Wu King Wai 對 Liang Yuan

LDPD 163/2021

[2021] HKLdT 23

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2021年第163宗

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覆 核 判 決 書

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1.答辯人根據《土地審裁處條例》第11A 條要求審裁處覆核本席於2021年3月18日的判決(下稱「該判案」) 。根據答辯人存檔的誓章，她申請覆核的理由主要如下：

一、 業主違反租約第9條， 未有履行維修座廁污水渠的義務， 影響租客正常生活達七星期；

二、 業主違約行為剝奪租客在租約中被賦予的最核心的權益， 即一個可居住的單位， 已構成毀約；

三、 業主違反租約第8條， 未有履行維修座廁污水渠的義務， 影響租客正常生活達七星期， 其次， 於2020年12月20日至2021年1月20日數次干擾租客享用物業並試圖逼迫租客同意退租。

四、 答辯人要求反申索共17天的租金。

背景

2.申請人是九龍大角咀嘉善街18號利奧坊、凱岸（Cetus Square Mile）第1座18樓L室（下稱「涉案處所」）的業主。根據一份於2020年4月18日訂立的租約下稱「涉案租約」）， 申請人把涉案處所租予答辯人， 為期兩年， 由2020年4月25日起至2022年4月24日止，每月租金為10,000元（包括管理費、差餉及地租）。惟任何一方可給予對方不少於1個月的書面通知提早解除租約，但該書面通知不得早於由租期起計之12月內發出。

3.涉案租約的其餘有關條款如下：

「6． 租客須在租約期內保持物業內部的維修狀態良好（自然損耗及因固有的缺陷所產生的損壞除外） 並須於租約期滿或終止時將物業在同樣的維修狀態下交吉交回業主。

7． ......

8． 若租客按時清繳租金和雜費及沒有干犯此合約內任何條款， 則業主不得在租約期內干擾租客享用該物業。

9． 業主須保養及適當維修該物業內各主要結構部分（包括主要的排污渠、喉管和電線）。唯業主須在收到租客的書面要求後才會有責任在合理時間內將有關損壞維修妥當。」

4.申請人於2021年2月2日向土地審裁處（下稱「審裁處」）提交收樓及追租申請　（表格22），　理由是答辯人未有繳付由2021年1月25日起的租金。

5.答辯人於2021年2月4日遞交反對通知書， 主要稱申請人違反涉案租約第9條， 未有把涉案處所的排污管維修妥當， 導致馬桶經常淤塞， 影響橫跨7 個星期， 嚴重影響租客日常生活。 另外指申請人違反涉案租約第8條，在涉案租約期間干擾租客享用物業： 申請人未有把涉案處所的排污管維修妥當，卻聯同地產中介騷擾並嘗試逼使租客在死約期間同意提早終止租約。

6.申請人於2021年3月1日作出回應， 指根據涉案租約，答辯人須於2021年1月25日 繳付租金10,000元，但答辯人於2021年2月11日留下單位鎖匙於管理處， 並沒有簽下任何退租協議， 更沒有清付租金。

7.申請人又稱， 他的太太於2020年12月4日接獲答辯人通知， 座廁淤塞及出現倒灌。 但涉案處所是全新樓宇[1]， 渠道並不存在老化問題， 況且涉案處所是於答辯人入住達八個月後才出現淤塞情況。 申請人就此曾嘗試向大廈管理處查詢， 得到回覆是其他單位沒有渠道淤塞問題。申請人委託管理處技工拆除座廁深入渠內檢查後， 發現是大量不能溶解之濕紙巾引致淤塞， 地產中介幫忙協調維修安排時， 「租客更對中介承認當座廁排污渠為垃圾渠， 會把垃圾倒進座廁污水渠」， 中介立即向租客解釋座廁污水只可排糞及污水， 並不可排焠其他廢物。 申請人指稱是答辯人不當使用座廁， 才引致是次淤塞， 答辯人應自負責任。 根據涉案租約第6條， 租客有責任維修並把涉案處所回復本來狀態下歸還業主。

2021年3月18日的聆訊

8.本案於2021年3月18日於本席席前聆訊。

9.答辯人稱自2020年12月4日發現廁所底部有淤塞，有糞水自地下去水位冒出， 申請人曾於2020年12月19日派師傅成功疏通[2]， 但雙方就誰方負責通渠費用有爭議。 申請人的太太於翌日向答辯人提出退租協議[3]， 指排污渠淤塞是出自答辯人的問題， 要求她於2020年12月25日或之前搬走。

10.至2021年1月13日，答辯人發現廁所再有淤塞， 至2021年1月19日， 經過前後約7次的檢查及專業通渠，座廁的淤塞間題仍是斷斷續續未有獲得解決。 

11.答辯人稱自2020年12月4日發現廁所淤塞，她一直只能使用大廈會所的廁所，但管理處的李先生曾指責她每次用畢廁所後也不沖水， 這是對她人格的侮辱。   事後管理處的彭經理確認， 會所的馬桶設計和水壓有缺陷， 不是她的使用問題。答辯人相信， 涉案處所的廁所也是源於同樣的問題[4]。

12.由於自2021年1月19日，申請人不再接她的電話， 其後在1月23日更表示不再維修，答辯人認為申請人嚴重違約， 於是在2021年1月25日以掛號信通知申請人願意接受申請人違約，提早解除租約[5]。答辯人稱申請人清楚知道這是涉案處所存在嚴重質量問題。

13.答辯人更稱， 由於涉案處所的馬桶的去水是和洗手盤的去水相連， 在這疫情肆虐期間，馬桶和洗手盤也無法使用[6]。答辯人認為是申請人違約在先， 又不願意承擔責任， 所她在2021年1月25日之後拒絕繳付租金。

14.申請人則提供了一份他輯錄的事件經過如下[7]：

時間	事件
4 Dec 2020 Fri	本人太太於2020年12月4獲租客珼通知， 座廁淤塞及現倒灌， 租客已通知管理處， 管理處會於明天上去檢查。
5 Dec 2020 Sat	工程部檢查完後發現是室內渠道淤塞跟大廈管道無關， 所以管理處並不負責。 本人太太即日提供師傅聯絡電話請租客聯絡師傅上門進行疏通淤塞， 維修師傅亦即日上門， 但維修不成功。 本人太太立即查詢租客有否丟棄廁紙以外其他物品於座廁中， 租客回覆沒有， 住客當日暫支付港元$1800維修費。 本人即時再聯絡管理處通知佢地安排職員於第二天再上去檢查。
6 Dec 2020 Sun	管理處檢查後要再安排其他師傅上門檢查， 但維修不成功。
7 Dec 2020 Mon	到了星期一， 本人再聯絡管理處了解情況，管理處稱需要拆除坐廁進行疏通淤塞， 於是本人太太聯絡租客請他提供時間進行維修， 但租客未有回覆。
8 Dec 2020 Tue	本人太太再聯絡租客詢問預約維修情況，租客稱還沒聯絡管理處， 並會再聯絡管理處預約。
9 Dec 2020 Wed	本人太太再詢問租客預約維修情況， 租客稱已預約於星期六進行維修。
12 Dec 2020 Sat	師傅維修不果， 但用管道探測儀器檢查後拍攝到淤塞原因是由住客不當使用座廁污水渠， 丟棄大量濕紙巾引致淤塞， 當日住客暫支付港元$1800， 管理處稱會嘗試尋求方法解決會再回覆本人。
14 Dec 2020 Mon – 15 Dec 2020 Tue	本人追問管理處， 但管理處仍然未能回覆解決方法。
16 Dec 2020 Wed	管理處回覆， 提議搭棚從外牆的管道疏通， 但因可能要從其他單位進行， 管理處未能就環境因素給與搭棚方法， 但會再尋求方法並再回覆本人， 另外亦提意本人可以再找其他師傅嘗試從室內維修, 管理處並發出信件證明渠道淤塞因丟棄濕紙巾數量過多引致[8]。
17 Dec 2020 Thu	本人太太嘗試與租客溝通疏通渠道方法， 需要拆座廁進行疏通淤塞， 本人聯絡了幾位師傅提供報價收費， 並跟租客嘗試調解， 由於渠道淤塞是租客不當使用引致， 所以疏通渠道之費用需要由租客負責， 並且詢問租客可以上門維修之時間， 本人太太提議星期六早上10點進行維修， 但租客未有回覆確實維修時間。 本人太太亦有找地產中介幫忙聯絡， 租客更對中介承認當座廁排污渠為垃圾渠， 會把垃圾倒進座廁污水渠， 中介立即向租客解釋座廁污水渠只可排糞及污水， 並不可排其他廢物。 租客也向中介承諾若果淤塞是因為濕紙巾引致， 他們願意負責維修的費用。
!8 Dec 2020 Fri	本人太太再追問租客維修時間， 租客稱再揾師傅亦未必能解決問題， 一直沒有回覆是否批準師傅入屋維修。 最後中介介入幫忙說服租客批準師傅於第二天上門維修。
19 Dec 2020 Sat	早上師傅上門維修， 由於這位師傅最後坐地起價， 也沒有了解實際問題， 而且操守有問題， 本人請該師傅離開並即時安排另一位師傅再度上門進行維修。 這次師傅終於成功疏通（並提供一個月保養期）， 由於租客最後不肯清付維修費用， 本人暫時支付是次維修費用港元$4000，本人太太也邀約租客於第二天下午商討維修費用事宜。
20 Dec 2020 Sun	本人太太邀約租客於大廈大堂見面， 於商討中本人太太再三提醒租客不能再丟掉濕紙巾， 租客也同意 由於淤塞是租客使用不當引致，但本人考慮到想維持良好關係，提議平均攤分費用，但租客拒絕，並在大堂大吵大閙並辱罵本人及太太，租客提及在該單位令她住得很不舒服，亦懷疑該單位是兇宅，淤塞是因為渠道藏屍引致，並要求本人賠償她較早前支付的$3,600維修費[9]，本人拒絕，由於租客表示該單位令她住得極不愉快，雖然仍然在死約內， 本人提意如果租客有需要，大家可以提早解除租約 但租客聲稱自己未食飯，一走了之，本人太太多次再致電給租客希望可以再度進行商討，但仍未能成功聯絡，本人太太亦留了WHATSAPP訊息請租客回覆，但租客最終都並沒有回覆， 本人及太太在附近等候了一個多小時後唯有離開。 最後本人和租客未能就維修費用達成共識，租客拒絕支付維修費用。
25 Dec 2020 Fri	租客並沒有按時繳交租金
26 Dec 2020 Sat	本人太太提醒租客交租， 但租客並沒有回覆
1 Jan 2021 Fri	租客交租
13 Jan 2021 Wed	下午4時， 租客通知本人太太廁所再度淤塞倒灌， 本人即時再度聯絡師傅安排上門維修（維修保養期內）， 師傅最快可安排第二天下午4時上門
14 Jan 2021 Thu	維修師傅成功疏通淤塞
18 Jan 2021 Mon	晚上10點40分， 租客通知本人太太再度通淤。 本人太太即時回覆會於第二天聯絡師傅（保養期內）
19 Jan 2021 Tue	維修師傅於晚上六時多再度上門進行維修， 維修師傅再次完成維修後， 租客瘋狂致電並辱罵本人太太， 並由晚上7時多不停致電本人太太電話， 直到深夜12時多， 由於租客根本不能冷靜討論， 只是不停辱罵本人及太太， 故此本人太太當晚立即聯絡地產中介幫忙協商， 及通知地產中介不會再接聽租客電話， 煩請他代為聯絡。 租客透過中介再聯絡本人太太， 因為租客稱單位令他住得不高興， 本人提意如租客有需要可提早完約， 中介亦有幫忙跟租客轉述， 但租客沒有確實回覆中介。
22 Jan 2021 Wed	直到2021年1日22日， 地產中介通知本人太太， 說租客打算退租， 但有幾個條件[10]： 1） 他們未找到地方搬， 但1月25日到期交約時他們不會再交租， 直到他們找到地方搬走才會逐日計回租金， 2） 維修費用全數由業主負責， 3） 要退回兩個月按金， 4） 若業主答應以上三點後， 再有一系列受影響期間的賠償要業主負責。
23 Jan 2021 Thu	由於租客提出的條件不合理， 本人太太於2021年1月23日回覆座廁渠道淤塞是由於租客不當使用， 人為引致， 故此維修需要由租客負責， 本人不會作出任何賠償， 如果收樓後沒有其他維修需要， 按金會退還， 如果他們要退租， 需要提供確實退租及搬走日期， 大家再簽署退租協議才成立。 最後租客不滿意本人太太之回覆， 並誣捏本人太太在她媽媽面前答應賠償， 本人太太否認有見過租客媽媽， 租客即時改口說本人太太從電話答應她媽媽會賠償， 本人太太亦立即否認， 本人及太太根本沒有拉聽過租客或她媽媽的任何電話。
25 Jan 2021 Mon	租客沒有清付租金。
31 Jan 2021 Sun	租客7天後仍沒有清付租金。
1 Feb 2021 Mon	本人向土地審裁處申請收樓。
6 Feb 2021 Tue	租客通知中介會於2月11日交還單位， 並相約當天早上9 時30分於大廈大堂見面及簽署退租協議。
11 Feb 2021 Thu	租客於2021年2月11日並沒有出現也沒有清付租金 （2021年1月25日-2021年2月11日（共17日租金）$5,666.70）和簽署退租文件， 但留下單位鎖匙於管理處。
24 Feb 2021 Wed	由於之前是農曆新年假期， 本人只能於2021年2月24日再安排維修技工檢查渠道， 發現仍然有大量淤塞物淤塞渠道， 需要再安排渠道疏通工程。
27 Feb 2021 Sat	由於要進行搭棚工程去進行渠道疏通， 本人相約師傅上門視察環境及報價， 師傅要和搭棚工程人員商討， 會再回覆本人確實維修時間， 預計維修費用為$9,000 （實際費用有待3月維修完畢再確定）。

15.申請人也提供了由2020年5月25日至2021年2月11日與答辯人的WhatsApp 通訊紀錄[11]及利奧坊、凱岸客戶服務處於2021年2月26日向申請人交代的去水喉管檢查報告[12]。

16.答辯人回應稱， 原與中介約定於2021年2月11日上午9時會面交還涉案處所， 但中介沒有依時出現， 因為她要趧著上班， 所以只能留下單位鎖匙於管理處。答辯人又認為， 於2021年1月19日通渠成功後， 她已小心不再丟紙巾落馬桶， 所以她在2021年2月11日交還涉案處所鎖匙後， 如果廁所再有淤塞， 肯定與她無關。

17.本席在聽罷雙方的陳述及回應後， 向雙方引述區域法院法官陳美蘭(當時官階)在陳健康對宋麗兵， DCCJ 3176/2008 （無彙報的案例，日期為2009年12月23日）的判案書如下：

「10. 先例清楚顯示，租客付租金的承諾，獨立於租約内的其他承諾，並不具付屬性質，其履行並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。這已經是既定的規則（可參考：Ridge Ltd v. Golden Castle Ltd [2005] 3 HKC 592; Charmway Development Ltd v. Long China Engineering Ltd. [2001] 3 HKC 515）。

…

19. 重要的是，除非合約有明訂的條件規定，業主沒有隱含責任在租約期間維修物業（見 Halsbury’s Laws of Hong Kong第17（1）冊第255.289段；Fortune Global Development Limited v. Sung Cheong Food Trading Limited HCA 1786 of 1999; Li Ching Wing v. Xuan Yi Xiong [2004]1HKC353）。即使是單位内的固定附著物(fixtures)，在沒有明訂的維修條款或其他協議的情況下，業主是沒有責任維修或保養至運作狀態(working order)（Penn v. Gatenex Co. Ltd. [1958] 2 QB 210; Yu Yiu Kong Samuel v. Kobylanski, Stephen Andre DCCJ 15371/2000）。

20. 概括而言，業主在法律上亦無隱含保證，所租樓宇是適宜人居住的 (Jones v. Green [1925] 1 KB 659) 或適合於租客租用的目的。業主甚至沒有責任向租客主動披露物業的渠務問題（Fortune Global Development Limited v. Shung Cheong Food Trading Limited [2002] 2 HKLRD 447）。租客應自行作出檢查，而除非租約另有特別規定，租客接受樓宇於租約開始時的狀況。」

18.又在 Worldwide Flight Services Holdings SA Royal Caribbean Cruises Limited and Neo Crown Limited v Kai Tak Cruise Plaza Limited [2019] 4 HKLRD 56一案, 本港上訴法庭已確認租客不能以業主違反租約或附加承諾為由暫緩或拒絕繳付租金[13]。

19.於本案， 本席考慮雙方曾同意於2021年2月11日提前解約， 答辯人亦確實於當日交回涉案處所的鎖匙， 所以本席判決答辯人已於2021年2月11日交回涉案處所的管有予申請人。

20.若申請人或答辯人就維修的賠償問題有爭議， 可在小額錢債法庭、區域法院、或甚至高等法院提出賠償訴訟，而這訴因不是土地審裁處有權處理或包涵於此案的。

21.因此， 本席作出以下頒令：

（1）答辯人須支付申請人由2021年1月25日至2021年2月11的欠租/中間收益， 以每月10,000元計算； 及

（2）不頒訟費命令。

答辯人的覆核申請

22.基於以上所述， 答辯人的覆核申請， 只是大致重覆她於2021年3月18日的申訴。

23.至於她引用英國Hussein v Mehlman [1992] 2 EGLR 87， [1992] 32 EG 59一案的案例， 以支持她就申請人違反租約的說法， 本席認為這並不恰當， 因為該案是根據英國的Landlord and Tenant Act 1985第11條作出的判決， 但此條例不適用於香港。 根據普通法，  業主在法律上無隱含保證，所租樓宇是適宜人居住的或適合於租客租用的目的。即使申請人違反涉案租約第9條（本席對此有保留）， 答辯人只可在小額錢債審裁處、區域法院、或甚至高等法院向申請人提出賠償訴訟。

24.高等法院上訴法庭法官胡國興 (當時官階) 在黃英對譚炳新, HCMP 2049/2000 (無彙報的案例，日期為2000年8月1日) 的判案書指出：

「審裁處雖然有處理政府强制性收購土地賠償和有關租用或佔用樓宇費用的管轄權 (參閱第17章《土地審裁處條例》第8條)，但是卻誠然沒有處理其他金錢糾紛的權力。如譚先生因所租樓宇毀爛而招致損失，視乎所涉款額而定，他可在小額錢債法庭、區域法院、或甚至高等法院向黃先生提出賠償訴訟，而這訴因不是土地審裁處有權處理或包涵於此上訴案的。」

25.即使《土地審裁處條例》第8 條於2008年獲得修訂，司法機構當時已經解釋， 這項修訂建議旨在賦予土地審裁處新增的權力，以應付業主就租客悔約， 要求審裁處作出收回管有權的命令和相應的損害賠償。 這項修訂建議並非試圖使土地審裁處有權就可能不屬其司法管轄權範圍的案件類別，頒令損害賠償。[14]

26.再者, 審裁處法官高勁修 (當時官階) 在Ngai Ngok Pang 及另一人對Lee Syn Yuk, Michelle, LDPD 3030/2012 (無彙報的案例，日期為 2003年5月10日) 的判案書第15段指出：

“The Lands Tribunal may only, in an application for possession or ejectment, make an order for the payment of damages in respect of breach of a condition of the tenancy (see section 8(8) of the Lands Tribunal Ordinance, Cap 17). A counterclaim is generally treated as an independent action (see Hong Kong Civil Procedure 2013, paragraph 15/2/4). Since the respondent is not also counterclaiming for possession or ejection, the Lands Tribunal does not have jurisdiction to entertain her claim for damages."

27.本席翻譯大意為:

「土地審裁處可以對任何收回管有或強迫離開的申請，就違反租賃的條件作出繳付損害賠償的命令。反申索通常被視為一個獨立的訴訟，參考《香港民事訴訟程序2013》，第15/2/4段。由於答辯人並非反申索要求收回管有或強迫離開，土地審裁處並無司法管轄權處理她的損害賠償的索償。」

28.而申請人亦已於2021年4月12日作出回應， 指他與答辯人已於2021年3月24日出席了在小額錢債審裁處申索編號SCTC004698/21的聆訊， 當日由於答辯人並未能提供任何申請申索的證據， 反而申請人能提供有關渠道淤塞之報告， 證人供詞及維修費用的單據， 小額錢債審裁處亦承認他為證方， 但由於申請人公務繁忙， 未能經常抽空出席聆訊， 故此申請人同意在答辯人繳付應繳欠租後， 可以和解不再追究維修費用， 唯答辯人當時仍然不願繳付欠租， 於是小額錢債審裁處職員即時安排申請人及答辯人於庭上面見法官， 由法官判決。 當日小額錢債審裁處法官在了解案情及審閱證據後， 亦當庭訓斥答辯人不應亂丟濕紙巾或其他物件於座廁污水渠， 引致渠道淤塞， 亦再次提醒答辯人， 繳付租金是租客的責任， 並當庭提醒答辯人需要繳付本席於2021年3月18日判決的欠租。

29.基於以上所述， 本席決定不接受答辯人的覆核申請。

30.本席撤銷答辯人的覆核申請。覆核申請是憑審閱文件來作決定的（參看土地審裁處庭長指示LTPD: Review No 1/2009），覆核申請的訟費不作命令。