你嘅意見轉交律師

6月12日答辯人你好林生，問了律師意見如何？

林先生不好意思等我，明天找律師回答

6月18日答辯人 Hi林生問清楚律師沒呀？這種情況怎處理？不讓出租我沒辦法交那麼多租呀

林先生律師正在跟牌照處理跟進
我們律師指引，你可以找自己律師給你相關意見

答辯人 Ok

* 「備註」是本席加上的。

63.從以上的對話紀錄得知，於2019年3月20日，答辯人曾要求「$47000可以嗎，明天就可以辦手續」，而申請人的回覆是：

「陳小姐，你需付$5000/$5500律師費簽二年印花另外計，按金會照舊約不能變，另外加上因為這個單位被樓下投訴漏水而租客需要配合所有約時間之化驗或修茸事情，而且會照用每月$50000簽約租金而減$3000作房間不能用之補賞，而我會告樓下，如果你沒有問題我才會約律師事務所！」

即申請人考慮到該物業被樓下投訴漏水而租客需要配合所有約時間之化驗或修茸事情，她會同意續簽租約每月租金47,000元，這亦是後來第二份租務協議訂定的租金。可是在3月22日，答辯人通知申請人，經與家裡人商量後，她決定不續約了。但為甚麼在4月中開始，答辯人又準備續約呢？

64.申請人的案情是指於答辯人承諾交回欠租[52]，又表示會處理滲水問題，申請人才同意與答辯人續約。根據林先生的證供，他在收到申請人通知答辯人不準備續約後，會向答辯人追討交回欠租，並會指示律師扣減她未付的租金和維修費，而律師稍後會與她聯繫，但答辯人不同意，因此與他爭論很久[53]，並後來選擇續約。林先生亦在盤問下補充答辯人起初要求續約5年，但申請人表示只簽兩年，原因是答辯人的表現不理想，她一直未繳交欠租，亦未處理滲水問題。若立刻收回物業，申請人需要處理答辯人所引致的滲水及牌照問題，會增添申請人很多不便，加上答辯人承諾在第二份租約期間繳交所有欠租及處理滲水及牌照問題，申請人才給她一次機會。若答辯人在第二份租約表現好，才會繼續有第三份租約，所以他於2019年5月1日晚上11時05分的對話中說：「我可以保證」。

65.至於答辯人的說法，可參閱答辯人的證人陳述書第49段至55段，簡單的說，答辯人指林先生不斷游說她續約，並承諾會負責幫她解決所有問題，即與申請人談好租金的問題[54]、向賓館牌照事務處解決開放C號客房和F號客房做生意的事宜。重要的是，答辯人說林先生欺騙她，並作出口頭承, 告訴她「牌照處說已經沒有問題」。

66.可是，答辯人陳述書的第50段似乎透露了事件的真相，答辯人一方面說林先生不斷遊說她續約，甚至誇獎她「準時交租，又會把物業賓館管理保養得很乾淨很完整很安全。」但另一方面，林先生說「如果我不續約，他不會把按金退還給我，……」這番對話，並不甚麼協調，亦不像是林先生「遊說她續約」，而是他準備扣除按金多一點。

67.其後，於2019年4月26日，答辯人似乎向第三者，即香港建築業仲裁中心的調解師何先生披露續租原因的底蘊，即是怕申請人會扣減她的按金。答辯人與何先生的 WhatsApp 通訊如下[55]：

日期發送對話方對話內容

4月26日答辯人我由2015-6月1号接手做，合約完結2019-5月31号，中間被樓下投訴漏水，業主找人維修好了，食環署也出證書不再漏水了，但賓館牌照處也接到投訴，封了我客房的7間房的其中2間，現在我的合約下月尾結束，業主要我繼續做，如果不做她律師告我，把所有責任推給我，因我有20萬押金在業主那

何先生咁你咪繼續做囉叫業主搞掂嗰兩間

答辯人但租金貴47,000，經濟差我不賺錢，怕下次不知業主又有什麼花樣出　明天見面講清楚

4月27日「答辯人與何先生在龍堡酒店大堂會面」

4月29日答辯人謝謝您何主席， ......

何先生你有50萬本金喎

答辯人拿不回了，業主今天見了面，他迫我繼續做 ......

何先生咁你只可以繼續做 ...... 免除一切反面之後 ...... 俾幾十萬律師費嘅煩惱 ......重有心心不反的情緖 ......

答辯人是的，業主也這樣說，那只有勤奮的努力做了，

68.楊大律師說林先生欺騙答辯人, 告訴她「牌照處說已經沒有問題」是失實陳述（下稱「該失實陳述」），但這只是答辯人片面之詞，相反，證據顯示答辯人與牌照部有溝通，比方於2019年3月21日，答辯人致電牌照部徐先生，得知「暫時不可解封C，F房，需業主盡快維修處理好樓下漏水問題才可以」，而食環署確實於2019年2月19日出信說：

「由於本處於上址單位已進行不同的非破壞性測試， ...... 可惜仍未能完全確認滲水源頭，因此本處現階段暫時停止調查有關滲水個案。」

即確認了答辯人向何先生披露：「食環署也出證書不再漏水了，但賓館牌照處也接到投訴」。

69.又正如答辯人於2019年4月26日向何先生披露所說：

「 ...... 合約完結2019-5月31号，中間被樓下投訴漏水，業主找人維修好了，食環署也出證書不再漏水了，但賓館牌照處也接到投訴，封了我客房的7間房的其中2間，現在我的合約下月尾結束，業主要我繼續做，如果不做她律師告我，把所有責任推給我，......」

這與林先生的證供吻合[56]。值得注意的是，答辯人與何先生的 WhatsApp 對話，是楊大律師進行覆問時，答辯人才披露出來，申請人或林先生事前毫無得悉。

70.答辯人自己也承認：「簽約不是，不簽也不是，　因為不簽約他就不會退回按金給我 ......」[57]。

71.此外，於2019年4月12日，答辯人曾提議「如果因C房F房的滲水問題，而影響了續牌，不需我負責這個問題」。如果林先生有向答辯人作出任何保證，這麼重要的事情，為甚麼答辯人也沒有要求寫在第二份租務協議內？反正，答辯人於2019年5月25日對第二份租務協議草擬本也提出了其他意見。

72.於2019年4月27日，答辯人更向林先生提出，根據專家意見，要求食環署一同照紅外綫找出滲水源頭，這證明當時答辯人是知悉滲水問題尚未解決的，但仍要求續約。本席接納林先生就「我可以保證」在上文第64段的解釋。

73.此外，答辯人承認她在簽約後的WhatsApp/Wechat對話中，從未有提及林先生或申請人曾作出該失實陳述，答辯人是在本案開始後才第一次提起：-

(1) 答辯人指林先生在知道她不再續約即表示很緊張，希望她繼續續約，但根據申請人提供的林先生與答辯人的通話紀錄，在2019年3月24, 3月25日及3月29日的頭3次電話通話，都是答辯人致電林先生的，這與答辯人在證人陳述書第49段、50段及51段所說剛好相反。林先生是於2019年4月1日才主動致電答辯人。

(2) 她於2019年6月7日收到旅館業監督於2019年5月29日的信件，提醒答辯人C房及F房不能開放予顧客使用，如果違規出租，有機會被取消牌照。收信後第二天，即2019年6月8日，答辯人立刻通知林先生上述信件的內容，並要求暫緩續約，其間答辯人從沒有提及林先生曾作出該失實陳述。

(3) 於2019年6月11日，食環署去信林先生表示於4月29日進行的測試未能確定滲水的源頭。於2019年6月28日，答辯人告知林先生她早前致電牌照處，得悉食環署再次收到樓下業主的投訴，因此才發出2019年5月29日的信件。於2019年6月30日，答辯人正式向申請人及林先生要求減租。其間答辯人亦沒有提及林先生曾作出該失實陳述。

(4) 於2019年7月3日，答辯人向申請人表明:「我們是合作夥伴，如果方便就給我一份，我也想快點處理好這滲水事，這兩月我虧大了」。於2019年7月4日，申請人在Wechat向答辯人說：-

「陳小姐，請你明白，一路我只是協助處理，維修保養是你的責任，因為我現正忙於同我律師團處理楼下投诉，所以請你自己處理吧，另外這次如果屋宇再查不到滲水，你有權追討全部損失，这方面你向你律師查詢。」

當時，答辯人的回覆是：「Ok」，並沒有提及林先生曾作出該失實陳述。

(5) 於2019年8月及10月份，答辯人與申請人Wechat對話中，答辯人亦沒有提及林先生曾作出該失實陳述。

74.即使在答辯人的證供中，答辯人亦只是聲稱林先生說滲水問題「很快」會解決，卻沒有指明很快的意思。在盤問下，答辯人表示「很快」會解決滲水問題是指一個月之內，是林先生於2019年4月29日在C及F房門口向答辯人承諾的，只有說過一次。當被問到為何其證供從未有提及，答辯人只表示有同大狀律師講。

75.基於上述分析，在相對可能性考慮下，本席裁定申請人或林先生沒有向答辯人作出任何欺詐或失實陳述。又即使林先生曾說滲水問題「很快」會解決，這指向將來還未發生的事，是模糊及不確定的，無法被客觀地核實，因此並非事實的陳述，最多只是意見的陳述。在答辯人就滲水及牌照一事有相當理解的情況下，仍決定續約，與申請人／林先生的失實陳述（如有）無關。

租金消減(Abatementof Rent)

76.第一及第二份租務協議第4(2)條規定如下:-

“(2) If the Property or any part thereof is rendered unfit for use or inaccessible by fire water storm wind typhoon Act of God white ants earthquake subsidence of the ground or any other cause beyond the control of the Landlord and not attributable to any failure of the Tenant to observe and carry out the terms of this Agreement the said rent or a part thereof in proportion to the extent to which the Property shall have been so rendered unfit for use or inaccessible shall abate and cease to be payable forthwith until the same shall have been again rendered fit for occupation or use or accessible Provided always that the Landlord shall not be required to reinstate the Property if by reason of the condition of the same or any local Regulations or other circumstances beyond the control of the Landlord it is not in the Landlord's opinion practicable or reasonable to do so. If the Property shall not be rendered fit for occupation or use or accessible within two months of the date of the occurrence of the event rendering it unfit or inaccessible, then either party hereto shall be at liberty to terminate this Agreement by serving on the other not less than one month notice in writing to this effect.” （後加強調）

77.但在Hong Kong Tenancy Law一書中對有關條款的解釋是，租金消減的條款只適用於受到嚴重破壞，以致使其不適合使用的物業，而殘舊及需要維修的物業是並不適用:

“If the premises are damaged rather than destroyed, they must be so severely damaged as to be rendered unfit for use, not merely dilapidated and in need of repair.[58]

78.首先，該物業明顯沒有受到嚴重破壞，滲水問題最多只是表示該物業需要進行內部維修及令賓館牌照增加了限制。

79.黃大律師在結案陳詞中補充，事實上，該物業完全沒有不適合使用(unfit for use)的情況。答辯人亦承認滲水問題只影響樓下物業的使用，而非該物業的使用。雖然滲水問題令2018年的牌照增加了限制，即房間C及房間F的浴室不能開放予顧客使用，但牌照限制只包含兩個房間的浴室，兩個房間本身是可以開放使用的，客人可以在兩個房間休息睡覺。就浴室的使用，上述限制只是規限顧客不能使用，並沒有規限業主／答辯人／其職員的使用。答辯人亦承認她或其員工在牌照限制後仍有使用房間Ｃ及房間F作休息、看電視等[59]。更重要的是，「使用」的意思並不是只限於經營賓館，而是一般用途:Wong Wai Ming v Sai Kung Flea Market & BBQ Paradise Co Ltd(unreported, HCA 2289/2008, 20 March 2009)第25段至第27段。

80.該物業亦明顯非難以到達 (inaccessible)的，該物業並非有任何問題引致房間Ｃ及房間F的浴室不能進入／難以到達，現時只是因牌照規限問題不能開放予顧客使用。

81.因此，由於房間C及房間F非不適合使用或無法進入，租金消減的條款並不適用於本案。

82.可是本席並不認同黃大律師的陳述，因為根據旅館業監督於2018年3月28日發出的賓館牌照H/4987已規定：「除非先獲得監督接納，認同C號客房及F號客房浴室滲水的情況已經終止，否則持牌人不得將C號客房及F號客房浴室開放予顧客使用。」即C號客房及F號客房浴室，亦即該物業的部份已不適合使用。但本席同意Hong Kong Tenancy Law所說，租金消減的條款不適用於需要維修的物業。又如上文第53段，本席同意根據第一及第二份租務協議附表9 第3段，租務協議第2(6) 條及 2(8)條，維修保養該物業的內部，包括洗手間為答辯人的責任，即有關滲水是“attributable to any failure of the Tenant to observe and carry out the terms of this Agreement”。

結論

83.綜觀以上所述，本席裁定答辯人須支付申請人根據第一份租務協議所拖欠的租金共202,000元，其計算如下：

日期
應繳租金（港元）
答辯人缴交租金（港元）
欠租（港元）

於第一份租約期間

2017年1月至2018年5月（共17個月）
50,000 x 17 = 850,000
40,000 x 17 = 680,000
170,000

2018年6月至2019年1月
(共8個月)
50,000 x 8 = 1,250,000
46,000 x 8 = 368,000
32,000

總數：
1,250,850
1,048,000
202,000

84.本席亦裁定答辯人須支付申請人根據第二份租務協議所拖欠的租金共41,430元，其計算如下：

日期應繳租金（港元）答辯人缴交租金（港元）欠租（港元）

於第二份租約期間

2019年8月
47,000
33,570
13,430

2019年9月至12月(共4個月)
47,000 x 4 = 188,000
40,000 x 4 = 160,000
28,000

總額
235,000
193,570
41,430

85.本席亦裁定答辯人須支付申請人安排師傅進行兩次維修的費用共27,768元，其計算如下：

日期
金額
內容

2018年3月8日
HK$10,500 [B1/63, 211-216]
修補C&F室浴室滲水問题
1. 供應及安裝鋁索板封柱位及石駁位
2. 地台瓷磚新造掃口粉及掃防漏膜
3. 供應人工及材料更換浴屏及坐廁玻璃膠

2019年4月26日
HK$11,000 [B1/131-135]
7間套房廁所內唧膠及局部位置面冚鋁塑板

2019年8月1日
HK$6,268 [B1/142-147]
7間套房廁所內唧膠及局部防水層

86.本席現頒令如下：

(1) 除以下第(4)段所述外,答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(2) 答辯人須支付申請人欠租/中間收益如下:

(i) 由2017年1月1日至2019年1月31日的欠租餘額202,000元；

(ii) 由2019年8月1日至2019年12月31日的欠租餘額41,430元；

(iii) 由2020年1月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月47,000元計算；

(3) 答辯人須支付申請人申請人安排師傅進行兩次維修的費用共27,768元；

(4) 如果答辯人在2020年4月8日 (“濟助期屆滿日”) 或之前把以上第(2), (3)段所述的所有欠款(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)繳存土地審裁處, 則答辯人可獲沒收租賃權的寛免，而涉案處所的租約亦恢復有效；

(5) 除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、易辦事、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。

訟費

40. 由於本案申請人勝訴，答辯人須支付申請人的訟費，連大律師證書。如雙方不能達成協議，訟費將由聆案官以區域法院基準評定。暫令在14日後成為絕對命令。

審裁處成員彭浩泉
土地審裁處

申請人: 由勞潔儀律師行轉聘黃惠琳大律師代表

答辯人: 由丘煥法律師事務所轉聘楊元晶大律師代表

[1]於2019年11月27日本案開始審訊時，代表申請人的黃惠琳大律師確認答辯人已支付所有管理費，申請人不再追討。

[2] 根據本席於2019年11月27日的頒令，此修改表格７申請引起的費用，概由答辯人支付給申請人。

[3]沒有爭議的是，申請人除了把該物業租予答辯人外，也於租約期間把經營賓館的商業登記及牌照轉予答辯人。

[4]林先生在庭上補充他從事電腦行業，需要出差管理公司於香港，新加坡，上海，及東莞的辦公室，因此平日亦十分忙碌。由於時差的關係，申請人在處理該物業的事項，或與答辯人聯絡方面均不太方便，因此，林先生一直擔當聯絡的角色。

[5] 在冬季，英國慢香港8個小時，林先生用以解釋不鼓勵答辯人直接聯絡申請人的原因。

[6]見答辯人的證人陳述書第8段。

[7]見答辯人的證人陳述書第3段。

[8]見申請人的證人陳述書第37段。

[9] 時為審訊時間2019年11月27日上午11時40分。

[10] 見證物A2。

[11]時為審訊時間2019年12月16日下午12時23至27分。

[12] 就此，林先生再次接受楊大律師盤問。

[13]根據答辯人的證供，她於2019年1月遺失了手提電話，所以沒有了較早前的所有通話紀錄。

[14]申請人在庭上表示她在大約2016年5月左右與答辯人通過電話討論減租，當時，她已向答辯人說明所有租務決定均要白紙黑字證明，這亦是其後於2016年12月答辯人寄信給申請人，要求申請人簽署另一份減租協議的原因。

[15]見申請人的證人陳述書第38段。答辯人解釋，前文是用機打印，強調部份是答辯人自己手寫。

[16] 見申請人的證人陳述書第38段及文件冊第B1/156頁。

[17] 見文件冊第158頁。

[18]在盤問下，答辯人一開始表示她直到2017年6月5日與申請人見面才知道她是業主，但在黃大律師向她指出在第一份租約上已有寫有業主的名字時，答辯人便更改其證供，表示簽第一份租約時才知道業主是申請人。

[19] 申請人則表示自約2018年中才第一次以 WeChat 致電答辯人。

[20]見證物A6。

[21]見證物A5，是一份由香港區域法院頒發日期為2017年4月5日的離婚判決副本。

[22]時為審訊時間2019年12月16日下午3時55分、59分及4時1分。

[23]見答辯人的證人陳述書第7段。

[24]見答辯人的證人陳述書第22段。

[25]見答辯人的證人陳述書第26段，

[26]見答辯人的證人陳述書附件10a。短訊時間為上午9時29分。

[27]短訊時間為上午10時02分。

[28]滙豐銀行號碼為619-011***-001。

[29]例如於2016年12月， 2017年1月， 2017年3月， 2017年9月， 2017年10月，答辯人已改用滙豐銀行另一號碼804-7-0***46繳付租金。自2017年11月開始，答辯人更轉用富邦銀行的支票向申請人支付每月40,000元租金。

[30]300,000元是租務按金， 200,000元是賓館牌照按金，見第一份租務協議附表8及答辯人的證人陳述書第6段。

[31]見該判案書第65段。這案後來被英國最高法院基於其他理由被推翻，見[2019] AC 119或 [2018] 2 WLR 1603。

[32]答辯人在庭上亦確認當日律師有把租約內容的大概解釋給她聽，雖然不是每字每句地解釋，亦用了二十多分鐘的時間。

[33]根據證物R7A業務轉讓臨時買賣合約第2頁第13段，訂明賣方夏小姐會協助買方，即答辯人與申請人簽署新租約，而買賣雙方會平分有關費用。

[34]本港上訴庭在Kincheng Bank Corporation v Kao Yu Kuei [1986] HKC 212也曾詮釋同樣道理。

[35]根據各人證供，雖然租期是由2015年6月1日開始，但答辯人需要提早進場，與夏小姐交接，而答辯人確認在2015年5月20日起進駐該物業。

[36]見 Halsbury’s Laws of Hong Kong 第36冊第235.297段；Fortune Global Development Limited v Shung Cheong Food Trading Limited [2002] 2 HKLRD 447; Li Ching Wing v Xuan Yi Xiong [2004] 1 HKC 353， [2004] 1 HKLRD 754。

[37]見Penn v Gatenex Co Ltd [1958] 2 QB 210; Yu Yiu Kong Samuel v Kobylanski, Stephen Andre DCCJ 15371/2000。

[38]見Jones v. Geen [1925] 1 KB 659。

[39]見 Fortune Global Development Limited v Shung Cheong Food Trading Limited [2002] 2 HKLRD 447。

[40] 見文件冊第B1/49頁，聯辦處於2016年10月31日向答辯人發出的信。

[41] C房的情況見文件冊第B1/147至150頁的相片； F房的情況見文件冊第B1/151至152頁的相片。

[42]見申請人的證人陳述書第29段。

[43] 見文件冊第B1/134頁。

[44] 即答辯人間接承認責任。

[45] 見文件冊第B1/55頁。

[46] E號房間的位置處於該物業的中央部份，並不靠近該物業的外圍。

[47] 見下文第67段。

[48]另外，根據申請人的證供，該物業所在的大廈外牆曾於2017年作大維修。