Fung Hong 對 蔡建基及另一人

DCCJ 3952/2019

[2022] HKDC 1061

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2019年第3952號

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判案書

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背景

1.本案涉及土地物業實益權益擁有權的糾紛。相關物業位於香港新界元朗流浮山DD 128 Lot 102 B5鳳降村99號傲凱峰地下及一樓（下稱“該物業”），是一幢三層高村屋的地下和一樓。

2.該物業在2011年5月第一被告人以個人名義購入，並一直由持有至2018年11月售出。

3.原告人在相關期間是佳衛物業代理有限公司（Guardway Property Agency Limited）（下稱“佳衛”）的唯一董事。第二被告人是原告人的姐姐。第一被告人是第二被告人的丈夫。

4.原告人沒有律師代表，並親自行事。被告人一方由王大律師代表。

原告人的案情

5.原告人稱於2011年初，佳衛與創富國際合作翻新及銷售傲凱峰全部12幢村屋物業，其中包括被告人當時租住的物業（即該物業），限期在2011年6月30日完成。

6.原告人的狀書指稱該物業是被告人事前同意以歸復信託（resulting trust）形式替其持有的，此安排是讓被告人可以繼續在物業居住。而第一被告人簽訂該物業的臨時買賣合約亦是歸復信託之下的安排。

7.原告人陳詞稱因被告人一家未能在2011年4月搬出，所以原吿人跟他們經多次資詢商議後，由原吿人先付樓價三成，及委託被吿人一方暫做按揭，在完成所有銷售之前讓他們有時間搬遷。

8.原告人稱該信託是由他及第一被告人和第二被告人在2011年1月至3月期間，經討論後的口頭協議所產生。

9.原告人申索他擁有該物業的全部業權。

10.原告人狀書稱該物業之首期訂金及再期訂金分別為數港幣400,000.00元及港幣900,000.00元，是2011年4月初由佳衛公司開支票支付，目的是讓他全權擁有物業。被告人並無向原告人歸還相關款項。

11.原告人的案情指第一被告人向銀行申請物業按揭貸款是歸復信託（resulting trust）安排的一部份，理由是按揭貸款供款比起2008至2011年的租金還要低。

12.原告人同時表示對於該物業最終只是由第一被告人單名持有（而不是第二被告人單名持有或是第一及第二被告人共同持有），以及第一被告人獨自向銀行申請物業按揭毫不知情。

13.原告人指稱雙方曾經協議物業的法定權益將會在解除按揭後全歸原告人擁有，當原告人有意轉售物業時，被告人承諾將會在6個月內遷出。

14.原告人指控第一及第二被告人違反信託，即使在反覆要求下也未有向原告人交回物業，令原告人蒙受損失，故向第一及第二被告人申索損害賠償、利潤損失、經濟損失及機會損失。

被告人的案情

15.被告人否認以信託形式或存在任何共識替原告人持有該物業，也反對有責任向原告人作出任何賠償。被告人的案情是第一被告人由2011年5月購入物業至2018年11月出售物業為止，是唯一註冊業主及實益權益的擁有人。

16.被告人一方指在2011年初是在原吿人游說下才決定購買租住了約兩年的物業。當時原吿人稱買樓首期“包在他身上”，當作償還他多年來欠下第一及第二被告人的債項。

17.為購買該物業，第一被告人取得一筆港幣280萬元銀行按揭貸款，並且獨力支付每月按揭供款。

18.被告人否認雙方有協議在解除按揭後該物業的法定權益歸原告人擁有，也否認曾經承諾會按原告人要求在6個月內遷出物業。

19.另外，被告人的抗辯書亦指在第一被告人購買該物業後，原告人多年來一直沒有採取任何行動宣稱物業的業權或權益屬其所有，直到物業售出後才在2019年7月入稟向被告人提訴。據此，被告人指原告人因延誤提訴（laches）而失去提訴的權利。

20.被告人亦指針對第二被告人的申索實在是毫無法律訴因，應予以剔除。理由是第二被告人根本從來不是物業的持有人，所以即使原告人指稱違反信託的情況確實出現，要負上責任向原告人作出補償的也不會是第二被告人。

本案證人

原告人的證供

21.原告人是他唯一的證人。

22.原告人的證人陳述書是以英文書寫。但原告人在主問時表示不懂英語，他的證人陳述書是佳衛當時的外籍法律顧問書寫，而該名法律顧問又不完全理解他的意思，所以他不敢肯定證人陳述書的內容是否準確屬實。

23.在法庭傳譯主任的協助下，原告人確認了他的證人陳述書作為他的主問證供。

24.王大律師指出原告人在狀書和證人陳述書都沒有提過在2011年5月物業正式成交至2019年7月入稟期間曾經：—

(1)  對被告人宣稱存在信託關係及/或有關物業實益權益的協議；或

(2)  要求被告人遷出該物業；或

(3)  要求被告人將物業轉名至原告人名下。

25.原告人在盤問下一一否認。

26.原告人在證供中指稱對物業只由第一被告人一個人持有及申請物業按揭貸款全不知情。

27.王大律師指原告人是處理購買該物業的地產代理，他不單代表賣方簽署臨時買賣合約，也同時以物業代理身份在合約上簽名。該臨時買賣合約列明第一被告人為買方，並且由第一被告人一個人簽署作實，文件中亦完全沒有提及第二被告人。

28.原告人在盤問下同意他作為具經驗的地產代理，他知道銀行一般只會向物業買方批出物業按揭貸款。

29.原告人稱信託安排的原意是物業按揭貸款相比2008至2011年租住物業的租金更廉宜，又可以容許被告人一家有更多時間物色新居所。

30.該物業在2008至2011年間每月租金為港幣8,000.00元。王大律師向原告人指出，從已存擋法庭的文件看到，其實每月物業按揭供款金額超過租金。

31.原告人則指出，因為他的關係，當時業主是以低於市價的租金租給被告人，市值租金要比港幣8,000.00元為高。

32.原告人在盤問後段提出了狀書和證人陳述書中從未透露的說法。他稱根據雙方之間的協議，他打算向被告人償還物業按揭供款的本金部份，因此被告人只需承擔按揭供款的利息。

33.但不爭議的是，原告人從沒有向被告人支付按揭供款。文件證供顯示，第一被告人是按揭的申請人，還款責任在於第一被吿人，而按揭還款已經全部完成。

34.原告人的證人陳述書提出港幣130萬元（即港幣400,000.00元 + 港幣900,000.00元）從沒有歸還他，但同時亦稱被告人沒有將該物業歸還。

35.王大律師指在2018年5月21日原告人經Munros律師行發出的信件，代表原告人以個人身份向第一被告人追討於2011年4月借出的私人貸款港幣400,000.00元。

36.信中明確指出當年原告人透過佳衛開出一張港幣400,000.00元的支票，該支票用作借貸給第一被告人支付該物業10%訂金。信中要求第一被告人在7天之內全數償還該筆貸款，否則便會採取法律行動而不作另行通知。

37.原告人在盤問下同意信件內容與他在本案指稱被告人以信託形式持有該物業的案情有直接矛盾。

38.雖然原告人在盤問時稱不同意信件內容，甚至指控律師行發信前沒有跟他確認內容，但原告人承認事後沒有任何後續信件用以澄清或修改該信中他現聲稱不實的內容。

被告人的證供

39.兩名被告人均有作供。

40.被告人的說法是，原告人於2011年初獲發展商委託出售傲凱峰發展項目，原告人作為佳衛的唯一公司董事極力向正租住該物業的第一被告人及/或第二被告人推銷該物業。見第一被告人及/或第二被告人起初興趣不大，原告人主動提出首期由他包辦，當作一次過償還多年來欠下第一和第二被告人的債項。被告人的證供是當時原告人大約欠下他們約港幣120萬元，但他們沒有文件記錄。

41.原吿人花了很多時間盤問2名被告人有關他的債項，指被告人沒有文件支持。

42.原吿人沒有否認他曾向被告人借款，但指第一被告人亦有週轉問題。

43.被告人一方的證供是，為購買該物業，第一被告人取得一筆港幣280萬元銀行按揭貸款，並且獨力支付每月按揭供款。

44.被告人否認雙方有協議在解除按揭後物業的法定權益將會歸原告人擁有，也否認曾經承諾會按原告人要求在6個月內遷出物業。

45.原告人盤問時指出他與被告人在2011年農曆新年至三月期間，曾經討論被告人要遷出物業，好讓他或佳衞可以將物業出售。在三月時，原告人提出可以支付物業首期，而被告人代他向銀行借貸，被告人一家可以繼續居住在物業，但物業的業權歸原告人所有。

46.第一及第二被告人在盤問下否認原告人指出聲稱就持有物業雙方討論過的事項，以及之後所達成的口頭協議。

47.簡單來說，被告人之證供是，第一被告人及/或第二被告人並無向原告人作出承諾會按原告人所需搬離該物業，也沒有同意物業的業權歸原告人所有。

48.2名被告人均同意他們從沒有付出該物業的首期，即港幣130萬元。

有關法律原則

49.有關土地的法定權益和實益權益，長久以來確立的原則是法定權益和實益權益是一致的。物業的註冊業主是會被視為物業的法定和實益權益擁有人。

50.王大律師引述了Mo Ying v Brillex Development Ltd [2015] 2 HKLRD 985, Lee Tso Fong v Kwok Wai Sun [2008] 4 HKLRD 270及Re Superyield Holdings Ltd [2002] 2 HKC 90等案例，本席完全接受，在此不作詳述。

51.這些案例亦被法庭多次引用。

52.在Chui Woon Man & Chui King Siu v Chan Kit Wah & Chui King Wan & Chui Woon Man & Kwan Yuk Ha v Chan Kit Wah & Chui King Wan，HCA 2540/2014一案：—

“29. 首先，根據確立法原則，物業的法定權益和實益權益應該是一致的，任何人持相反立場則須負上舉證責任。

31. 至於歸復信託，章大律師正確地指出，根據歸復信託的法律原則，當一名人士提供資金購買物業，而該物業被傳達到另一人的名下，如沒有與此相反的證據，法律假定該另一人以歸復信託的方式為購買人持有該物業。即使雙方沒有共同意圖，以歸復信託的方式持有該物業，法律會估算此意圖，但這假定是可以被雙方實際的共同意圖推翻。（見Lee Tso Fong v Kwok Wai Sun [2008] 4 HKLRD270，第5段）”

32. 原訟法庭暫委法官杜溎峰在Lee Tso Fong中再指出：

“Prima facie, beneficial ownership goes hand in hand with legal ownership. If a plaintiff seeks to divorce the beneficial ownership from legal ownership and to claim the beneficial ownership in the property which he purchased and transferred to the name of another, he must bear the burden of proving his equitable right which is inconsistent with the undisputed legal title. He may discharge that burden by proving an express trust. Or, he may be assisted by the presumption of resulting trust by proving that he paid the purchase price of the property. But, like all presumptions, the presumption of resulting trust operates only in the absence of evidence to the contrary. Once this presumption is raised, the party seeking to challenge it bears the evidential, but not legal burden, of adducing evidence to displace the presumption of resulting trust. That party may adduce evidence of a contrary common intention of making a gift. If that evidence is insufficient to displace the presumption of resulting trust, the presumption prevails. But if that evidence is sufficient to displace the presumption of resulting trust, the party who has the legal burden will fail unless he can prove the resulting trust.””

53.在湯 及 徐及徐，FAMC 15201/2013一案：—

“39. 關於歸復信託及構定信託的法律原則，高等法院原訟法庭杜溎峰暫委法官（當時的官階）於黃燕珍 訴 鄺偉文及葉鳳蓮一案（HCA 2293/2004、判案書日期2009年12月18日）中說：

「[18] 一般來說，法定業權與實質業權是緊密相連。黃女士與鄺先生是第二項物業的註冊業主。他們應被視為該物業的法定和實質業權擁有人。鄺母卻爭議她才是該物業的實質業權擁有人，她指稱黃女士與鄺先生只是她的受託人代她持有該業權。若鄺母擬將法定業權與實質業權分拆，她必須負上舉證的責任：見Re Superyield Holdings Ltd [2002] 2 HKC 90，第108D頁；Lee Tso Fong and Kwok Wai Sun & Another 民事訴訟2005年第272號、2008年5月9日 (unreported)、第22段與23段及Stack v Dowden [2007] 2 AC 432、第65段與66段。鄺母聲稱購買第二項物業的資金全部是由她提供。她依據的法律原則是歸復信託或構定信託。

[19] 根據歸復信託的法律原則，當土地財產或個人財產被傳達到一名購買人和其他人的名下，和一名或多於一名人士(購買人除外)，法律假定曾提供資金購買該財產的人士擁有其部份或全部的權益。但這假定是可以被推翻：見Underhill and Hayton, Law Relating to Trusts and Trustees, 第17^th 版、第433頁。若有關的物業涉及按揭貸款，承擔償還貸款的一方，亦可當作對購買該物業曾提供代價。這法律原則對黃女士亦適用：見Re Superyield Holdings Ltd。

[20] 此外，法庭亦可以基於有關各方，如轉讓人與承讓人之間或曾付出代價與沒有付出代價的承讓人之間，的共同意願為他們構定信託，以實現他們在轉讓該物業時的共同意願；見Lloyds Bank PLC And Rosset and another [1991] 1 AC 107 、第132E - 133H頁; Ip Man Shan Henry and another v Ching Hing Construction Co. Ltd &Ors (No 2) [2003] 1 HKC 256 、第68至75段；Oxley v Hiscock [2004] 3 All ER 703 (CA) 第30至39段與第68段及69段。不過，若有關各方擬藉著這信託安排達至非法的目的，該信託則不能成立：見Snell’s Equity，第31版、第23-11段；Scott v Brown，Doering, McNab & Co [1892] 2 QB 724；Gascoigne v Gascoigne [1918] 1 KB 223。」”

54.所以根據上述法律原則，第一被告人是該物業的法定權益和實益權益的擁有人。

55.原告人要舉證物業的實益權益並不是第一被告人所擁有。他可以證明有明示信托（express trust）的存在或者是依賴歸復信托（resulting trust）的原則。

56.關於為購入物業提供款項方面，王大律師依賴Big Island Construction (HK) Ltd v Wu Yi Development Co Ltd (2015) 18 HKCFAR 364一案：—

“92. As the Editors of “Jacobs’ Law of Trusts in Australia” point out the presumption of resulting trust does not apply where A lends money to B and B uses the money to buy property from X. As Jacobs goes on to state:

“B is not an implied trustee of the land for A because A has not acted as purchaser.”

In Australia, these principles are well established by a series of cases in the High Court of Australia; Charles Marshall Pty Ltd v Grimsley; Napier v Public Trustee (WA) and Calverley v Green.

93. In England, the law with respect to purchase price resulting trusts (the first category) is no different. Browne-Wilkinson J in Re Sharpe at 223B said:

“In my judgment, if, as in this case, moneys are advanced by way of a loan there can be no question of the lender being entitled to an interest in the property under a resulting trust. If he were to take such an interest, he would get his money twice: once on repayment of the loan and once on taking his share of the proceeds of the sale of the property.”

97. Thus the presumption will be displaced if the person who provides the money intended only to make a loan of money which was to be repaid. In such a case there would be no resulting trust because the common intention is inconsistent with the person who provides the money taking an equitable interest.

106. It follows that the reasoning in Seldon v Davidson is flawed, that it is inconsistent with earlier English authority and with Australian authority. That circumstance in itself is enough to justify the conclusion that the decision should not be followed in Hong Kong and that the presumption of an implied obligation to repay from the fact of payment to a stranger cannot be supported. Further, I am not persuaded that, as a matter of policy, recognition of such a presumption has anything to commend it. The making of a bare payment to another may in the nature of things be explicable by reference to a wide variety of possibilities. To my mind, the probability that there is an obligation to repay the amount is not so strong that it should become the subject of a presumption, even a presumption of fact as Stevens J held it to be in Keqing Zheng v Golden International Trading Ltd and another. It is the making of the payment in the circumstances which surround it that will enable appropriate inferences to be drawn, in the light of any relevant traditional presumption. In such a situation it is preferable to avoid the making of a presumption and leave the character and effect of the payment to the drawing of inferences. Presumptions lend themselves to tactical ploys in litigation; it is better that parties be encouraged to present the totality of their case, particular in cases arising out of commercial transactions.”

57.王大律師陳詞，當某人向另一人給予款項，背後原因有著很多的可能性。假如款項是以貸款性質提供，就根本不可能存在受惠於貸款人的歸復信託（resulting trust），理由是借貸雙方的共同意圖與歸復信託中貸款人擁有物業衡平法權益的推定背道而馳，即貸款人不會獲得物業的實益權益。

分析

58.原告人在狀書及證人陳述書指被告人同意以歸復信託（resulting trust）形式替他持有該物業，而該信託是由他們之間的口頭協議產生。

59.事實上，原告人是倚賴口頭協議而形成的明示信託（express trust）。

60.若本席接受有口頭協議的存在，原告人則不需倚賴歸復信託（resulting trust）的法則。

61.原告人作訴之案情指在被告人決定購買該物業前，雙方就物業實益擁有權誰屬作過明確討論及後達成共識和協議。原告人在證供中地表示雙方的協議是物業的法定權益將會在解除按揭後全歸原告人所有。

62.原告人陳詞指在2011年因第一及第二被告人為租客及未能短期搬出，所以就有了這個信托方案。一來可幫他們慢慢找合適物業，二來可以幫他們減輕租金負擔。原吿人又說他會全數歸還他們之按揭供款。在最後陳詞階段，原告人稱他“打算”還給第一被告人他已完成的按揭供款，但當然這沒有發生。

63.第一被告人於2011年4月初簽訂臨時買賣合約，到了5月中旬物業正式成交。

64.王大律師引述2011年3月中第二被告人發給大業主代表的信件，請求業主考慮延長租約至同年6月30日好讓小朋友考完試後才搬遷。王大律師陳詞指若果被告人同意以信託形式持有物業的目的只是希望可以在物業居住到6月30日，第一被告人沒有必要如此大費周章，向銀行申請物業按揭貸款，並且辦理所有物業轉讓手續，而最終物業歸於原告人。

65.本席同意王大律師的觀點，原告人的講法有違常理。若然第一被告人是該物業的業主及按揭申請人，而事實上亦償還了全部按揭供款，實在沒有任何理由會協議該物業的全部實益權益為原告人所擁有，以及在解除按揭後將物業的法定權益轉給原告人。

66.本席觀察了所有證人在庭上作供時的表現，本席認為原告人並不是誠實可靠的證人。他在適當的時候會修改自己的證供去增強他的案情。

67.本席並不接納他的證供。

68.相反，兩名被告人的證供簡單直接，本席認為他們是誠實可靠的證人，並接納他們的證供。

69.就關於口頭協議的證供，原告人的說法並不合理。他所說的並不能說服法庭他與被告人一方存在他聲稱的協議。

70.本席要考慮的，是原告人可否依賴歸復信託的原則去證明他有該物業的實益權益。

71.本案中不爭議的是，被告人一方沒有在購入物業時提供訂金及首期（共港幣130萬元）。

72.原告人指這港幣130萬元是由他提供，其中港幣400,000.00元，可能是他個人支票，他的狀書稱該港幣130萬元是由他以公司支票直接給予賣方（港幣400,000.00元 + 港幣900,000.00元）。

73.王大律師指，原告人不能提供該2支票的副本及/或証明。

74.但是，被告人肯定沒有付出過港幣130萬元，他（們）的證供是原告人向他們表示首期“包在他身上”。

75.若果原告人沒有支付（或至少安排）港幣130萬元的資金，第一被告人不可能完成購入該物業。在相對可能性下，本席裁定該港幣130萬元由原告人提供。

76.但是，該港幣130萬元是由原告人個人提供及/或由原告人當時所獨資持有的佳衛提供，法庭則沒有足夠證據去決定。

77.無論如何，原告人沒有證據支持他是物業全部業權擁有人的說法，因為購買物業的資金，他最多只是負責130萬元。

78.本席要決定的是，該港幣130萬元的性質是什麼。

79.王大律師陳詞指歸復信託（resulting trust）的推定根本不適用於本案。原則上，歸復信託僅適用在沒有相反的證據存在的情況下，假定曾經為購置物業提供資金的一方擁有物業部份或全部實益權益，而本案中顯然存在與歸復信託相反的證據。

80.王大律師指Munros律師樓代表原告人向第一被告人發出追討私人貸款的信件，與本案以歸復信託（resulting trust）為核心的案情互相矛盾。原告人在證人陳述書中亦提到被告人一直未有償還港幣130萬元給他，明顯反映原告人的心態認為被告人要向他償還物業的訂金及首期。

81.被告人之案情是原告人承諾購買物業的首期“包在他身上”，是償還多年來欠下第一和第二被告人的債項。王大律師陳詞這足以推翻歸復信託（resulting trust）的假定。

82.本席在考慮了本案所有文件證供，以及證人的供詞，本席裁定在相對可能性下：—

(1)  原告人和第一及第二被告人的所謂口頭協議，是由原告人負責該物業的訂金及首期，而被告人一方會自行申請按揭去支付該物業餘下的購入金額。

(2)  原告人在簽署臨時買賣合約時，是負責該物業買賣的代理人，必定知道第一被告人是將會成為該物業的唯一持有人。

(3)  而第一被告人身為物業的唯一持有人，順理成章是會成為申請按揭貸款的唯一人選。

(4)  原告人清楚知道第一被告人會就該物業餘下的款項申請及償還按揭，而原告人亦從沒有向第一被告人就按揭還款提供任何款項。

(5)  原告人與第一被告人及/或第二被告人在簽署臨時買賣合約之前，有多年金錢上的瓜葛，但原告人在相關時間實際上是否欠第一被告人及/或第二被告人任何金錢（以及如有的話是多少），法庭則沒有充分的證據去決定，而且亦不是本案議題。

(6)  因為原告人要在創富合作的限期前將物業賣出，而當時第一及第二被告人沒有搬出該物業的計劃，所以他們協議在原告人的資助下，由被告人一方購入該物業。

(7)  當時雙方的共同意向，並不是原告人會獲得物業的實益權益。

(8)  原告人替第一被告人安排了港幣130萬元，作為該物業的訂金及首期，其性質是貸款，並非如原告人稱是令他擁有物業的業權，並非“信託方案”。

(9)  原告人的意向清楚反映在2018年5月21日由他當時的代表律師Munros發出的信件。原告人自己在他的陳述書中亦提出被告人要歸還130萬元。

83.如Big Island一案所指，純為借款並不能形成歸復信託。綜合以上，本席裁定，原告人並沒有擁有該物業的任何實質業權。

結論

84.本席撤銷原告人的申索。

85.基於以上，本席並不需要處理原吿人於狀書上作訴的濟助請求。

86.無論如何，原告人在審訊過程中完全沒有交出證據證明因第一被告人及/或第二被告人聲稱違反信託而蒙受了甚麼具體損失。無論是損害賠償、利潤損失、經濟損失或機會損失，直至結案陳詞階段原告人依然未能提供證據基礎讓法庭評定賠償金額。

87.庭上沒有任何證據顯示第一被告人於2018年尾以低於市價出售該物業。

88.至於被告人指原告人延誤提議（laches）方面，本席亦不需要處理。

89.為完整起見，本席基於下列理由，認為原告人是延誤提議： —

(1)  原告人早於2011年4月第一被告人簽訂臨時買賣合約時知悉第一被告人將會成為物業的唯一業主。

(2)  原告人在2011年5月正式成交至2019年7月本案入稟之間逾8年時間選擇不作為，沒有採取任何行動向被告人宣示自己的實益擁有權，也沒有要求被告人遷出物業，或要求被告人將物業轉至他名下。

(3)  原告人直等到第一被告人售出物業獲利後超過半年時間，才入稟控告被告人，宣稱自己擁有涉案物業全部實益權益。

90.最後，第二被告人從來都不是物業的註冊業主，因此不可能是為原告人持有物業的受託人。原告人對第二被告提出的訴訟，實在毫無理據。

訟費

91.由於原告人敗訴，本席下令原告人須承擔被告人一方在本案的訟費，連同大律師證書。如雙方不能同意金額，則交由法庭評定。

92.訟費命令為暫準命令，如雙方在14天內不向法庭申請，該暫準命令會成為正式命令。

原告人：沒有律師代表，並親自應訊

第一及第二被告人：由蘇與劉律師事務所轉聘王祖力大律師代表