簡羅惠卿對吳國嫦

Case No.LDPD 959/2018

Court

Lands Tribunal

Date10 Jul 2018

Judge—

Case Document

100%Judiciary

LDPD 959/2018

[2018] HKLdT 52

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2018年第959宗

__________________________

	簡羅惠卿	申請人
	及
	吳國嫦	答辯人

__________________________

主審審裁處成員:

土地審裁處成員彭浩泉

聆訊日期:	2018年6月14日
判案書日期:	2018年7月10日

判案書

背景

1.申請人是香港筲箕灣道29號興祥大廈17樓E室 (下稱「涉案處所」) 的業主，答辯人是租客。

2.根據申請人提交的一份日期為2016年4月25日的租約(下稱「涉案租約」)，申請人把涉案處所租予答辯人，租期兩年，由2016年5月6日起至2018年5月5日止，每月租金為13,000 元，包括地租及差餉，但管理費則由答辯人支付。　雙方同意一年梗約，一年生約。其後，雙方於2017年4月同意，每月租金由2017年5月6日起，調整為14,000 元，雖然雙方曾依此為涉案處所擬定新的1年租約，並雙方簽署，但卻沒有為此加蓋印花[1]。

3.申請人於2018年5月23日向審裁處申請收回涉案處所的管有權，理由是申請人已於2018年4月4日以電話通知答辯人，租約於2018年5月5日終止；根據夾於申請通知書（「表格22」）的附件，申請人亦向答辯人追討自該日起佔用涉案處所的租金/中間收益及管理費。

4.除此以外，申請人指涉案處所的大門面目全非，要求答辯人賠償5,000 元；申請人又指答辯人擅自更換涉案處所洗手間的熱水爐，致不能同時為廚房供應熱水，要求答辯人賠償4,000 元。

答辯人的反對理由

5.答辯人於2018年5月30日遞交反對通知書（表格7），內容包括：

「3．就申請人之附件稱退租日發現大門面目全非，申請人要求答辯人賠償5,000 元。於2016年4月25日，雙方立下第一份約期間，答辯人向申請人提出，因該單位比較舊，她會進行該單位之翻新工程。當時，申請人未有就答辯人之提議有任何反對。於是，答辯人便於該單位進行翻新工程，包括該單位大門。

4．就申請人之附件稱扣回該單位一個月租金費14,000 元現在還未交樓於申請人及管理費500元。答辯人將於2018年5月15日在雙方同意下終止該單位之租約 ……。所以，答辯人沒有欠下該單位一個月租金費及其管理費。

5．就申請人之附件稱熱水爐不符合原裝可供洗手間熱水及廚房熱水， 4,000 元。於2017年11月8日，答辯人之丈夫向申請人指出位於該單位之洗手間熱水爐漏水，請申請人立刻更換該熱水爐，但申請人回應是不會更換。答辯人為了自己及家人的安全，於即日找師傅作出更換 ……。申請人不單只沒有盡其業主的責任，確保該單位設備完善及安全，最後，答辯人因安全理由而自付更換熱水爐，此行為是優化該單位設施 ……。相反，申請人要求答辯人更換原裝熱水爐，該要求並不恰當及不合理。

6．答辯人已於2018年5月16日及2018年5月19日多番提醒申請人收回該單位的鎖匙及歸回港幣23,321.00 之按金予答辯人。申請人最終同意於2018年5月19日收樓。

7．於2018年5月19日，申請人通知答辯人更改收樓日期至2018年5月20日，答辯人無奈接受此安排，並即時用電話請位於香港筲箕灣道57-87號太安樓A4-B舖，「家居地產」的王小姐和業主協助並盡快收回鎖匙。

8．於2018年5月20日，下午5時正（即申請人檢驗該單位當日），因答辯人與申請人就該單位之大門、熱水爐及退還單位按金等事宜有所爭議，所以申請人於當天拒絕收回該單位的鎖匙及歸回港幣23,321.00 之按金予答辯人 ……。

9．當日答辯人再次提出請求申請人收回該單位的鎖匙，申請人仍置之不理。因此答辯人於2018年5月23日通知申請人，答辯人已將該單位的鎖匙交由劉林陳律師行處理，並請申請人聯絡劉林陳律師行領回鎖匙 ……。

10．由於答辯人沒有收到申請人的回覆，答辯人於同日（即2018年5月19日至2018年5月22日期間）請求及委託家居地產的王小姐交還該單位的鎖匙 ……。

11．於2018年5月25日，劉林陳律師行以掛號信件通知申請人盡快聯絡劉林陳律師行，商討及安排領回該單位的鎖匙。但因申請人於表格22填寫之通訊地址與真實通訊地址不相符，所以該掛號信件未能寄於申請人 ……。

12．雙方同意於2018年5月15日終止該單位之租約的情況下，答辯人已於2018年5月12日搬離該單位 ……。答辯人沒有欠下任何費用，但申請人依然無理地向答辯人追討有關於該單位之費用。相反，答辯人現向申請人追討港幣23,321.00 之按金。」

2018年6月14日的聆訊

6.本案於2018年6月14日在本席席前聆訊，申請人與答辯人也沒有提交進一步的陳述書。

涉案處所大門的爭議

7.根據涉案租約第九條，「該樓內之一切原來設備及間隔，租客必須徵得業主同意，方可更改或增減。」

8.根據涉案租約第十條，「該樓一切門窗，廚房及浴室內設備，如潔具，水喉，水渠等如有損壞，租客須負責修理或賠償。如租客因疏忽而毀壞本樓之設備， ……，租客須負責賠償。租客須自投風、水、火、盜竊及意外保險 ……。」

9.根據涉案租約第十三條，「租客搬進該樓宇時，裝修入牆間格窗花等，遷出時不得拆回以維持該樓原有之齊整。如得業主同意，租客方可拆回但必須將該樓完整修理。該樓宇內之電器設備包括熱水爐壹部 ……，租客退租時，須要完整地交回業主。如租客故意損壞該等設備可被控告 …… 並須負責賠償。」

10.又根據涉案租約第十七條，「業主負責安裝全屋窗花，維修三隻（大門及房門）更換浴缸水龍頭維修箱 ……。」

11.根據答辯人的證供，因為涉案處所殘舊，答辯人向申請人提出，她會進行該單位之翻新工程，包括該單位大門。當時，申請人未有就答辯人之提議有任何反對。申請人對此說法沒有異議，但要求答辯人把大門髹回力架（lacquer），因為大門現已髹成米白色。申請人更說答辯人的丈夫曾同意她的要求，但答辯人否認。

12.但觀乎上文第7段至第10段引述涉案租約的有關條款，沒有一條是要求答辯人把裝修還原；涉案租約第十條只涉及損壞，把大門髹成米白色不能算作損壞。相反，第十七條指是業主負責維修大門。

13.此外，根據「文件解釋不利於條文提出者」的法律原則 (contra proferentem rule)，如合約條文有模稜兩可之處，法庭應採納一個對文件起草一方較為不利的法律詮釋。因此，本席裁定答辯人無須把大門髹回力架（lacquer）。又即使答辯人的丈夫曾同意申請人的要求把大門髹回力架（lacquer），在合約法上，這承諾（如有）亦沒有價值支持，答辯人可無需履行。

14.再者，申請人同意5,000 元的索償要求純是她的估算，沒有任何證據支持。即使本席同意她的要求，只會同意賠償額為1,000 元。

熱水爐不符合原裝可供洗手間熱水及廚房熱水

15.根據答辯人提供附於反對通知書的 WhatsApp紀錄[2]，答辯人於2017年11月8日指廁所的電熱水爐漏水，所以自行更換。申請人於2017年12月18日回覆：

「…… 你入伙就和你講好，是你用，就自己負責任，入伙時每樣都好，走時就要照入伙時每樣都好，交回給業主，」

16.申請人更於2017年12月21日指出涉案租約第十條有相類的要求。

17.答辯人於同日的WhatsApp對話中曾說：「租約上提供的設備，業主是有責任維持其功能及安全。」本席在涉案租約內找不到相類的條款。相反，根據普通法，除非合約有明訂的條件規定，業主沒有隱含責任在租約期間維修物業（見 Halsbury’s Laws of Hong Kong 第235冊第255.297段；Fortune Global Development Limited v Shung Cheong Food Trading Limited [2002] 2 HKLRD 447; Li Ching Wing v Xuan Yi Xiong [2004]1 HKC 353）。即使是單位内的固定附著物(fixtures)，在沒有明訂的維修條款或其他協議的情況下，業主是沒有責任維修或保養至運作狀態 (working order)（Penn v Gatenex Co. Ltd. [1958] 2 QB 210; Yu Yiu Kong Samuel v. Kobylanski, Stephen Andre DCCJ 15371/2000）。

18.唯一例外，是連家具租出 (furnished) 的房屋，則附有隱含條件，在租賃開始時房屋的狀態是適宜居住的，如未能履行此條件，租客有權立刻廢除租約。但此隱含條件只適用於租賃開始時的狀況，而並非繼續適用於租約的期間，或造成業主對樓宇繼續適宜居住的保證。

19.由於答辯人同意新更換的電熱水爐未必能提供熱水接駁至廚房，本席同意申請人的說法，根據涉案租約第十條，答辯人須負責修理或賠償。可是，申請人同樣沒有任何證據支持她所提出的4,000 元索償要求。另一方面，答辯人提供了證據，她花了2,200 元安裝新的熱水爐，在此情況下，本席只能盡力評估，裁定答辯人需賠償申請人1,000 元。

答辯人交回涉案處所的日期

20.又答辯人提供了附於反對通知書於2018年5月20日的 WhatsApp紀錄如下[3] ：

「簡太，你再次改期今日2018年5月20日下午5點到興祥大廈17字樓E室處理收樓及歸回按金，結果因大門有爭議，業主要求扣$5000，租客要在相方簽收文件上備註業主在按金上扣除$5000，但業主拒絕，結果業主沒有收回鎖匙及歸回按金。……」

21.又答辯人提供了附於反對通知書於2018年5月23日的 WhatsApp紀錄如下[4] ：

「簡太，由於我透過家居地產黃小姐與你聯絡，由於相討不果，今日我已將興祥大廈的鎖匙交到劉林陳律師行處理，請聯絡xxx律師領回鎖匙，電話是xxxxxxxx。」

答辯人並在WhatsApp紀錄附上xxx律師的名片。

22.根據既有法律原則，答辯人沒有權堅持申請人在她交還鎖匙時必須解決所有爭拗; 雙方就賠償方面(如有)的爭拗並不取決於答辯人有否交還鎖匙。在一般情況，如答辯人拒絶交還鑰匙，會被視為仍然使用或佔用涉案處所。但本席考慮答辯人所述和上文2018年5月23日的 WhatsApp紀錄，信納答辯人於2018年5月23日後已無意保留涉案處所鎖匙或繼續使用涉案處所(參考:Gray v Bompas (1862) 11 CB (NS) 520)。

23.於此，本席亦注意到申請人在庭上一直拒絕接受答辯人把涉案處所的鑰匙交往律師行及採取不合作態度收回鑰匙，本席裁定答辯人已於2018年5月23日交回本案處所鎖匙及交回空置管有權予申請人。

按金的扣除

24.雖然此案由開始時是一宗業主申請收回處所管有權的申索，演變成一宗業主與租客就交回處所管有日期的爭議，以致相關的租金與租約按金的扣除爭議，但正如區域法院法官吳美玲(當時官階)在Hoi Cheng Pan v Headstart Educational Group Limited, DCCJ 4028/2006 （無彙報的案例，日期為2007年4月27日）一案的判案書第108段指出:

“Subsequent events do not affect jurisdiction but may affect the ultimate award and the question of costs….”

25.吳法官又在分析過去判決(包括Orient Bright International Limited v. Hiang Kie Hong Kong Limited, CACV 220/2004，無彙報案例，日期為2005年5月11日)後，在判案書第49段所說:

“It is difficult to understand why, as a matter of law, in the assessment of damages the court should not take into account the deposit but must leave the plaintiff, if he succeeds in the claim, to receive payment of the assessment of the damages assessed and then refund the deposit 30 days later to the defendant, and if the plaintiff fails to do so the defendant would be obliged to pursue another claim for recovery of the deposit.”

26.同樣，此案例亦獲得高等法院龍劍雲司法常務官在The Center (51)Limited v Richfu Holding Group Limited， HCA 1729/2012 （無彙報的案例，日期為2013年6月20日)一案中認同。因此，本席裁定答辯人欠租金額，可在按金中扣除：

兩個月按金： 28,000 元

扣減：

- 提供廚房熱水的賠償 1,000 元

- 中間收益（由2018年5月6日起至2018年5月23日止），以每月14,000 元計算 8,400 元

- 期間的管理費，以每月500 元計算 300 元

9,700 元

申請人須退還答辯人的按金 18,300 元