Case Document

100%

DCCJ 5138/2020

[2025] HKDC 1460

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2020年第5138號

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原告人	PAKO ENTERPRISES LIMITED （栢嘉企業有限公司）
及
被告人	TSE, YUET TOA （謝悅陶）

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主審法官：

區域法院暫委法官汪祖耀內庭聆訊

聆訊日期：	2025年7月8日
判決書日期：	2025年8月28日

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判決書

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前言

1.本案經審訊後，本席於2024年9月13日頒下判案書，撤銷原告人的申索，並判被告人修訂的反申索勝訴，裁定被告人可獲得以下濟助：

(1) 法庭作出聲明，被告人為香港九龍山林道36號1樓B室連平台物業（「該物業」）的25% 的實益擁有人，並擁有該物業的寧靜管有權；

(2) 法庭作出聲明，原告人是以信託人身份代被告人持有該物業的25% 權益；

(3) 原告人須支付被告人的訟費。

2.本案的相關事實及本席撤銷原告人申索的原因已詳列於判案書之中，本席不在此重複。

3.原告人於2024年10月14日發出傳票（「該傳票」），就本席上述於2024年9月13日所頒下的判決提出上訴許可申請。

上訴許可申請適用的法律原則

4.根據《區域法院條例》（第336章）第63(1)條：

「除第 (3) 款另有規定外，在有法官或上訴法庭許可的情況下，可就法官在任何民事訟案或事宜中作出的每項判決、命令或決定，向上訴法庭提出上訴。」

5.另外，根據《區域法院條例》第63A(2)條：

「(2) 聆訊有關上訴許可申請的法官、聆案官或上訴法庭除非信納——

(a) 有關上訴有合理機會得直；或

(b) 有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，

否則不得批予上訴許可。」

6.於SMSE v KL [2009] 4 HKLRD 125，第17段，上訴庭指出指出：

「第63A(2)(a) 條中的「有合理機會得直」，是指上訴得直的機會必須為「合理」，擬提出的上訴不能是「毫無理據」的，但無須達致「相當可能」得直。」

7.就「合理機會得直」此項準則而言，上訴的勝算須超越「純屬空想」 (“fanciful”)的程度，惟不必達至「大有可能成功」 (“probable”)的門檻：見 Wynn Resorts (Macau) SA v Mong Henry [2009] 5 HKC 515，第18至19段。

8.根據確立已久的基本原則，上訴法庭不會輕易干預或推翻原審法官有關事實方面的裁斷，包括對證人誠信及證據是否可信的評估，擬上訴一方必須顯示原審法官的事實裁斷有明顯錯誤，包括原審法官忽略考慮關鍵性的證據、誤解證據、作出沒有證據支持的事實裁定，或作出任何一位法官在理性判斷下都不可能作出的裁斷。這是十分高的門檻，上訴人不可以單單因為法官不接納他的證據或說法，便指裁決是明顯錯誤的：見China Gold Finance Ltd v CIL Holdings Ltd and others, CACV 11/2015，2015年11月27日，第11至20段；及鄧對陳 [2021] HKCA 1659，第22段。

9.於莊裕安對安達人壽保險有限公司及另一人 [2022] HKCA 1593，第17段，上訴庭指出：

「上訴不是就案件進行重新審訊。上訴機制的用意是要求上訴人應該針對原審法官的判案書，指出哪些地方犯錯，和扼要地提出是根據甚麼理由指稱原審法官犯錯。若上訴的理據只是再次提出及重覆曾經提出而被原審法官否決的論點，而沒有針對原審法官否決的理由提出反駁的理據，這些理據並不能被視為有效的上訴理據：見李智慧及昆士蘭保險 (香港) 有限公司 [2021] HKCA 984第11段。」

10.在秦錦釗對香港特別行政區 [2018] HKCA 167一案，上訴法庭法官關淑馨在第8段亦指出：

「上訴人對上訴法庭重新論述在下級法庭提出過的論點，是沒有意義的，這也不是上訴機制的用意。在上訴通知書所載的上訴理由，應該針對原審法官的判案書，指出哪些地方犯錯，和扼要地提出是根據甚麼理由指稱原審法官犯錯。曾經提出而被原審法官否決的論點，在上訴時只是再次提出，沒有針對原審法官否決的理由提出反駁的理據，是沒有作用的。」

11.原告人提出對於結合證人可信性評估與文件及周邊證據分析 (“a combination of testimonial assessment and analysis of documents and surrounding circumstances”) 的事實裁決，上訴法院可能更傾向於干預 (“more readily interfere”)：Zuckerman on Civil Procedure: Principles of Practice (第4版) ，第25.205段。

討論

原告人提出的第一項上訴理由

12.根據原告人的擬上訴通知書，原告人提出的第一項上訴理由的基礎在於本席對該信托存在與否存在以下謬誤：

(1) 本席裁定該信託是否成立取決於在2004年是否存在被告人所指的三方口頭協議（下稱「該協議」）：見判案書第25段；

(2) 無可爭議的是，被告人聲稱該協議由李沛樺女士（「李女士」）、其女兒張秀霖，以及被告人三方之間於2004年達成；

(3) 但是，在2004年，該物業的法定及實則質擁有人均為馬玉雲女士，而她並無參與該協議；

(4) 判案書中亦無作出任何相關裁決，說明馬玉雲女士是否及如何受到該協議所約束，尤其該協議並不牽涉馬女士。

13.原告人指共同意圖或信託聲明必須由「法定擁有人」(“the legal owner or owners”) 或「物業購買人」 (“the purchaser of the property”) 作出：見 Lewin on Trusts（第20版）第10-053段。正如終審法院在 Luo Xing Juan v Estate of Hui Shui See (2009) 12 HKCFAR 1一案中第39段所言：

“…The fact that A and B might form a common intention that they should have shared beneficial interests in C’s property cannot in principle be sufficient to impose a constructive trust on C to hold C’s property on trust for A and B. C is not party to and does not unconscionably depart from any common intention, so there is nothing to constitute C a trustee for A and B. If B does not make good his promise, he might attract personal liability to A, but it does not mean that an equitable interest in C’s property is created in favour of A.”

14.因此，原告人指在本案情況下，本席在判決中認定該協議能以某種形式約束馬玉雲女士，並於2004年成立該信託是與上述法律原則相違，並存在法律錯誤。

15.本席認為上述論點為表陎多於實質。首先，本席就終審法院於上述Luo Xing Juan 所表述的法律原則並無異議，但於本案中，不同之處在於被告人於2018年11月12日作出的反申索書及2020年8月21日作出的修訂的反申索書中，並沒有向馬玉雲女士提出任何的申索，而且在本案中法庭亦沒有需要就着馬玉雲女士購入該物業時是否以信託形式持有該物業作出裁決。被告人在本案中提出反申索時，原告人已是該物業的法定持有人。因此，法庭於本案中需要作出裁決的主要事項是原告人是否於被告人提出反申索時是以信託形式代被告人持有該物業的25%權益。

16.本席已於判案書第31至34段列出有關共同意圖法律構定信託的適用法律及案例，指出法庭首要考慮的基本問題是，無論從雙方的行為可得出何種推論，在獲得有關物業前的任何時間，或在某些例外的情況下，雙方於購入有關物業後是否達成過任何協議、安排或共識共同享有該物業。就此而言，於Mo Ying v Brillex Development and Another [2015] 2 HKLRD 985一案中，上訴法庭法官張澤祐亦採納了相同原則，並於第5.8段引用了Lloyds Bank Plc v Rosset [1991] 1 AC 107：

“Then in Rosset, Lord Bridge of Harwich at p.132 referred to the distinction between express discussion by the parties on the shares and inference to be drawn in the absence of such a discussion:

‘The first and fundamental question which must always be resolved is whether, independently of any inference to be drawn from the conduct of the parties in the course of sharing the house as their home and managing their joint affairs, there has at any time prior to acquisition, or exceptionally at some later date, been any agreement, arrangement or understanding reached between them that the property is to be shared beneficially…

In sharp contrast with this situation is the very different one where there is no evidence to support a finding of an agreement or arrangement to share, however reasonable it might have been for the parties to reach such an arrangement if they had applied their minds to the question, and where the court must rely entirely on the conduct of the parties both as the basis from which to infer a common intention to share the property beneficially and as the conduct relied on to give rise to a constructive trust…’”

17.本席已接納被告人提出的案情，裁定2004年的確存有被告人聲稱的三方口頭協議，而被告人的確曾交予李女士港幣259,500 元作為最終購入該物業的部份資金。其後，被告人和張秀霖亦如被告人所述曾經每月共同交予李女士港幣6,000元。約於2008年時，李女士亦曾準備被告人聲稱的書面確認書給予被告人和張秀霖確認，但該確認書在2018年5月時被張秀霖從該物業取走（見判案書第110段）。明顯地，根據法庭的判決，各方議定的共同意圖於相關時間（包括李女士透過原告人獲得該物業的法定權益之前或之後）一直存在。雖然被告人的案情的確有指出馬女士是有參與上述三方口頭協議的討論，但如上所述，本案中馬女士從來不是被告人反申索中的被告人。不論如何，即使原告人的說法成立，李女士於2008年透過原告人獲取該物業的法定權益後，各方議定的共同意圖仍維持有效，李女士甚至於當時和被告人及張女士簽訂了上述確認書，繼續確認三方的共同意圖。因此，本席的判決並不存有原告人所聲稱的法律錯誤。

18.基於上述原因，本席認為原告人擬提出的第一項上訴理由並沒有合理的成功機會。

原告人提出的第二項上訴理由

19.第二項理由針對本席於判案書第112段中裁定被告人有權獲得該物業享有寧靜管有權而提出。原告人指本席在判案書中並未具體說明其認定被告人享有寧靜管有權的法律依據。原告人認為裁決最多僅能支持該物業信託關係之成立，在法律上並不構成授予被告人寧靜管有權之任何基礎。原告人指尤其值得指出的是，寧靜管有權本質上屬業主與租客法律關係中之默認條款，僅能基於業主與租客關係(from the mere relation of landlord and tenant) 而產生，並僅存在於租賃期間：見 Woodfall: Landlord and Tenant 第11.266–11.267段。

20.原告人指本案顯然不屬於此情況。即使採納被告人之主張，法律上並無任何基礎支持被告人能夠排除其他業主，尤其是原告人而獨享該物業的寧靜管有權。

21.首先，本席並不同意原告人所指寧靜管有權本質上只屬業主與租客法律關係中之默認條款，僅能基於業主與租客關係。根據本席已接納的被告人之案情，法庭有足夠基礎就着原告人及被告人之間有關該物業之權利作出被告人於反申索書提出的衡平法下的濟助，例如「擁有人不容反悔」 (proprietary estoppel) 或「承諾不得自駁」(promissory estoppel)。簡而言之，基於「擁有人不容反悔」的濟助的要求或考慮因素是 (i) 在本案中原告人向被告人作出的陳述或保證；(ii) 被告人對此陳述或保證的依賴；及 (iii) 被告人由於這種依賴而對自身造成的損害（見 Cheung Lai Mui, the executrix of the estate of Cheung Ping Kau and the administratrix of the estate of Cheung Ping Fuk (alias Cheung Bing Fuk) v. Cheung Wai Shing and others (2021) 24 HKCFAR 116，第23段）。另外，就基於承諾不得自駁 (promissory estoppel) 可發出的濟助而言，可參見終審法院於Luo Xing Juan v Estate of Hui Shui See (2009) 12 HKCFAR 1，第70至72段所陳述有關的法律原則：

“70…Where the equity is raised by operation of the doctrine of promissory estoppel in relation to a clear-cut promise that can readily be given effect, “the court’s natural response is to fulfil the claimant’s expectations.” But this is subject to the remedy not being disproportionate to the detriment which its purpose is to avoid. If realising the claimant’s expectations in full would result in such a disproportion, the court will seek to satisfy the equity in a more limited way, while not abandoning its attempt to fulfil those expectations to an appropriate degree.

71. In formulating its decree, the court has a wide discretion to satisfy the equity raised in an effective way, applying the principles mentioned above. Practical considerations involving such matters as the administrative feasibility and cost of the measures ordered; their fiscal consequences; the need in some cases for a “clean break” between antagonistic parties, and so forth, are properly taken into account.

72. While some differences have developed as between Australian and English jurisprudence in relation to the constituents of certain estoppels, with the Hong Kong courts presently inclining towards the English approach, there is no divergence among the jurisdictions regarding the court’s wide and flexible discretion to grant appropriate relief. In Waltons Stores (Interstate) Ltd v Maher, Brennan J indicated some of the measures open to a court to give appropriate effect to an equity:

“The element which both attracts the jurisdiction of a court of equity and shapes the remedy to be given is unconscionable conduct on the part of the person bound by the equity, and the remedy required to satisfy an equity varies according to the circumstances of the case. As Robert Goff J said in Amalgamated Property Co v Texas Bank [1982] QB 84 at p 103: ‘Of all doctrines, equitable estoppel is surely one of the most flexible.’ Sometimes it is necessary to decree that a party’s expectation be specifically fulfilled by the party bound by the equity; sometimes it is necessary to grant an injunction to restrain the exercise of legal rights either absolutely or on condition; sometimes it is necessary to give an equitable lien on property for the expenditure which a party has made on it: see Snell’s Principles of Equity, 28^th ed (1982), p 562. However, in moulding its decree, the court, as a court of conscience, goes no further than is necessary to prevent unconscionable conduct.””

22.在本案中，法庭已接納被告人所指李女士[1]根據上述三方口頭協議，向她承諾她與張秀霖共同享有該物業的獨有及寧靜管有權，而被告人倚賴有關協議及承諾同時亦付出了港幣259,500元，以履行上述三方口頭協議。因此，法庭是有足夠基礎作出有關濟助。

23.不論如何，本席亦於判案書第113段指出本案需要處理的主要事項是雙方是否擁有該物業的業權，並同時指出鑒於本席作出的判決，雙方若有任何根據香港法例第352章《分劃條例》的申請，則須另作處理。

24.基於上述原因，本席認為原告人擬提出的第二項上訴理由並沒有合理的成功機會。

原告人提出的第三項上訴理由

25.這項上訴理由涉及本席在判決中對當時的同期文件（或其缺失）的處理方式及裁決。原告人強調，在評估證人可信性時，爭議發生前已存在的同期書面文件最為關鍵（見Hui Cheung Fai v Daiwa Development Ltd, HCA 1734/2009，2014年4月8日，第77-83段）。在Simetra Global Assets v Ikon Finance [2019] 4 WLR 112，第48段，英國上訴法院Males LJ 亦指出，同期的文件一般被視為遠較證人口頭證供可靠。原告人指由此可見，缺乏同期文件也是一個重要的考慮因素。在Leung Chin Sing Rabo v Ko Chun Kay Kelvin [2021] HKCFI 2242，第42段，DHCJ Jin Pao SC指出：

“The prevalence of e-mails, text messages and other forms of electronic communication is such that most agreements or discussions which are of legal significance, even if not embodied in writing, leave some form of electronic imprint: Blue v Ashley [2017] EWHC 1928 (Comm) at [65] per Leggatt J (as he then was); Music Holdings Property HK Ltd v Ooi Lean Choo [2020] HKCFI 1312 at [58] per Ng J. Because the value of a written record is understood by anyone with business experience, its absence may, depending on the circumstances, tend to suggest that no contract was concluded: Blue v Ashley at [49]; Wing Hing (1956) Co Ltd v Nissin Foods Co Ltd [2021] HKCFI 638 at [56] per DHCJ Abraham Chan SC.” （底線後加）

26.原告人指在本案中，沒有爭議的是被告人是「帳目分明且做事有系統之人」。在這前提下，原告人指被告人對於所聲稱已達成之三方口頭協議完全沒有任何形式的同期文件或證據佐證。反觀，如擬上訴通知書第3(3)(a)-(c) 段所述，當時現存之證據與被告人主張存在的該協議互相矛盾，包括儘管被告人與張秀霖於分手時發出的短信內容詳盡，卻未提及任何三方口頭協議、被告人支付的港幣259,500元，以及被告人供樓的支出。該短信亦未提及任何確認書。另外，原告人指被告人有與李女士就生活開支對帳，但當中並沒有提及過任何港幣6000元的供樓開支。

27.儘管如此，原告人指本法庭於判決第101段卻裁定：「但縱觀被告人的證供，以及本案涉及一宗家庭式而非一般的商業糾紛，本席認為很多時候在此等情況下，雙方缺乏充足的文件證據亦不是不常發生的事」。此認定本席未充分考慮在現代社會中，即便屬家庭事務，就一項協議理應存在某種電子通訊或記錄，只是該形式可能不如商業協議正式。因此，法庭未有充分考量該協議完全缺乏同期的文件證據支持，屬於錯誤的裁決。

28.就上述論點，本席已於判案書第101段指出：

「在考慮雙方證人的證供時，本席有考慮原告人上述的論點。當然，被告人的案情缺乏文件支持是一個重要的考慮點。但縱觀被告人的證供，以及本案涉及一宗家庭式而非一般的商業糾紛，本席認為很多時候在此等情況下，雙方缺乏充足的文件證據亦不是不常發生的事。事實上，在本案中原告人亦沒有提供不論是2004年以馬女士名義或是2008年以原告人名義購入36號物業時的相關文件，包括出資購入物業的相關文件。」[底線後加]

29.原告人亦指本席不應信納被告人的母親劉秀蓮女士有關她於2004年如何提取總數港幣260,000元的現金給予被告人作為購入該物業的資金的證供。就此而言，本席已於判案書第103 至104段作出以下判斷：

「103. 本案另一重要證人是被告人的母親劉秀蓮女士。原告人指劉女士有關如何提取總數港幣260,000元的現金給予被告人作為購入36號物業的資金的證供並不清晰。但原告人亦同意事實上，可以理解的是多年過去，以劉女士現時的高齡未必可以記起太多細節。但以她的背景而言，20多萬絕對是一筆佔她的財產很重要部份的錢。

104. 原告人指不論如何，劉女士並不知道被告方所指稱的「三方口頭協議」。更重要的是，據她的說法，她交錢給被告人後就沒有再理會購入物業的任何事宜。因此，即使法庭接納她可能真的交給被告20多萬元現金，那筆錢是否真的交給了李女士作買樓之用還是全然依仗被告證詞的可信性及可靠性，但原告人認為被告案情指是李女士要求要現金交收的說法是極其匪夷所思的，這也直接令被告是否有交予李女士港幣259,500元產生極大的疑問。

105. 儘管劉女士年紀比較大，但她作供清晰肯定，面對盤問時亦表現直接。經考慮劉女士的證供，本席接納其證供為真實，即在2004 年，劉女士的確曾把現金港幣260,000元交給被告人，作為購入物業之用。」

30.由此可見，本席已有充分考慮原告人提出的上述各論點，原告人只是重複審訊時提出的論述。

31.另外，原告人質疑法庭是否應該認為本案是涉及一宗家庭式而非一般的商業糾紛，因為被告人和馬女士及李女士並無任何家庭關係，而被告人與張秀霖亦只曾是同居伴侶關係。本席並不同意此說法。本案證據明顯地顯示，而李女士及張秀霖亦沒有作出質疑，她們與被告人在有關時間的確是以形同家庭的方式相處的，例如她們會於晚上一起在家中進餐，亦會分擔家庭費用，例如飼養寵物的開支，而被告人亦會稱呼李女士為「媽媽」。

32.基於上述原因，本席認為原告人擬提出的第三項上訴理由並沒有合理的成功機會。

原告人提出的第四項上訴理由

33.原告人提出本法庭對被告人證據中的各種矛盾及明顯不合邏輯之處的處理方式，構成具備合理勝訴機會的上訴理由。原告人指此等事項已於擬上訴通知書第4段詳細說明。簡而言之，被告人之證供多方面存在多重矛盾及不同版本之事實陳述。就此點而言，原告人援引Hui Cheung Fai第78-79段所述：

“78. In deciding whether to accept a witness’ account, importance should also be attached to the inherent likelihood or unlikelihood of an event having happened, or the apparent logic of events: eg Lam Rogerio Sou Fung v Tan Soon Gin George (unreported, HCA 2576/2005, 5 May 2011) §39 (Chu J).

79. In determining a witness’ credibility, I have also attached importance to the consistency of the witness’ evidence with undisputed or indisputable evidence, and the internal consistency of the witness’ evidence. The latter type of consistency is often tested by a comparison between the witness’ oral testimony and his or her witness statement.”

34.另外，原告人指在Northampton Borough Council v Cardoza and others [2020] 2 BCLC 249第36-39段法庭也說明，判斷證供真偽之有用指標包括證人證供與已同意或其他證據明確顯示事件的一致性、證人證據的內部一致性，以及證人證供與其在其他場合所述內容的一致性。原告人指本法庭在處理該些矛盾陳述及本質不可能(inherently improbable) 之處時存在以下錯誤。

35.就被告人而言，本席於第108段作出以下裁決：

「本席亦接納被告人的證供。在盤問期間，儘管 [原告人] 大律師已竭盡所能向被告人提出一切可爭議的問題和論點，被告人一直以直接的態度應對問題，即使她被指出她的證供有錯誤之處，她亦直接承認及更正。畢竟在本案中需要處理的已是多年前的事項，被告人沒有清晰的記憶或是記憶錯誤也是可以理解的。在本案關鍵的問題上，被告人作供肯定。原告人提出的上述論點，並不足以影響被告人的可信性。因此，本席信納被告人的證供。」

36.然而，原告人認為時間流逝實在不足以解釋被告人就本案關鍵事項，如關於確認書及「更詳細的生意對數簿」等事所作證供中存在之多處矛盾與不一致。原告人指本席錯誤地採納了被告人的解釋。如法庭於Macau First Universal International Ltd v Ding Xiao Hong and Ors, HCA 992/2010，2014年8月20日，第71段所述，雖然證人或因時間久遠而遺忘細節，但對於重大事件及自身行為之決策依據，實難輕易遺忘。同樣，如法庭於Top Billion Limited v Yau Yuk Tai [2024] HKDC 1720第45段中所述：

“I accept that cross-examination is not a memory test and witnesses (especially elderly ones) are not to be criticised when they are unable to recall details of events that took place a long time ago. If a witness cannot remember certain detail, they should frankly say so and that is acceptable. However, it is quite another matter when a witness puts forward a convoluted or inconsistent story, or repeatedly changes his/her answer when an error or illogicality in the answer is pointed out. If that happens not just once, but a few times during a witness’s testimony, as in the case of the 1st Defendant here, it does give a general impression that the witness is evasive, defensive and his/her evidence is unreliable.”

37.原告人指尤其考慮到被告人並非年長之人，時間流逝並不能合理解釋被告人證供中大量的矛盾支出。

38.至於被告人的姊姊謝艷顏女士，原告人指本席並未就其證供中的矛盾之處作出詳盡分析，惟只於第107段中裁定：「本席認為謝女士所謂不記得被告人有沒有向律師提起確認書一事更表現出她就着記憶不清晰的事項並沒有作出虛構的說法」。基於上述理由，原告人指本席裁定謝女士是因為時間流逝而記不起重要事實是錯誤的。

39.經考慮原告人擬提出的第四項上訴理由，本席認為此項理由亦沒有合理的成功機會。首先，原告人擬上訴通知書第4段所列出的有關證據中的各種矛盾的論點已於審訊時提出，而本席亦已於判案書第92至101段作出考慮，原告人在是次申請中只是重複列出同等論點。另外，除了時間流逝的因素，本席明顯地亦有考慮被告人作供時的態度及給予法庭的印象。特別一提的是本席於判案書第95段亦作出以下結論：

「就着上述 [有關上述確認書的] 指控，本席認為被告人證供雖然有原告人所述的矛盾，但由於被告人所聲稱的書面確認書是在 2007年或2008年已寫下，並根據被告人所述已被拿走多年，因此被告人記憶不清亦不足為奇。重要的是就被告人記憶所及，該書面確認書內容包括李女士確認被告人與張秀霖共同擁有36號物業的一半業權。」

40.另外，原告人亦指被告人對於供樓年期一無所知，假如她真的是其中一位物業擁有人，這是有違常理的。本席認為此論點不足以令法庭拒絕接納被告人的案情。在各方未有任何爭議的情況下定立了該協議時，被告人還沒被告知供款的年期並不能表示被告人不可信。不論如何，根據被告人的證供，2004年該物業被購入的時候，被告人是得悉購入款額的。根據她的證供，購入該物業時是由馬女士代持有並由她向銀行申請按揭貸款，餘款則由李女士、張秀霖及被告人籌集，尚有不足之數，包括厘印費、律師費及預留裝修費用約港幣700,000元會由馬女士借出，按揭供款由她們三人入數並保留証據。就此點而言，原告人並沒有提出任何同期文件證據反駁被告人的說法。據被告人所述，當時她與父母是付出購買該物業樓價首期的一半，即港幣259,500元（見判案書第71 及72段）。由此可見，被告人並不是對於購入該物業的事情一無所知。即使被告人當時可能並未清楚獲告知供樓的年期，這並不代表她日後不會考究此點。因此，本席並不接納原告人上述論點為穩妥的論點。

41.最後，就被告人的姊姊謝艷顏女士的證供而言，原告人亦只是重複審訊時的論點，而本席已於判案書第106 及107段指出法庭接納謝女士證供的原因。本席亦已指出謝女士的證供顯示她對於被告人所聲稱的「三方口頭協議」的存在及內容並不知情，只知父母要出資跟張秀霖的媽媽「夾份」買樓及需要支付大概港幣26萬元。因此，不論如何，謝女士的證供只能給予法庭有限的協助。

42.基於上述理由，本席認為原告人擬提出的第四項上訴理由亦沒有合理的成功機會。

原告人提出的第五項上訴理由

43.這項上訴理由涉及張秀霖對自身利益不利的證據。原告人指在一般情況下，法院對證人作出不利於其自身利益的陳述，會給予相當程度的比重：見 Wong Tak Yue v Kung Kwok Wai David & Anor (No 2) (1997-98) 1 HKCFAR 55，第69B–C段；另見 H v Lau Ka Yee Michael & Anor [2006] 4 HKLRD 579，第54段。

44.原告人指張秀霖的證供直接否認她因該協議而享有該物業的任何權益。這證供對她自身的利益明顯不利。作為協議中唯一中立一方，張女士無不誠實作供的動機，因此，原告人認為本法庭理應對其證供予以相當程度的比重。

45.原告人指本席於判案書第102段裁定「張秀霖作為李女士的女兒，在本案中站在媽媽那方亦不是沒有可能」。原告人認為這說法不足以作為張女士提供對自身不利之證供的合理解釋。因此，原告人認為本席錯誤的給予張女士的證供不足的比重。

46.另外，原告人指本席於判案書第105段接納被告人母親劉女士證供時，並沒有將其與被告人為母女關係作為不利因素之考慮。這與處理張女士證供的手法不一致。

47.本席認為原告人以上陳述應放在適當的情景 (proper context)下考慮。本席於判案書第102段指出：

「另外，原告人指被告方質疑張秀霖偏幫李女士而顛倒事非，其原因在於張秀霖深知李女士可以不分任何資產給她。原告人認為，按被告方的邏輯，張秀霖實應與被告站於同一陣線，支持所謂三方口頭協議的說法，因為她若這樣做，就可以與被告一同取得36號物業的一半業權。張秀霖現時的說法實際上對她有害無益，她根本沒有動機弄虛作假。被告方的邏輯明顯有誤。就此點而言，本席認為張秀霖作為李女士的女兒，在本案中站在媽媽那方亦不是沒有可能。本席認為正由於這原因，張秀琳的證詞不能盡信，特別是關於本案中關鍵的事項，包括2004年購入36號物業是有否被告人聲稱的三方口頭協議，及關於港幣6,000 元的按揭供款以及書面確認書的證供。」

48.明顯地，本席於判案書第102段作出的判斷是就着原告人的上述說法作出考慮及回應，而不是獨立基於張秀霖與母親的關係而對張秀霖的證供作出概括的判斷。另外，就張秀霖的證供作出判斷時，本席必然亦已有考慮其他證人（包括李女士及被告人）的證供。

49.因此，本席認為原告人上述論點並不穩妥，或可構成具有合理勝訴機會的上訴理由。

原告人提出的第六項上訴理由

50.原告人指本席在判案書中對Browne v Dunn (1893) 6 R 67, H L案例的裁決存在法律錯誤，因此原告至少存在合理勝訴的上訴機會。

51.Browne v Dunn一案中的原則牽涉程序公義。正如原告人所述，根據該原則，如果訴訟中一方希望在陳詞中指出某位證人的證供出現錯誤，證人應有機會在被盤問期間解釋他的證供爲何正確，及爲何對他證供的質疑並不準確或無關重要（另見上述 Macau First Universal International Ltd，第80–82段）。原告人指該原則要求訴訟方在證人被盤問期間向證人指出案情。基於 Browne v Dunn一案中的原則，通過盤問，證人便可有機會就他的證供作出解釋或澄清：見 Griffiths v TUI (UK) Ltd [2023] 3 WLR 1204，第70 (vi) 段。

52.就李女士和張秀霖的證供而言，原告人指本席於判案書第53 及61段裁定，即使被告人未有就若干事項向她們提出盤問，亦未構成違反 Browne v Dunn案例原則，理由為：(1) 她們已經通過證人陳述書回應被告案情，及 (2) 被告人在盤問她們的過程中有向證人指出她的重點案情。原告人認為本席的裁定存在法律錯誤。

53.就上述第 (1) 項理由而言，Browne v Dunn 所制定的原則是允許證人通過盤問有機會就他的證詞作出解釋或澄清。因此，原告人認為本席裁定李女士及張女士的證人陳述書中的證據足以滿足Browne v Dunn案例中的原則是錯誤的。

54.就上述第 (2) 項理由而言，原告人指根據上述法律原則，被告人單是將重點案情向李女士及張女士提出質詢，並不足以彌補違反 Browne v Dunn規則之程序瑕疵。無論如何，相關的重點案情的範圍有限，未能完全涵蓋未向上述兩位證人盤問的事項。

55.正如判案書第53段所述，本席認為上述Browne v Dunn 一案定立的原則正確無誤，而法庭須考慮的出發點亦必定是公平的審訊。但是，本席認為法庭於上述Griffiths v TUI (UK) Ltd 一案第70 (vii) 段所作的陳述同樣地重要：

“The rule should not be applied rigidly. It is not an inflexible rule and there is bound to be some relaxation of the rule, as the current edition of Phipson recognises in para 12-12 in sub-paragraphs which follow those which I have quoted in para 42 above. Its application depends upon the circumstances of the case as the criterion is the overall fairness of the trial. Thus, where it would be disproportionate to cross-examine at length or where, as in Chen v Ng, the trial judge has set a limit on the time for cross examination, those circumstances would be relevant considerations in the court’s decision on the application of the rule.” （底線後加）

56.換句話說，上述原則並非一成不變，其適用與否取決於案件的具體情況，而審判的整體公正性應為最終標準。

57.就李女士的證供，本席於判案書第53段已說明：

「在本案中，原告人所提及的上述辯方說法，在被告人沒有律師代表的情況下，的確沒有由被告人盤問李女士時向她指出，但同時本席亦留意到在本案中李女士作出了共三份的證人陳述書，當中日期為2022年1月21日的「李沛樺的補充證人陳述書」及日期為2022年4月26日的「李沛樺的第二份補充證人陳述書」已經就着被告人的上述指控作出了詳細回應（除了有關被告人聲稱的書面確認書方面，李女士並沒有作出回應 – 雖然李女士在其第二份補充證人陳述書內有提及被告人陳述書內的相關段落）。因此，在此案的特別情況下，本席認為上述被告人忽略了向李女士指上述指控並不影響整個審訊的公平性，因為李女士已選擇以補充證人陳述書方式向被告人的指控作出了詳細回應。不論如何，被告人在盤問李女士的過程中的確有向李女士指出她的重點案情，包括她和張秀霖共同佔36號物業的一半業權[2]，而原告人是代被告人持有36號物業不少於25%業權，及李女士曾向她講明她和張秀霖享有36號物業的獨享權。被告人亦有向李女士指出李女士向她表示她支付了港幣300,000 元替36號物業進行裝修，並要求她與張秀霖每月歸還港幣3,000元給李女士。本席亦有留意到李女士作供時的表現。」

58.就張女士的證供，本席於判案書第61段亦已說明：

「原告人亦指被告人從來沒有就她們三人於2004年達成聲稱的口頭協議向張女士指出。被告人亦沒就生意對數簿上的記項向張秀霖作出盤問或是指出其相關案情，更沒有向張秀霖指出有另一本被告人聲稱不存在於審訊文件冊的「更詳盡生意對數簿」、被張秀霖於2018年5月「爆開個櫃」取走。同樣地，本席留意到張秀霖在她的證人陳述書已描述了被告人提出的案情，並且作出了詳細的回應。在這情況下，本席認為被告人在沒有律師代表的情況下忽略了向張秀霖指出某些案情亦不足以令審訊變得不公。從這方面而言，本席亦有足夠機會考慮張秀霖在庭上作供的表現。」

59.綜上所述，基於本席於判案書第53及61段已提及的理由，在本案的情況下，本席並不認為上述處理方法有違反Browne v Dunn所定立的原則。

60.因此，本席認為原告人上述論點並不可構成具有合理勝訴機會的上訴理由。

判決

61.經考慮上述法律原則及論點，本席認為原告人並沒有提出有效的上訴理由，令法庭認為有關上訴有合理機會得直，或是有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊。

62.因此，本席撤銷該傳票，並命令原告人須支付被告人有關該傳票的訟費，若雙方未能就金額協定的話，則由法庭評定。